COUR D’APPEL DE, [Localité 1]

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MINIUTE NATIVEMENT NUM2RIQUEvalant copie exécutoire transmise par RPVA

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1

N° : N° RG 23/03880 – N° Portalis DBYB-W-B7H-ONLQ

Pôle Civil section 1

Date : 10 Mars 2026

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de L’IMMEUBLE sis, [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SARL CHRISTOPHE JAY IMMOBILIER, sise, [Adresse 2], inscrite au RCS de, [Localité 1] sous le n° 415 271 238, elle-même agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié es-qualité audit siège social.,

représenté par M^e Bibiana DIAZ VALLAT, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.C.I. LE CAUSSE, immatriculée au RCS de, [Localité 1] sous le N° 411 841 448, dont le siège social est sis, [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège social.,

représentée par Maître Anne florence BOUYGUES de la SELARL BOUYGUES AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et de Cindy VELLAYE greffier lors de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 12 Janvier 2026

MIS EN DELIBERE au 10 Mars 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 10 Mars 2026

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI LE CAUSSE est propriétaire du lot n°1 au sein de la copropriété du, [Adresse 4] à Montpellier. Ce lot utilisé à usage commercial est situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, il est composé d’un magasin portant le numéro 11 sur le plan annexé au règlement de copropriété, d’un arrière magasin portant le numéro 10 et finalement d’une cave portant le numéro 6.

Un règlement de copropriété a été conclu en date du 12 novembre 1952 duquel il ressort une interdiction d’établir un restaurant au rez-de-chaussée.

Par assemblée générale du 2 décembre 2021, il a été rappelé l’interdiction de toute activité de restauration dans les locaux du rez-de-chaussée et enjoint à la SCI LE CAUSSE de mettre un terme à l’activité exploitée dans ses locaux.

Par procès-verbal de commissaire de justice du 2 septembre 2022, il a été constaté que l’exploitant du local appartenant à la SCI LE CAUSSE avait installé un commerce nommé «, Ohana Café – Surf food » s’apparentant selon le syndicat des copropriétaires à un restaurant.

Cette exploitation a de nouveau été constatée par commissaire de justice par procès-verbal du 21 février 2023.

L’activité n’ayant pas cessée, par acte introductif d’instance délivré le 1er septembre 2023, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 4] à Montpellier, représenté par son Syndic en exercice la société CHRISTOPHE JAY IMMOBILIER a assigné devant le tribunal judiciaire de Montpellier la SCI LE CAUSSE afin d’obtenir sa condamnation sous astreinte, à faire cesser toute activité de restauration dans les locaux commerciaux lui appartenant en rez-de-chaussée de l’immeuble en copropriété en raison de la non-conformité de cette activité avec la destination prévue au règlement de copropriété de l’immeuble.

Il sollicitait également que cette dernière soit condamnée à réparer les préjudices découlant de cette activité.

Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 18 décembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 4] à Montpellier, représenté par son Syndic en exercice, demande au tribunal de :

— Condamner la SCI LE CAUSSE à lui payer :

*2.000 € en réparation du préjudice découlant de l’exercice d’une activité de restauration en 2021 ;

*3.000 € pour le développement de l’activité de restauration en 2022 ;

*5.000 € pour l’implantation d’une activité de restauration amplifiée en 2023 ;

— Entendre réserver les droits de syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé au, [Adresse 5] à, [Localité 1] en cas d’exercice de toute activité contraire au règlement de copropriété ou toute autre cause.

— Rejeter l’ensemble des demandes adverses.

— Condamner la SCI LE CAUSSE à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société SCI LE CAUSSE aux entiers dépens de l’instance y compris les constats de Commissaire de Justice du 02/09/2022 et du 21/02/2023.

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;

A l’appui de ses demandes il soutient qu’en vertu des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 les copropriétaires ont l’obligation de respecter le règlement de copropriété et l’interdiction de porter atteinte à la destination de l’immeuble. Cette destination ne pouvant être modifiée que par résolution adoptée à l’unanimité par l’assemblée générale des copropriétaires, ce qui n’a pas été le cas concernant l’interdiction existante à l’égard des activités de restauration.

