N° RG 25/02607 – N° Portalis DBYB-W-B7J-QDAH

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 30 MARS 2026

DEMANDEUR:

S.A.S. -ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON substitué par la SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [K] [O] [D], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Delphine BRUNEAU, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 2 février 2026

Affaire mise en deliberé au 30 Mars 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 30 Mars 2026 par

Delphine BRUNEAU, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : SCP COSTE DAUDE VALLET LAMBERT

Copie certifiée delivrée à : M. [K] [O] [D]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte en date du 11 octobre 2022, avec prise d’effet au 12 octobre 2022, la SCI VOJ IMMO a consenti à Monsieur [K] [O] [D] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 4] contre le paiement d’un loyer mensuel initial de 410 €, outre la somme de 118,14 € en complément de loyer et la somme de 85 € à titre de provisions sur charges.

Par acte du 17 octobre 2022, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution solidaire des engagements de Monsieur [K] [O] [D].

En application de cet engagement de caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé au bailleur la somme de 5416,71 euros au titre des loyers et charges impayés. La SCI VOJ IMMO lui a délivré quittance subrogative le 20 juin 2025.

Le 30 septembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [K] [O] [D] un commandement de payer la somme principale de 2823,35 €, visant la clause résolutoire prévue au bail.

Faisant valoir que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai requis, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a, par de commissaire de justice du 25 août 2025, fait assigner Monsieur [K] [O] [D] devant le Juge des contentieux du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de :

déclarer recevable son action,

constater l’acquisition de la clause résolutoire,

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [K] [O] [D],

ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [O] [D] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique,

condamner Monsieur [K] [O] [D] à lui payer la somme de 4860,05 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 septembre 2024 sur la somme de 2823,35 €, et pour le surplus à compter de la présente assignation,

fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,

condamner Monsieur [K] [O] [D] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que les paiements sont justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux,

condamner Monsieur [K] [O] [D] à lui payer la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

dire n’avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire,

condamner Monsieur [K] [O] [D] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 2 février 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation à laquelle il convient de se référer pour un ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement.

A cette audience, Monsieur [K] [O] [D] était présent. Il a reconnu la dette et a sollicité des délais de paiement.

Il a indiqué être en colocation et travailler en CDD, percevant ainsi un salaire mensuel d’un montant 850 €. Il a ajouté percevoir, en outre, des allocations sociales et une prime d’activité à hauteur de 473 €.

Une enquête sociale a été effectuée par les services du Conseil départemental de l’Hérault qui indique que le locataire est en CDD et que les versements locatifs sont à jour. Il est mentionné que, depuis un an, un versement supplémentaire de 25 € est versé en sus du loyer courant pour apurer la dette locative.

La décision a été mise en délibéré au 30 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 1er octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 25 août 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée au préfet de l’Hérault le 27 août 2025, soit six semaines au moins avant la date de l’audience du 2 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Dès lors, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES qui a réglé l’impayé locatif au bailleur peut exercer, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résiliation du bail aux fins d’éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et limiter, ainsi, le montant de la dette cautionnée.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande est recevable.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il résulte de la quittance subrogative du 20 juin 2025, qu’en sa qualité de caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a payé au bailleur la somme totale de 5416,71 euros pour le compte de Monsieur [K] [O] [D] au titre des loyers impayés du mois de mars 2024 au mois d’avril 2025 inclus. Aucun élément ne permet de contester la quittance subrogative produits. Il résulte du décompte produit par la demanderesse que le locataire a effectué des versements, en remboursement de l’arriéré locatif, pour un montant total de 731,66 €.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [K] [O] [D] au paiement de la somme de 4685,05 € avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 30 septembre 2024 sur la somme de 2823,35 €, et pour le surplus à compter de la présente assignation.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

En vertu de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 30 septembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement au locataire d’avoir à payer la somme principale de 2823,35 € au titre des loyers impayés. Ce commandement de payer comporte les mentions obligatoires posées par l’article précité et un décompte de la créance.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et le locataire n’a pas saisi le juge aux fins d’obtenir des délais de paiement.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er décembre 2024, date de résiliation dudit bail.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’occurrence, il ressort du décompte locatif produit aux débats que le locataire a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Monsieur [K] [O] [D] dispose de la capacité financière de payer le loyer courant et les échéances de retard susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif puisqu’il dispose d’un emploi rémunéré et d’allocation sociales. Dans ces conditions, il convient d’octroyer à Monsieur [K] [O] [D] des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif de la présente décision.

Le locataire a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire. Il convient, dès lors, de faire droit à cette demande.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants, d’une part, et des mensualités au titre des délais de paiement, d’autre part, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Monsieur [K] [O] [D] devra alors également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux.

Conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [K] [O] [D], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 octobre 2022 entre la SCI VOJ IMMO et Monsieur [K] [O] [D] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 1er décembre 2024, mais que ses effets suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés ;

CONDAMNE Monsieur [K] [O] [D] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4685,05 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, dus à compter du mois de mars 2024 jusqu’au mois d’avril 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 30 septembre 2024 sur la somme de 2823,35 €, et pour le surplus à compter de la présente assignation ;

ACCORDE à Monsieur [K] [O] [D] un délai de 36 mois pour s’acquitter de sa dette et suspend pendant ce délai les effets de la résolution du bail à condition qu’à compter du 1er jour du mois suivant la signification du présent jugement et au plus tard le 15 de ce mois et de chacun des mois suivants, le locataire effectue 35 versements de 130,14 € en plus du loyer courant et un versement soldant la dette, jusqu’à complet paiement de l’arriéré ;

DIT que si Monsieur [K] [O] [D] s’acquitte de sa dette selon ces modalités ou plus rapidement, la résolution sera réputée n’avoir pas joué ;

DIT qu’en revanche et à défaut de paiement d’une seule mensualité au titre de l’arriéré ou du loyer courant ;

1- la clause résolutoire produira son plein et entier effet ;

2- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3- qu’à défaut par Monsieur [K] [O] [D] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

4- que Monsieur [K] [O] [D] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, sous réserve de justifier d’une quittance subrogative ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [O] [D] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, La Juge des contentieux de la protection,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.