TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : Mme [E]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/04813 – N° Portalis 352J-W-B7J-C726R

N° MINUTE : 3/2026

JUGEMENT

rendu le jeudi 05 février 2026

DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de Paris, vestiaire : B 0096

DÉFENDERESSE

Madame [J] [D] [E]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde BAILLAT, Juge, juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 février 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 05 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/04813 – N° Portalis 352J-W-B7J-C726R

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er février 2023, l’EPIC [Localité 1] HABITAT – OPH a consenti un bail d’habitation à Madame [J] [D] [E] sur des locaux situés au [Adresse 3], à [Localité 2], moyennant à la date de conclusion du contrat le paiement d’un loyer mensuel de 610,62 euros, hors provisions sur les charges locatives récupérables.

Par acte de commissaire de justice du 24 avril 2025, l’EPIC PARIS HABITAT – OPH a fait assigner Madame [J] [D] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de cette dernière, être autorisée à faire procéder à son expulsion avec toutes conséquences de droit et sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé ou à défaut de la signification du jugement à intervenir, supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, ordonner la séquestration et le transport des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais, risques et périls de la partie expulsée, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant au moins égal au double du montant du loyer applicable lorsque le bail était en vigueur majoré de 30% et des charges locatives récupérables,

—  1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions le bailleur fait valoir, sur le fondement de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [J] [D] [E] ne respecte pas son obligation de jouir paisiblement des locaux loués en raison des nuisances sonores qu’elle inflige à ses voisins, la nuit entre 2h et 5h du matin, depuis plus d’un an (incantations, hurlements, cris, prières). Il précise avoir reçu plusieurs plaintes des voisins de la locataire l’ayant conduit à lui adresser une mise en demeure le 7 novembre 2023 puis à organiser une médiation le 25 juin 2024 sans qu’aucune amélioration n’ait été constatée. Il indique qu’une sommation d’avoir à respecter les clauses du bail a été délivré à la locataire le 29 novembre 2024, sans succès, et que les troubles persistent, ce qui justifie le prononcé de la résiliation du contrat et l’expulsion de la défenderesse.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 décembre 2025, lors de laquelle l’EPIC [Localité 1] HABITAT – OPH, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [J] [D] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en résiliation judiciaire du contrat de location pour défaut de jouissance paisible

Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Aux termes des articles 1728 1° et 1729 du code civil le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention. Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Aux termes de l’article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, l’EPIC [Localité 1] HABITAT – OPH produit :

Un courrier reçu de Monsieur [F] [R] le 1er novembre 2023 par lequel il relate des nuisances sonores nocturnes, généralement entre 2h et 5h du matin, consistant en des cris, des chants forts incessants, provenant de l’appartement situé au 4ème étage, affectant le sommeil de sa famille et sa qualité de vie.Une attestation non datée de Monsieur [F] [R] relatant des prières religieuses de sa voisine, Madame [E], à des heures très tardives ou très matinales (23h, 00h, 5h et 7h) affectant son sommeil, et précisant qu’un autre voisin est également gêné par ces nuisances et tape sur les murs pour les faire cesser, sans résultat. Une mise en demeure adressée le 7 novembre 2023 par l’EPIC [Localité 1] HABITAT – OPH à Madame [J] [D] [E] par lettre recommandée avec avis de réception (modalités de distribution non produites) d’avoir à cesser ces nuisances sans délai, en exposant avoir été alerté de plaintes à son encontre relatives à des hurlements pendant la nuit.Deux attestations de Monsieur [T] [P] du 13 mars 2024 et du 27 mai 2024 par lesquelles il relate que depuis plus de 6 mois, sa voisine résidant dans l’appartement mitoyen du sien, se livre chaque nuit entre 30 et 60 min, à des incantations et des hurlements, et indiquant que sa voisine présente des troubles psychiatriques importants. Un courrier du bailleur en date du 27 juin 2024 prenant acte de l’engagement de la locataire à respecter le règlement intérieur et à cesser les troubles, et lui indiquant que tout nouveau trouble entraînera des poursuites judiciaires aux fins d’expulsion. Une attestation de Monsieur [T] [P] du 13 septembre 2024 relatant la persistance des nuisances nocturnes de sa voisine, depuis plus d’un an, toutes les nuits et parfois plusieurs fois par nuit, accompagnées de vomissements bruyants. Une attestation de Monsieur [F] [R] du 9 décembre 2024 relatant des cris et des chants forts, fréquents.Une sommation de respecter les clauses du bail d’habitation délivrée par le bailleur à la locataire le 29 novembre 2024.Deux constats de commissaire de justice dressés le 29 novembre 2024 établissant que Monsieur [F] [R] et son épouse sont locataires du logement n°7 au 3ème étage, situé en-dessous de celui de Madame [J] [D] [E], et que Monsieur [T] [P] est locataire du logement n°9 situé au 4ème étage du bâtiment 6, mitoyen de celui de la défenderesse. 7 attestations de Monsieur [F] [R] en date des 10 février 2025, 12 mars 2025, 29 mai 2025, 27 juin 2025, 3 juillet 2025, 16 août 2025 et 17 août 2025, dont il ressort la persistance des prières, incantations, hurlements, une à plusieurs fois par nuit, en général à partir de 23h et pouvant durer jusqu’au petit matin, impactant fortement la qualité de son sommeil et sa qualité de vie. Il en ressort également que ces nuisances sont audibles fenêtres fermées, y compris par des voisins de l’immeuble mitoyen. Une déclaration de main courante du 7 avril 2025 de Monsieur [F] [R] relatant les nuisances sonores de sa voisine, le soit entre 23h et 1h du matin, et entre 5h et 8h30 du matin, consistant en la pratique de rituels religieux durant lesquels elle parle fort, crie et hurle « sors de mon corps », « aide moi Jésus », et se terminant par des vomissements.

L’ensemble de ces éléments permettent d’établir que le comportement Madame [J] [D] [E], à savoir les incantations, cris, hurlements, proférés en pleine nuit, de manière systématique depuis plus d’un an créé un trouble de jouissance grave et persistant aux autres locataires, imputable à Madame [J] [D] [E], sans que cette dernière, informée à plusieurs reprises de vive voix, par courriers et par sommation, n’y mette un terme.

Ce manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat aux torts exclusifs de Madame [J] [D] [E] à la date de la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 1229 du code civil, et son expulsion.

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il y a en l’espèce lieu de constater la mauvaise foi de la locataire, qui, en dépit de très nombreux avertissements, n’a pas modifié son comportement, de sorte qu’il convient de supprimer le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux avant de procéder à l’expulsion.

Il pourra donc être procédé à l’expulsion de Madame [J] [D] [E], avec le concours de la force publique, si elle n’a pas quitté les lieux dans le délai de 15 jours à l’issue de la signification de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Il n’y a dès lors pas lieu d’ordonner le transport et la séquestration des biens et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux. La demande de l’EPIC [Localité 1] HABITAT – OPH sera donc rejetée.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [J] [D] [E] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte. L’EPIC [Localité 1] HABITAT – OPH sera donc débouté de cette demande.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il convient donc de condamner Madame [J] [D] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et de la provision pour charges qui aurait été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme mensuelle de 652,57 euros selon décompte du 9 avril 2025 versé à la procédure, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué. La demande de majoration du montant de l’indemnité d’occupation sera donc rejetée.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à compter du 24 avril 2025, date de résiliation du bail, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC [Localité 1] HABITAT – OPH ou à son mandataire.

Sur les autres demandes

Madame [J] [D] [E], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Il convient de faire droit à hauteur de 600 euros à la demande de l’EPIC [Localité 1] HABITAT – OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

L’exécution provisoire est de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 1er février 2023 entre l’EPIC [Localité 1] HABITAT – OPH, d’une part, et Madame [J] [D] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4], à [Localité 2] aux torts de cette dernière, à compter du 24 avril 2025 ;

ORDONNE à Madame [J] [D] [E] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4], à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

SUPPRIME le bénéfice à son profit du délai de deux mois, prévu par l’article L.412-1 du codes procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour Madame [J] [D] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, L’EPIC [Localité 1] HABITAT – OPH pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

REJETTE la demande tendant à voir ordonner le transport et la séquestration des biens et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux et RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant les lieux est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [J] [D] [E] à verser à l’EPIC [Localité 1] HABITAT – OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer, telle qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 652,57 euros, à compter du 24 avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

REJETTE la demande de majoration du montant de l’indemnité d’occupation ;

DEBOUTE l’EPIC [Localité 1] HABITAT – OPH de sa demande d’astreinte ;

DEBOUTE l’EPIC [Localité 1] HABITAT – OPH du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [J] [D] [E] à payer à l’EPIC [Localité 1] HABITAT – OPH la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [J] [D] [E] aux dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,