N°Minute:25/01117

N° RG 25/00548 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PS5O

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 8]

JUGEMENT DU 10 Septembre 2025

DEMANDEUR:

Syndicat de copropriétaires [Adresse 3], AYANT POUR SYNDIC la SAS CABINET HUGON REDON, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Sabrina GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

S.C.I. LE PARADIS D’ELYES BENSLIM, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Sabine CORVAISIER, première Vice Présidente au tribunal judiciaire de Montpellier

Greffier : Marie-Agnès GAL

DEBATS:

Audience publique du : 12 Août 2025

Affaire mise en deliberé au 10 Septembre 2025

JUGEMENT :

Rendu publiquement par mise à disposition de la décision au greffe le 10 Septembre 2025 par

Sabine CORVAISIER, Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond

assistée de Marie-Agnès GAL, greffière

Copie exécutoire délivrée à : M^e Sabrina GAYET

Copie certifiée delivrée à :

Le 10 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

La SCI LE PARADIS D’ELYES BENSLIM est propriétaire du lot n°5 au sein de l’immeuble en copropriété, situé19 [Adresse 7] à MONTPELLIER (34000).

Estimant que la SCI LE PARADIS D’ELYES BENSLIM ne s’était pas acquittée du paiement de ses charges de copropriété, par acte de commissaire de justice en date du 1er avril 2025 déposé à étude, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic, la SAS CABINET HUGON REDON, a fait assigner la SCI LE PARADIS D’ELYES BENSLIM devant ce tribunal, selon la procédure accélérée au fond, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes, avec les intérêts de droit au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 janvier 2025:

2533,86 euros au titre de l’arriéré dû au 31 janvier 2025,

439,74 euros au titre des charges courantes de l’exercice en cours non encore échues en application des articles 14-1 ou 14-2,

75 euros au titre des frais de recouvrement,

1000 euros en réparation du préjudice financier subi par la copropriété,

1906,82 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’audience du 12 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes telles que figurant dans son assignation.

La SCI LE PARADIS D’ELYES BENSLIM, bien que régulièrement assignée à comparaître, n’était ni présente, ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 10 septembre 2025.

Motifs

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au présent litige, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 précitée, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 19-2 de la même loi dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles.

L’article poursuit en indiquant que le président du tribunal judiciaire ou son délégué statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— un justificatif de propriété,

— le contrat de syndic,

— le procès-verbal des assemblées générales des 21 juillet 2022 et 25 mars 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— le décompte de la créance pour la période arrêtée au 31 janvier 2025,

— les appels de fonds et les relevés de charges,

— les mises en demeure et relance en date des 8 février 2024, 12 mars 2024, 17 mai 2024, 30 septembre 2024 et 31 janvier 2025,

— une attestation de non conciliation en date du 13 janvier 2025.

Il ressort de ces documents que la SCI LE PARADIS D’ELYES BENSLIM reste devoir la somme de 816,47 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 31 janvier 2025, comprenant les appels de charges échus du 1er trimestre 2025, somme à laquelle il sera condamné et qui produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 31 janvier 2025

Il est précisé qu’une somme de 1004,49 euros au titre des frais de recouvrement a été déduite ainsi qu’une somme de 1531,89 euros correspondant à des « reports à nouveaux » non justifiés.

Sur les charges non encore échues

Dans son assignation, le syndicat des copropriétaires sollice également la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 439,74 euros au titre des charges non encore échues en l’occurence celles appelées pour les trois derniers trimestres 2025.

Au soutien de sa demande, il produit un tableau récapitulatif des sommes dues au titre de ces appels prévisionnels, qui correspond à la somme demandée.

En conséquence, la SCI LE PARADIS D’ELYES BENSLIM sera condamnée à verser la somme de 439,74 euros au titre de ces charges non encore échues au moment de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965)

Aux termes de l’article 10-1 de la loi modifiée n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Sur les frais de mise en demeure et de relance

Le syndicat des copropriétaires produit les mises en demeure en date des 17 mai 2024, 30 septembre 2024 et 31 janvier 2025, assorties de leur avis de réception.

Elle produit également les relances en date des 8 février et 12 mars 2024.

Ces frais doivent être considérées nécessaires conformément aux dispositions légales.

La demande en paiement, au titre des frais de mise en demeure et de relance, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic et de la somme réclamée, soit la somme totale de 75 euros.

Sur les frais d’honoraires d’avocat

Concernant les frais d’honoraires d’avocat ou de commissaire de justice pour le suivi du dossier, ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La demande du syndicat de copropriétaires sera, en conséquence, rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence de la SCI LE PARADIS D’ELYES BENSLIM à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens

La SCI LE PARADIS D’ELYES BENSLIM, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires de la résidence supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 300 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à l’espèce dispose : « Les décisions de première instance sont de droits exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Il convient de rappeler qu’en l’espèce, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par jugement par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE la SCI LE PARADIS D’ELYES BENSLIM à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 3] à MONTPELLIER (34000), pris en la personne de son syndic, la somme de 816,47 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 31 janvier 2025, comprenant les appels de charges échus du 1er trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 janvier 2025.

CONDAMNE la SCI LE PARADIS D’ELYES BENSLIM à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 5]), pris en la personne de son syndic, la somme de 439,74 euros au titre des appels de fond non encore échus au moment de l’assignation soit les trois derniers trimestres 2025,

CONDAMNE la SCI LE PARADIS D’ELYES BENSLIM à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 4] MONTPELLIER [Adresse 1]), pris en la personne de son syndic, la somme de 75 euros au titre des frais de recouvrement,

CONDAMNE la SCI LE PARADIS D’ELYES BENSLIM à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SCI LE PARADIS D’ELYES BENSLIM aux dépens de l’instance,

CONDAMNE la SCI LE PARADIS D’ELYES BENSLIM à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATE l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus, et a été signé par le juge et le greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS