TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître GODIGNON

Maître DORD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/01851 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4A2E

N° MINUTE :

6 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 18 décembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [V] [A] [D],

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître GODIGNON-SANTONI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P0074

DÉFENDEURS

Madame [T] [O] [L] [J],

Monsieur [B] [X] [H] [M] [R],

demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître DORD, avocat au barreau de Lyon

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 décembre 2024 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 18 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/01851 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4A2E

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat signé le 24 octobre 2022, à effet au 27 octobre 2022, M. [Z] [D] a loué à Mme [T] [F] [Y] et M. [B] [R] un appartement de 37,63 m² situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 1 201,00 euros outre une provision pour charges d’un montant de 50 euros par mois et un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyers soit la somme de 2 402,00 euros.

Faute de règlement des loyers à compter du mois de janvier 2023, malgré commandement de payer, Mme [T] [F] [Y] et M. [B] [R] qui ont quitté les lieux suite à congé du 13 septembre 2023, ont été assignés par M. [Z] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2023 aux fins de condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui payer les sommes de :

—  11 425 euros au titre de la dette locative arrêtée au 4 septembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2023,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— autoriser le bailleur à conserver le dépôt de garantie de 2 402 euros,

—  2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre le paiement des dépens.

A l’appui de ses demandes, il expose que les défendeurs ont accumulé une dette locative malgré tentatives de règlement amiable et prétexté l’insalubrité du logement pour donner congé alors que l’état des lieux d’entrée dans les lieux ne faisait apparaître aucun signe d’insalubrité et que si tel était le cas cela ne justifiait pas l’arrêt du paiement des loyers.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 27 février 2024 a finalement été retenue à celle du 5 novembre 2024 après deux renvois successifs pour permettre aux parties de se mettre en état.

Le 5 novembre 2024, M. [Z] [D] représenté par son conseil a par voie de conclusions déposées et visées par le greffier repris ses demandes initiales et répliqué aux demandes reconventionnelles des défendeurs.

Mme [T] [J] et M. [B] [R] représentés par un avocat qui a repris et déposé des conclusions visées par le greffier, s’opposent aux demandes et sollicitent l’annulation du bail, la condamnation de M. [Z] [D] au remboursement des loyers d’octobre, novembre et décembre 2022 ou subsidiairement la condamnation du bailleur à leur verser la somme de 2 703,77 euros en plus de la somme de 11 245 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance. Ils sollicitent également la condamnation de M. [Z] [D] à leur verser :

—  2 402,00 euros au titre du dépôt de garantie,

—  5 539,00 euros en compensation des préjudices matériels subis,

—  5 000,00 euros en compensation des préjudices immatériels subis,

—  2 000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre la condamnation de M. [Z] [D] au paiement des entiers dépens.

A l’appui de leurs prétentions les défendeurs exposent que dès leur entrée dans les lieux, alors que l’appartement était fraichement repeint, ils ont dû engager des frais de plomberie, acheter un canapé alors qu’il s’agissait d’une location meublée et rapidement subi des désordres rendant les lieux insalubres.

Ils sollicitent en conséquence la nullité du bail au motif que M. [Z] [D] a usé de manœuvres pour leur louer un appartement insalubre.

Ils expliquent qu’en raison de l’humidité, du froid et de problèmes d’isolement ils ont cessé de payer le loyer faute pour le bailleur de donner son accord pour engager les travaux nécessaires selon devis établis par la société gestionnaire du bien. Ils sollicitent en conséquence réparation du trouble de jouissance et produisent des photos de moisissures sur des vêtements pour solliciter réparation de leur préjudice matériel (5 539 euros), outre les soucis de santé de Mme [T] [J] à l’appui de leur demande de dommages et intérêts au titre de la réparation du préjudice moral (5 000 euros).

En application de l’article 455 du code de procédure civile, les conseils des parties ayant plaidé conformément aux écritures déposées, il convient de renvoyer à celles-ci pour un plus ample exposé des prétentions et moyens soulevés.

Conformément à l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement à intervenir sera contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande reconventionnelle en nullité du bail

Il résulte de l’exposé des défendeurs qu’ils sollicitent la nullité du bail pour dol du bailleur en ce qu’il leur a loué un appartement dont les travaux apparents (peinture fraîche) masquaient un état d’insalubrité que le propriétaire connaissait.

Selon l’article 1137 du Code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En l’espèce, M. [Z] [D] produit des devis de travaux de juillet, août et septembre 2022 (isolation des combles, changement de la fenêtre de la cuisine et d’un vantail, peintures avec en option fourniture et pose d’un revêtement d’isolation thermique « afin d’éviter les moisissures sur le mur côté fenêtre »). Il s’en déduit que M. [Z] [D] ne pouvait pas ignorer l’humidité régnant dans les lieux.

L’état des lieux d’entrée atteste de la remise d’un logement apparemment sain, équipé sauf d’un canapé qui ne relève toutefois pas des équipements obligatoires visés au décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé, et fraichement repeint.

Le bailleur n eproduit cependant pas les factures attestant de la réalisation des travaux prévus aux devis et cette incertitude quant à la réalisation de l’isolation des combles et l’exécution de l’option d’isolation thermique afin d’éviter les moisissures,conduit les défendeurs à considérer que le bailleur a masqué les traces d’humidité et le caractère insalubre du logement qu’il mettait en location.

Or, à l’état des lieux de sortie contradictoire produit, la fenêtre est mentionnée comme neuve dans la cuisine et en bon état dans la salle de bains, de sorte que le propriétaire a bien réalisé des travaux d’amélioration sans qu’il soit démontré que ce dernier ne pouvait pas ignorer qu’ils seraient insuffisants.

Si des « traces noires » sont relevées dans l’entrée sous la fenêtre et des « traces, noirci, écailles » sont notées sur les murs et plinthes côté rue du salon et de la chambre, cette description ne permet toutefois pas d’établir qu’il s’agit de l’apparition d’un défaut préexistant au contrat de location, les défendeurs ayant signalé des désordres en décembre 2022 et la facture de recherche de fuite en toiture, réalisée le 11 avril 2024 à la demande du syndicat des copropriétaires représenté par le syndic, produite par le bailleur caractérisent des infiltrations apparues ultérieurement dans le logement en provenance de la souche de la cheminée.

Ainsi l’intention dolosive du bailleur n’est pas caractérisée par les faits de l’espèce, Mme [T] [J] et M. [B] [R] seront déboutés de leur action en nullité du bail et en remboursement des loyers d’octobre à décembre 2022.

Sur la demande reconventionnelle au titre du trouble de jouissance

Mme [T] [J] et M. [B] [R] sollicitent réparation du trouble résultant de l’insalubrité du logement.

Selon la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 en son article 6 le bailleur est tenu de délivrer un logement décent au sens de décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

En l’espèce, il ne résulte ni de l’ordonnance médicale en date du 1er septembre 2023, ni de l’article paru dans le Figaro immobilier du 2 octobre 2023 concernant un tiers à l’instance, ni des constats figurant à l’état des lieux que l’état du logement répondait à une situation d’indécence, ou d’insalubrité constatée par arrêté, susceptible de porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des locataires.

Au titre de l’obligation de délivrance, le bailleur est par ailleurs obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Il est également tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

En l’espèce, Mme [T] [J] et M. [B] [R] produisent différents échanges avec la société gestionnaire du bien et photos des lieux qui confirment les désordres qu’ils ont subi sans qu’il soit nécessaire d’invoquer l’inertie du propriétaire à engager les travaux nécessaires.

M. [Z] [D] ne saurait, en outre, invoquer l’incurie du syndic, et ce d’autant plus qu’en décembre 2022 il était fait mention du passage d’un expert et que dès le 6 février 2023 le gestionnaire du bien était dans l’attente du retour de quant à l’acceptation des travaux chiffrés par l’entreprise GRP sollicitée par le gestionnaire du bien.

Compte tenu des désordres établis par les photos à l’appui des échanges avec le gestionnaire du bien et les attestations de témoins produites par Mme [T] [F] [Y] et M. [B] [R], il y a lieu d’allouer aux défendeurs à titre de réparation matérielle y compris au titre des vêtements abimés, une indemnisation correspondant au tiers du loyer sur la période comprise entre les mois de décembre 2022 et septembre 2023 soit la somme de 4 400 euros.

S’agissant de la demande en réparation d’un préjudice immatériel, à défaut pour les défendeurs d’en justifier, il convient de les débouter de cette demande.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il n’est pas contesté que Mme [T] [J] et M. [B] [R] ont cessé de payer le loyer à compter du mois de janvier 2023 jusqu’à leur départ en septembre 2023.

Il n’appartient pas aux locataires de cesser de payer le loyer quand bien même ils estiment être victimes d’un trouble de jouissance. En effet, l’article 20-1 de la loi de n°89-462 du 6 juillet 1989 réserve au juge seul la possibilité de suspendre le paiement des loyers le temps de réalisation des travaux.

Dès lors Mme [T] [J] et M. [B] [R] étaient tenus de verser la somme non contestée dans son quantum de 11 245 euros revendiquée par M. [Z] [D] avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 juin 2023 sur la somme de 7 492 euros et de l’assignation en date du 23 novembre 2023 pour le surplus.

M. [Z] [D] détenteur de la somme de 2 402 au titre du dépôt de garantie sera autorisé à la conserver, cette somme venant en déduction de la dette locative totale ramenée dès lors à 8 843 euros au paiement desquels seront condamnés Mme [T] [J] et M. [B] [R].

Sur la capitalisation des intérêts

Selon l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent des intérêts si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. La capitalisation court à compter de la demande qui en est faite.

En l’espèce, la demande de capitalisation ayant été formulée la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 28 novembre 2023.

Sur les demandes accessoires

Chacune des parties, partiellement perdante en ses demandes supportera la charge des dépens qu’elle a engagés.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de Procédure civile, l’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant publiquement en premier ressort par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

DEBOUTE Mme [T] [J] et M. [B] [R] de leur demande reconventionnelle en nullité du contrat de location signé le 24 octobre 2022 avec M. [Z] [D] et portant sur le logement situé [Adresse 3] [Localité 5] ;

AUTORISE M. [Z] [D] à conserver le dépôt de garantie versé par Mme [T] [J] et M. [B] [R] ;

CONDAMNE Mme [T] [J] et M. [B] [R] à verser à M. [Z] [D] la somme de 8 843 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 juin 2023 sur la somme de 7 492 euros et du 23 novembre 2023 pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts à compter du 23 novembre 2023 ;

CONDAMNE M. [Z] [D] à payer à Mme [T] [J] et M. [B] [R] la somme de 4 400 euros en réparation du trouble de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

LAISSE à la charge de chacune des parties les dépens de l’instance engagés par elle ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection