TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Juin 2025

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 20 Mars 2025

GROSSE :

Le 06 juin 2025

à M^e CLEMENT Stéphanie

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EXPEDITION :

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N° RG 25/00201 – N° Portalis DBW3-W-B7J-54R7

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. VILOGIA REPRESENTEE PAR VILOGIA PRIVILEGE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Stéphanie CLEMENT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [R] [C], demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 8 septembre 2023, la SA VILOGIA a consenti à Mme [R] [C] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 1] ; [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 706,74 euros, outre 10,65 euros d’accessoires et 154,42 euros de provisions sur charges.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Mme [R] [C] le 4 octobre 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1 802 euros en principal.

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 8 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 décembre 2024 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, dénoncé le 7 janvier 2025 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la SA VILOGIA, représentée par la société VILOGIA PRIVILEGE, a fait assigner en référé Mme [R] [C] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MARSEILLE afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire faut d’avoir déféré dans le délai légal au commandement de payer en date du 4 octobre 2024 et prononcer la résiliation du bail liant les parties ;

— ordonner l’expulsion de Mme [R] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 2] si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier;

— condamner Mme [R] [C] à verser à la requérante la provision de 4 095 euros, comptes arrêtés au 12 décembre 2024 ;

— condamner Mme [R] [C] à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et indexée tout comme le loyer, avec intérêts de droit et ce jusqu’à complète libération des lieux loués ;

— condamner Mme [R] [C] à verser à la SA VILOGIA la somme de 600 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner Mme [R] [C] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières ;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 mars 2025, date à laquelle la SA VILOGIA a réitéré les termes de son assignation actualisant sa créance au 28 février 2025, à la somme de 6 846,14 € hors frais de procédure.

Mme [R] [C] citée par acte remis à étude n’a pas comparu et n’a pas été représentée ;

La décision a été mise en délibéré au 05 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines mois avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation du 31 décembre 2024 a été dénoncée 7 janvier 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, soit six semaines au moins avant l’audience du 20 mars 2025.

La SA VILOGIA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 8 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 31 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

Enfin la SA VILOGIA justifie par la production du titre de propriété et de l’avis de la taxe foncière pour l’année 2024 versée aux débats, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure et partant de sa qualité à agir ;

Par conséquent, la SA VILOGIA est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, le bail sera résilié de plein droit deux mois après une commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Mme [R] [C] le 4 octobre 2024, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1 802 € en principal ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 4 décembre 2024 et que le bail liant les parties est résilié de plein droit à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [R] [C] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Mme [R] [C] est tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du dernier loyer et des charges, soit 925,07 euros au total, sans intérêts, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux, sans que cette indemnité ne soit indexée ;

La SA VILOGIA, représentée par la société VILOGIA PRIVILEGE, fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, et un décompte de sa créance actualisée à la somme de 6 846,14 € au 28 février 2025, hors frais de procédure; ce décompte actualisé sera pris en considération même si Mme [R] [C] n’a pas comparu, le bailleur ayant sollicité dans l’assignation, le paiement d’indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 6 846,14 € au 28 février 2025, hors frais de procédure, Mme [R] [C] sera condamnée à payer la somme provisionnelle de 6 846,14 € à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée à la date du 28 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [R] [C] qui n’a pas comparu ne sollicite pas de délais de paiement ; de surcroît ni Mme [R] [C] ni la SA VILOGIA n’ont sollicité la suspension de la clause résolutoire ; enfin la condition légale de reprise du paiement intégral du loyer au jour de l’audience n’est pas respectée, le dernier versement ayant intervenu le 15 octobre 2024 de sorte que le juge des référés ne peut ni accorder de délais de paiement ni suspendre les effets de la clause résolutoire  ;

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Mme [R] [C] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur les demandes accessoires

Mme [R] [C] qui succombe supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

L’équité commande en outre de condamner Mme [R] [C] à payer à la SA VILOGIA la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure ;

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

DECLARONS la SA VILOGIA, représentée par la société VILORIA PRIVILEGE, recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 4 décembre 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit des contrats du bail d’habitation liant les parties au 4 décembre 2024 ;

ORDONNONS l’expulsion de Mme [R] [C] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 1] ; [Adresse 5], si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS au montant du loyer et des charges, soit à la somme de 925,07 euros sans intérêts, l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Mme [R] [C] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, sans que cette indemnité ne soit indexée ;

CONDAMNONS Mme [R] [C] à payer à la SA VILOGIA, représentée par la société VILORIA PRIVILEGE, la somme de 6 846,14 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 28 février 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Mme [R] [C] à payer à titre provisionnel à la SA VILOGIA, représentée par la société VILORIA PRIVILEGE, l’indemnité d’occupation mensuelle de 925,07 euros, et ce à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Mme [R] [C] à payer à la SA VILOGIA, représentée par la société VILORIA PRIVILEGE, la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [R] [C] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE