COUR D’APPEL DE, [Localité 1]

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MINIUTE NATIVEMENT NUM2RIQUEvalant copie exécutoire transmise par RPVA

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1

N° : N° RG 24/01145 – N° Portalis DBYB-W-B7I-OW6S

Pôle Civil section 1

Date : 26 Mars 2026

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.C.I. MARSAN LIBERTE, dont le siège social est sis, [Adresse 1], immatriculée au RCS de, [Localité 1] sous le n°452.493.570 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Simon LAMBERT de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du, [Adresse 2], dont le siège social est sis, [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS ALIZES IMMOBILIER

représenté par Maître Guillaume BONNET de l’AARPI HORTUS AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Emmanuelle VEY

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et de Cindy VELLAYE, greffier lors de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 26 Janvier 2026

MIS EN DELIBERE au 26 Mars 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 26 Mars 2026

Exposé du litige

Par acte notarié du 28 avril 2004 la Sci Marsan-Liberté a acquis les lots 8 et 17 au sein de la copropriété située au, [Adresse 4] à Sète. Ces lots représentent respectivement un appartement et un grenier.

Le règlement de copropriété a été signé le 30 juillet 1957.

Le syndic en exercice lors de l’acquisition de la Sci Marsan était le cabinet, [Q], [C], à ce jour remplacé par la Sas Alizes Immobilier.

Cet immeuble présente une configuration particulière avec au deuxième étage, une coursive (également nommée balcon) permettant d’accéder à deux WC pour l’ensemble des appartements situés au deuxième étage. Toutefois, dès 2017, la structure de cette coursive et plus spécifiquement ses poutres métalliques présentaient un état de corrosion tel que le syndic faisait appel au bureau d’étude Ba,.[Z].Ci qui réalisait en urgence la pose d’étais.

En l’absence d’accord quant à la propriété de cette coursive, et en l’état de dangerosité de cette dernière, la Sci Marsan-Liberté dont le bien permettait son utilisation a donné, dès 2021, congé à son locataire et n’a plus donné son bien en location depuis.

Madame, [L], [G], en sa qualité de gérante de la Sci Marsan-Liberté a effectué diverses démarches à l’encontre du Syndic afin notamment d’obtenir des informations sur le coût des travaux à réaliser, indiquant accepter la répartition de celui-ci entre les copropriétaires.

Par courrier du 4 mai 2022, la Sci Marsan-Liberté a mis en demeure le Cabinet, [Q], [C] de faire entreprendre en urgence la réparation de cette coursive indiquant qu’elle se trouvait en partie commune de la copropriété.

Sans retour suite à cette mise en demeure, une tentative de conciliation a eu lieu le 29 novembre 2022, se soldant par un échec.

Par assemblée générale extraordinaire du 26 décembre 2022 deux résolutions étaient mises à l’ordre du jour, la première consistait à faire voter par la copropriété la prise en charge de l’ensemble des travaux de réparation et la seconde, subsidiaire, tendait à faire voter par la copropriété la prise en charges des travaux de réparation par la Sci marsan-Liberté, et trois autres copropriétaires (Monsieur, [S], Madame, [E] et Monsieur, [H]).

Les deux résolutions ayant été rejetées, la Sci Marsan-Liberté assignait en référé le Syndicat des copropriétaires de la résidence le 24 avril 2023 afin d’obtenir, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, la condamnation, sous astreinte, de ce dernier à faire réaliser les travaux de reprise.

Par ordonnance du 12 octobre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier rejetait cette demande en raison de la nécessité d’interpréter le règlement de copropriété pour se prononcer sur la qualité de partie commune ou partie privative de cette coursive.

Par acte introductif d’instance délivré le 6 mars 2024, la Sci Marsan-Liberté a assigné devant le tribunal judiciaire de Montpellier, le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 4] à Sète, pris en la personne de son Syndic en exercice le Cabinet, [Q], [C] afin d’obtenir sa condamnation sous astreinte à faire réaliser les travaux de remise en état de la coursive litigieuse, ainsi qu’à l’indemniser du préjudice subi du fait de la perte de chance de pouvoir relouer son bien à compter du mois d’août 2021, à parfaire jusqu’à l’exécution des travaux.

Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 23 janvier 2026, la Sci Marsan-Liberté demande au tribunal de :

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence du, [Adresse 4] à, [Localité 2], sous astreinte de 100 euros par jour, passé un délai de deux mois à compter du prononcé de la décision à intervenir, à faire réaliser les travaux de remise en état de la coursive suivant devis de la société, [T] du 3 Juillet 2022 ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence du, [Adresse 4] à Sète à payer à la Sci Marsan-Liberté la somme de 10.143 euros en indemnisation du préjudice subi par la perte de chance de pouvoir relouer son bien à compter du mois d’Aout 2021, à parfaire de 338 euros par mois jusqu’à l’exécution des travaux de reprise ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence du, [Adresse 4] à Sète à payer à la Sci Marsan-Liberté la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront le cout d’établissement du procès-verbal de constat dressé par Me, [K] le 14 mars 2023 ;

— Dispenser la Sci Marsan-Liberté, au visa de l’article 10-1 de la Loi du 10 Juillet 1965 de toute participation aux frais éventuels de liquidation de l’astreinte et au coût de la condamnation au titre des frais irrépétibles et dépens ;

A ce titre elle soutient que la coursive litigieuse étant une partie commune, il revenait au syndicat des copropriétaires, dans le cadre de ses obligations, de faire réaliser ces travaux et d’en répartir les frais entre les copropriétaires de la résidence.

Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 31 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 4] à Sète demande au tribunal de rejeter l’ensemble des demandes formulées par la Sci Marsan-Liberté et de la condamner à verser la somme de 2 500 euros au Syndicat des copropriétaires du, [Adresse 4] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A ce titre, il allègue que la coursive litigieuse est un balcon, qualifié au sein du règlement de copropriété comme une partie privative, qu’en ce sens il n’est pas responsable de son entretien et de sa conservation, et qu’il appartenait aux propriétaires et usagers de celui-ci de le faire réparer.

L’ordonnance de clôture a été différée au 2 janvier 2026.

A l’issue de l’audience du 26 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA PROCÉDURE

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture :

La Sci Marsan-Liberté a signifié des conclusions le 23 janvier 2026 sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture afin de voir accueillir ses écritures en réplique à celles signifiées le 31 octobre 2024 par le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 4] à Sète.

Tenant l’absence d’opposition de l’ensemble des parties, il y a lieu d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture pour admettre les conclusions postérieures à la clôture.

Il y a lieu de fixer la clôture de l’instruction à la date de l’audience, avant les plaidoiries.

II. SUR LE FOND

1. Sur la qualification juridique de la partie de l’immeuble affectée par les désordres

Au sein d’un immeuble en copropriété, pour qualifier une partie de l’immeuble il convient de se référer au règlement de copropriété et état descriptif de division qui ont pour objet principal de venir définir les lots, établir les règles régissant la copropriété et indiquer la répartition des charges entre les lots. Dans le silence de ces documents,

il conviendra de se rapporter à la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui vient fixer de manière générale le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

En l’espèce, il existe un litige s’agissant d’un lot du 2ème étage, affecté par des désordres et dont la propriété serait répartie entre différents copropriétaires. La Sci Marsan-Liberté soutient que c’est une coursive en partie commune de la copropriété alors que le Syndicat des copropriétaires allègue que c’est un balcon en partie privative dont seuls les propriétaires ont la charge.

S’agissant de la dénomination de coursive ou de balcon, sans en tirer de plus amples conclusions le tribunal y fera référence sous le terme de « balcon » correspondant à la dénomination utilisée au sein du règlement de copropriété et dans le plan annexé produit.

En vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 : « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

[…]

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

En conséquence, il convient de déterminer si le balcon litigieux se trouve en partie commune ou en partie privative pour établir s’il revient au syndicat des copropriétaires ou seulement aux copropriétaires concernés de faire réaliser les travaux de reprise permettant de mettre un terme aux désordres dont il est affecté.

Pour rappel, les parties communes sont définies à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 comme « les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. […]» . Les parties privatives, elles, sont définies à l’article 2 de cette même loi comme « les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. »

Il est précisé que l’article 1 de cette même loi indique qu’un « lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables. » En conséquence, il est nécessaire de retenir qu’un lot de copropriété, par définition, est constitué d’une partie privative mais également d’une partie commune.

S’agissant de la répartition de la propriété de ce balcon au 2ème étage, il convient de reprendre les indications du règlement de copropriété signé par acte notarié des 27 et 30 juillet 1957 aux termes duquel :

— le lot de copropriété n°8 ainsi : « Le huitième lot comprendra :

1°) la propriété privative de : un appartement au deuxième étage face, composé de trois pièces, une cuisine, un cabinet de toilette, un vestibule, balcon, et water-closet.

2°) parties communes : et les cent dix/millièmes de la co-propriété du sol de l’ensemble et des parties communes à tous les co-propriétaires, tel que le tout sera ci-après déterminé. Ce huitième lot figurant sous la teinte jaune du plan ci-annexé. »

— le lot de copropriété n°11 ainsi : « Le onzième lot comprendra :

1° la partie privative de : un appartement au deuxième étage à droite composé de deux pièces et d‘une cuisine.

2° parties communes : Et les soixante / millièmes de la co-propriété du sol de l’ensemble de l’immeuble et des parties communes à tous les co-propriétaires tels que le tout sera ci-après déterminé. Ce onzième lot figurant sous la teinte bleue du plan ci-annexée

— le lot de copropriété n°12 ainsi : « Le douzième lot comprendra :

1° la partie privative de : un balcon et un water-closet au deuxième étage à droite.

2° parties communes : Et les vingt / millièmes de la co-propriété du sol de l’ensemble de l’immeuble et des parties communes à tous les co-propriétaires tels que le tout sera ci-après déterminé. Ce douzième lot figurant sous la teinte verte du plan ci-annexée

Il est également précisé, s’agissant du lot de copropriété 10 situé également au 2ème étage « qu’un droit de passage a été créé à perpétuité sur le balcon constituant le lot numéro douze, au profit du propriétaire de ce dixième lot […] ».

En l’espèce il n’est pas contesté par les parties que le lot 8, appartenant à la Sci Marsan-Liberté, s’étend sur toute la partie surlignée en jaune sur le plan du 2ème étage produit, comprenant une partie balcon du lot litigieux et un WC.

Bien que la Sci Marsan-Liberté soutienne le caractère obsolète de ce règlement de copropriété, en l’absence de document le modifiant ou l’actualisant, ce dernier est toujours applicable à la copropriété du, [Adresse 4] à Sète.

En conséquence, la propriété du balcon litigieux appartient à deux copropriétaires distincts : le copropriétaire détenant le lot 12, qui seraient M. et Mme, [S] selon les informations du Syndic, et celui détenant le lot 8, soit la Sci Marsan-Liberté, le lot n°10 ne bénéficiant que d’un simple droit de passage.

A l’appui de ces informations il s’ensuit que les propriétaires des lots concernés, uniquement, soient responsables de la réalisation des travaux sur le balcon litigieux faisant partie intégrante de leurs parties privatives.

Cependant, il convient de s’arrêter sur la nature des dommages constatés, en effet il ressort du courrier du 28 juillet 2017 de la Sarl Cabinet, [C], syndic de la copropriété, que « suite à une demande de mise en sécurité d’éclats de maçonnerie au niveau du balcon arrière du 2ème étage la société SEAB nous a informés de la dangerosité de la situation étant donné l’état dégradé des fers de structure dudit balcon. A la demande du cabinet d’ingénierie structure Ba., [Z]. Ci nous avons fait effectuer la pose d’étais sur la terrasse du 1er étage afin de permettre l’étude de renfort ou de réfection. »

Suite à l’installation de ces étais, lors d’une visite le 28 septembre 2021, la Sarl Ba,.[Z].Ci, indique que « Cet étaiement est correctement calé sous la structure principale du balcon et est suffisant, étant donné que personne n’utilise ce balcon actuellement (d’après les informations communiquées).

