N° RG 25/00420 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PPC2

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 12 Mai 2026

DEMANDEUR:

Madame [G], [J], [W] [E], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

DEFENDEUR:

S.A.R.L. -BOUTONNET-LOCATIONS-JEUNES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Diane PHILLIPS, avocat au barreau de Montpellier

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Philippe PEYRE-COSTA, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 12 Mars 2026

Affaire mise en deliberé au 12 Mai 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 12 Mai 2026 par

Philippe PEYRE-COSTA, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Diane PHILLIPS

Copie certifiée delivrée à : Mme [G], [J], [W] [E]

RAPPEL DES FAITS, DE LA PROCEDURE, ET DES PRETENTIONS

Le 10 juin 2022, Madame [G] [E] a signé un bail à effet du 16 juin 2022 pour une location meublée sise [Adresse 4] à [Localité 1] avec la SARL BOUTONNET LOCATIONS JEUNES. Il s’agissait d’une chambre en colocation au sein d’une maison avec accès aux parties communes. Son loyer a été fixé à 430,00 € par mois, sans augmentation de loyer entre le précèdent locataire et la requérante. Un forfait pour charges locatives a été fixé à 100,00 €, comprenant eau, électricité, ordures ménagères, fibre internet, chauffage. Un dépôt de garantie de 430,00 € a été réglé. Le logement est situé dans une commune soumise au dispositif d’encadrement des loyers.

A l’entrée de Madame [G] [E], le dernier DPE (Diagnostic de Performance Energétique) réalisé en 2017, classait le logement occupé par la requérante en F.

Le 1er juillet 2023, le loyer, révisable chaque année en fonction de l’IRL (Indice de Référence des Loyers) est passé à 445 euros. Les charges sont passées à 103,50 euros.

De nombreux échanges de messages interviennent alors car la requérante conteste le calcul de son loyer, de ses charges, le confort de vie dans le logement, ainsi que l’arrivée d’une 4ème colocataire.

Le 27 juin 2024, une lettre de mise en demeure a été envoyée à Madame [G] [E] par le conseil de la SARL BOUTONNET LOCATIONS JEUNES car la locataire avait unilatéralement baissé son loyer. Elle était en désaccord avec l’application de la loi sur l’encadrement des loyers que faisait la SARL BOUTONNET LOCATIONS JEUNES.

Le 23 juillet 2024, un courrier LRAR de mise en demeure a été envoyée par Madame [G] [E] à la SARL BOUTONNET LOCATIONS JEUNES contestant l’augmentation de loyer ainsi que le montant du loyer qu’elle jugeait non conforme à la loi et au contrat de bail.

Le 7 juin 2024 un nouveau DPE évaluait à C la performance énergétique du logement.

Le 28 juillet 2024, le bail a pris fin à la demande de Madame [G] [E].

Le 22 novembre 2024, un constat d’échec d’accord était rédigé par la commission départementale de conciliation de l’Hérault concernant le litige opposant Madame [G] [E] et la SARL BOUTONNET LOCATIONS JEUNES sur l’application concernant le dispositif d’encadrement des loyers et le calcul des charges locatives.

Le 9 décembre 2024, par courrier LRAR, Madame [G] [E] écrivait au conseil de la SARL BOUTONNET LOCATIONS JEUNES, pour un dernier essai de conciliation à l’amiable auquel il n’était pas donné suite.

C’est en l’état, que par requête en date 25 janvier 2025, enregistrée au greffe du tribunal civil de Montpellier le 4 février 2025, Madame [G] [E], habitant [Adresse 2], sollicite du tribunal qu’il condamne la SARL BOUTONNET LOCATIONS JEUNES, en la personne de son représentant, Monsieur [Q] [L], à lui payer la somme de 1 255,30 euros correspondant à un trop perçu de loyers ainsi que 329,85 euros de dommages et intérêts correspondant aux frais de procédure, le temps passé pour la rédaction et le calcul, ainsi que les intérêts qui auraient été produit par l’argent non utilisé pour régler les trop perçus de loyers majorés.

L’affaire est appelée à l’audience de requêtes du 28 octobre 2025, plusieurs fois renvoyées avant d’être appelée à l’audience du 12 mars 2026, où elle est retenue.

EN DEMANDE

Madame [G] [E] est présente. Elle indique que le DPE était classé F quand elle est arrivée en 2022. Que depuis il y a eu de nombreux travaux d’isolation mais que le bailleur à cependant appliqué le complément de loyer sans justification. Elle ajoute que la maison fait en réalité 77 m² et que sur le bail il est noté qu’elle fait 93 m². Elle actualise ses prétentions à la somme de 1 838 euros de loyer trop perçu ainsi que 665,35 euros de dommages et intérêts. Elle dépose de nouvelles conclusions au jour de l’audience. Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions, il convient de se référer aux conclusions et demandes de Madame [G] [E], telles qu’elle les a formulées, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

EN DEFENSE

La SARL BOUTONNET LOCATIONS JEUNES est représentée par son conseil. Celui indique que rien n’est démontré par la requérante en tant que préjudice et que les sommes demandées ne sont pas justifiées. A titre reconventionnel, la SARL BOUTONNET LOCATIONS JEUNES sollicite du tribunal qu’il condamne Madame [G] [E] au paiement de la somme de 2000 euros sur le

fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de

l’instance. Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions, il convient de se référer aux conclusions et demandes de la SARL BOUTONNET LOCATIONS JEUNES, telles qu’elle les a formulées, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire est mise en délibéré au 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA CLASSE ENERGETIQUE DE LA MAISON

L’article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation dispose de l’obligation de fournir le DPE au locataire et l’article R. 134-1 du Code de la construction et de l’habitation dispose des modalités de transmission de ce DPE.

En l’espèce, il est constant que diagnostic de performance énergétique (DPE) doit effectivement être communiqué au locataire, mais il s’agit d’une obligation ad probationem (à titre de preuve) et non ad validitatem (condition de validité du contrat). Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est le document officiel permettant de prouver la classe énergétique d’un logement à un instant donné.

Cependant, en cas de litige, la classe énergétique peut effectivement être prouvée par d’autres moyens, selon les principes généraux du droit de la preuve. Le tribunal peut accepter d’autres éléments de preuves comme un nouveau DPE réalisé a posteriori, des attestations de travaux (isolation, changement de chauffage, etc.) prouvant une amélioration du bien. Dans ce litige, le contractant fourni au tribunal un faisceau convergent de preuve au soutien de ses affirmations. Notamment les différentes factures des artisans qui ont réalisés des travaux pour l’amélioration de l’isolation du bien. Au surplus, il n’est pas démontré par la requérante qu’il y ait eu d’autres travaux dans sa chambre et dans les parties communes entre la début de sa location le 10 juin 2022, et la fin de son bail le 28 juillet 2024. En ce sens, le DPE établi le 7 juin 2024 qui classe le bien en C constitue un élément probant qui pouvait autoriser une augmentation de loyer dans le cadre de l’IRL (Indice de Référence des Loyers).

La demande de Madame [G] [P] sera rejetée.

SUR L’ENCADREMENT DES LOYERS

Article 17 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (loi Mermaz) dispose de conditions locatives et des règles de révision de loyer. Les arrêtés préfectoraux locaux fixent les modalités d’encadrement des loyers. Pour la ville de [Localité 1], l’encadrement des loyers est entré en vigueur le 1er juillet 2022 et s’applique jusqu’au 23 novembre 2026 au moins, conformément à la loi 3DS de février 2022. Les baux signés avant le 1er juillet 2022 ne sont pas soumis à l’encadrement des loyers, sauf en cas de renouvellement ou de nouvelle location après cette date. Les baux signés ou renouvelés depuis le 1er juillet 2022 doivent respecter les loyers de référence fixés par arrêté préfectoral, actualisés chaque année. Le bail, objet du litige, a été conclu avant le 1er juillet 2022, il n’est pas concerné par l’encadrement des loyers, sauf en cas de renouvellement ou de nouvelle location après cette date. Or le bail de Madame [G] [E] a débuté 10 juin 2022 et c’est terminé à son initiative le 28 juillet 2024. Il n’y a donc pas eu renouvellement de ce bail à l’issue des 3 premières années. L’arrêté préfectoral concernant [Localité 1] n’a pas eu à être mis en action.

La demande de Madame [G] [P] sera rejetée.

SUR LA SURPERFICIE DU BIEN

Au surplus, concernant la contestation de la superficie de la maison, objet du bail, la requérante n’apporte aucune preuve au soutien de ses affirmations. Les seuls documents officiels (bail, DPE) présentés au tribunal font état d’une superficie supérieure à 90 m². Le nombre de locataires ne rentre pas en ligne de compte dans le cas présent.

SUR LES DEPENS

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

Madame [G] [P], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

SUR LES DEMANDES RECONVENTIONELLES

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité.

Madame [G] [P] sera condamnée à payer à la SARL BOUTONNET LOCATIONS JEUNES la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Madame [G] [P] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [G] [P] aux entiers dépens de l’instance :

CONDAMNE Madame [G] [P] à payer à la SARL BOUTONNET LOCATIONS JEUNES la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE toutes les parties pour le surplus ;

CONSTATE que l’exécution provisoire est de droit ;

LE GREFFIER LE JUGE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.