Néanmoins, si ce balcon doit devenir utilisable, un complément d’étaiement devra être fait, avec la mise en place de plateaux sous les voutains, car le risque qu’un utilisateur passe au travers de ces derniers est important.

En l’état, ce balcon n’est pas réparable et la seule solution pérenne est de le démolir et de le reconstruire. L’étaiement doit rester une solution provisoire. »

Il est donc ici constaté qu’il sera nécessaire, pour permettre l’utilisation de ce balcon et notamment le passage sur celui-ci, de réaliser une démolition totale pour reconstruction de cet ouvrage.

Un tel chantier s’agissant de lots de copropriété privatifs impacte nécessairement les parties communes puisqu’il touche à la structure et que ces dernières comprennent, selon le règlement de copropriété « Les fondations et basses fondations, les gros murs de façades, des pignons, et de refend, et les murs mitoyens, les charpentes, les poutres et solives, les planchers (abstractions faites des parquets et plafonds) […] ». L’argument du syndicat des copropriétaires tendant à indiquer que ce même règlement exclut des parties communes les balcons sera écarté puisque cette exclusion n’est en réalité mentionnée que s’agissant de la catégorie des « ornements de façade ». En l’espèce le balcon litigieux n’entre pas dans cette catégorie puisqu’il est assimilé à une coursive desservant les WC au profit des lots 8, 10 et 12.

En conséquence, ces travaux impactant les parties communes de la copropriété, ils doivent être autorisés par assemblée générale des copropriétaires, puisque les parties communes ne peuvent être modifiées qu’avec l’accord de l’ensemble des copropriétaires.

Au surplus, le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 14 mars 2023 permet de retenir que le dommage subi par la Sci Marsan-Liberté ne pouvant plus louer son bien en raison du danger de la traversée de ce balcon trouve son origine dans les désordres présents en parties communes puisque ce sont les éléments de gros-œuvre et principalement de structure qui sont à l’origine des désordres et ne permettent plus un passage sécurisé sur le balcon, ainsi qu’il ressort du constat produit :

— en pages 3 et 4 du constat : « La partie large de la coursive est soutenue par deux poutres métalliques en ‘I'. Les voutains sont constitués de briques qui semblent creusent (cf celles visibles au niveau de la trémie) reposant sur poutrelles acier. Au-dessus des voutains, une cape sur laquelle repose du carrelage.

[…]

Je constate que la structure fer des voutains (poutrelles) est aussi insérée dans le mur de la copropriété, vraisemblablement depuis très longtemps compte tenu de l’état très mauvais. Le fer est extrêmement rouillé avec perte de matière. Il se délite par endroits. » ;

— en page 14 « La structure en fer au niveau de la trémie est très abîmée » ;

— en page 16 « beaucoup de perte de matière » ;

Ainsi, le syndicat des copropriétaires responsable des dommages en parties communes causant des préjudices en parties privatives verra sa responsabilité engagée à l’égard des préjudices subis par la Sci Marsan-Liberté.

2. Sur la réparation

Le Syndic de la copropriété a fait établir plusieurs devis permettant la réfection du balcon litigieux :

— Deux devis de la société 2J Maçonnerie du 25 juillet 2022 : un s’agissant du « côté passerelle » et un autre du « côté balcon » pour un montant respectif de 8 800 euros TTC et 6 380 euros TTC chacun, soit la somme totale de 15 180 euros TTC.

— Un devis de la société, [V], [T] du 3 juillet 202 enregistré sous le numéro 01122, pour un montant de 12 188 euros TTC.

Les deux devis combinés de la société 2J Maçonnerie et celui de la société, [V], [T] présentant des travaux similaires et permettant tout deux la démolition et réalisation d’un nouveau balcon, il conviendra comme le sollicite la Sci Marsan-Liberté de suivre le moins-disant, à savoir celui de la société, [V], [Y].

Les préjudices subis par la Sci Marsan-Liberté au sein de leur lot privatif provenant de désordres en partie commune, il conviendra de condamner le syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux permettant la cessation de ceux-ci, en faisant réaliser les travaux prévus au devis de la société, [V], [Y] du 3 juillet 2022.

Les désordres existants depuis 2017 et la remise en état du balcon réparé de manière précaire ayant été rejetée par assemblée générale des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires sera condamné à faire réaliser les travaux de remise en état listés au sein du devis du 3 juillet 2022, dans un délai de 6 mois à compter de la présente décision, soit au plus tard le 23 septembre 2026 sous astreinte de 50 € par jour de retard, passé ce délai, dans les termes du dispositif ci-après.

3. Sur l’indemnisation des préjudices

La Sci Marsan-Liberté indique avoir subi un préjudice de perte de chance de pouvoir louer son bien depuis le départ de son locataire en août 2021. Elle allègue que le balcon litigieux étant impraticable selon le courrier de la société Ba., [Z]. Ci de 2022, elle ne pouvait louer son bien puisque ce balcon permettait l’accès à une buanderie (anciens WC) dans laquelle était installée une machine à laver.

En l’espèce, le lot de copropriété n°8 étant utilisable et habitable en totalité, exception faite de ce balcon permettant l’accès à la buanderie, il ne pourra être retenu un préjudice de perte de chance de louer le bien à son encontre.

Au surplus, aucune pièce n’étant apportée permettant d’établir un lien de causalité suffisant entre les désordres affectant le balcon et l’impossibilité de mise en location, la demande d’indemnisation à ce titre sera rejetée.

III. SUR LES AUTRES DEMANDES

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En l’espèce, les dépens, seront supportés par le Syndicat des copropriétaires de la résidence du, [Adresse 4] à, [Localité 2], succombant au principal.

L’article 695 du code de procédure civile, qui fixe les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution ne vise pas les frais de constat de commissaire de justice. En conséquence la demande d’intégration aux dépens du coût d’établissement du procès-verbal de constat dressé par Me, [K] le 14 mars 2023 ne pourra être réalisée, ces frais étant en réalité des frais irrépétibles prévus à l’article 700 du code de procédure civile permettant de condamner la partie succombante aux frais exposés et non compris dans les dépens.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence du, [Adresse 4] à, [Etablissement 1] sera également condamné à payer à la Sci Marsan-Liberté une indemnité de 2 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la Sci Marsan-Liberté, copropriétaires de la Résidence du, [Adresse 4] à, [Etablissement 1], sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais éventuels de liquidation de l’astreinte prononcée et des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires de la résidence.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne permet de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

ORDONNE la révocation de la clôture différée à la date du 2 janvier 2026 et FIXE une nouvelle clôture à la date du 26 janvier 2026 ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires du, [Adresse 4] à, [Localité 2], à faire réaliser les travaux de remise en état du balcon du 2ème étage suivant devis de la société, [V], [T] du 3 juillet 2022, dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision ;

DIT que passé ce délai, le Syndicat des copropriétaires du, [Adresse 4] à, [Localité 2] sera redevable d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 50 € par jour de retard, courant pendant un délai maximum de 6 mois ;

DEBOUTE la Sci Marsan-Liberté de sa demande d’indemnisation en raison du préjudice de perte de chance de pouvoir louer son bien ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires du, [Adresse 4] à, [Localité 2] aux dépens ;

REJETTE la demande d’intégration aux dépens du coût d’établissement du procès-verbal de constat dressé par Me, [K] le 14 mars 2023 ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires du, [Adresse 4] à Sète à payer à la Sci Marsan-Liberté a somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la dispense de la Sci Marsan-Liberté de toute participation à la dépense commune des frais éventuels de liquidation de l’astreinte et des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires du, [Adresse 4] à Sète, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.