Le syndicat des copropriétaires ajoute cependant qu’a été constatée entre l’assignation et les dernières conclusions la modification de l’activité exercée et notamment l’absence de cuisson sur les lieux, ce qui le conduit à se désister de sa demande de condamnation sous astreinte mais qu’il n’écarte cependant pas la nécessité de venir l’indemniser pour avoir réalisé une activité de restauration à partir de 2021 en méconnaissance des dispositions du règlement de copropriété, activité qui s’est amplifiée en 2022 et 2023 et face à laquelle il a rencontré une résistance pouvant être qualifiée d’abusive pour y mettre fin jusqu’au constat de la nouvelle activité en 2025.

Il précise que la société, en qualité de propriétaire, est responsable devant le Syndicat des propriétaires des activités exercées par son locataire.

Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 18 décembre 2025, la SCI LE CAUSSE demande au tribunal de constater qu’il n’est plus exercé dans le lot de copropriété d’activités contraires au règlement de copropriété, qu’il soit jugé que la demande d’indemnisation n’étant pas justifiée par le Syndicat des copropriétaires elle devra être rejetée.

Elle sollicite à titre reconventionnel la condamnation du Syndicat des copropriétaires, outre les dépens, à lui verser la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts, et 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes elle soutient que le contrat de bail conclu avec sa locataire mentionnait l’interdiction d’exercer une activité de restauration et qu’en ce sens sa responsabilité ne peut être engagée puisqu’elle n’a commis aucune faute.

En outre, elle ajoute qu’il n’est pas démontré l’existence d’un préjudice découlant de cette activité, par conséquent l’indemnisation sollicitée ne pourra pas être prononcée.

Finalement la SCI LE CAUSSE invoque à l’appui de sa demande d’indemnisation reconventionnelle avoir subi un préjudice moral du fait du maintien abusif de la procédure alors même que l’activité litigieuse avait cessé.

L’ordonnance de clôture a été différée au 19 décembre 2025. A l’issue des débats de l’audience du 12 janvier 2026 l’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2026 par mise à disposition.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien de véritables prétentions.

I. SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

1. Sur la non-conformité de l’activité avec le règlement de copropriété

S’agissant de l’activité exercée de 2021 à 2025

L’article 8 alinéa premier de la loi du 10 juillet 1965 prévoit « I. – Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. »

L’article 9 de la même loi précise « I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. […].»

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la résidence du, [Adresse 4] à Montpellier soutient que la SCI LE CAUSSE a permis l’exploitation de son local commercial au rez-de-chaussée par une enseigne de restauration, en non-conformité avec le règlement de copropriété.

Il ressort du règlement de copropriété du 12 novembre 1952 s’appliquant à la résidence du, [Adresse 6] à, [Localité 1], dans son article 8 que « Les prohibitions édictées par l’article précédent ne s’appliquent pas aux locaux du rez-de-chaussée. Ces locaux pourront être affectés à l’usage de commerce. Il ne pourra être établi au rez-de-chaussée aucun café chantant ou donnant des concerts, aucun restaurant ou établissement de nuit […]. Ni aucun commerce bruyant, insalubre, incommode, dangereux ou vendant des produits pouvant souiller la façade ou dégager de mauvaises odeurs. Seuls seront autorisés des magasins de commerce de nature à ne pas gêner l’occupation bourgeoise de la maison. La poissonnerie au rez-de-chaussée est autorisée. »

Afin de démontrer l’existence d’un commerce exerçant une activité de restauration en contradiction avec les dispositions du règlement de copropriété, le Syndicat des copropriétaires produit :

— l’assemblée générale des copropriétaires du 2 décembre 2021 dans laquelle il a été adopté, à la majorité de l’article 25, la résolution suivante : « Mandat donné au Syndic d’assigner la SCI CAUSSE aux fins de faire cesser dans le lot 1 dont elle est propriétaire, l’activité de restauration qui y est exercée e, violation, du règlement de copropriété du 12/11/1952 qui prohibe dans son chapitre premier article 8, entre autre, l’installation d’un restaurant et plus généralement tout commerce bruyant incommode ou dégageant de mauvaises odeurs.

— un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 2 septembre 2022 dans lequel il a été relevé que « dix personnes sont installées en terrasse et je constate l’existence d’un menu affiché sur la gauche » et s’agissant du menu photographié et retranscrit, l’on constate qu’il s’agit d’un restaurant proposant entrées, tapas, plats et desserts ;

— un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 21 février 2023 dans lequel il a été relevé « dans les parties communes de la copropriété située au, [Adresse 4] à, [Localité 2] où je constate l’entreposage d’une banque réfrigérée et d’un sac à proximité de la porte desservant le local exploité sous l’enseigne ,‘[F], [U]'. Un mot manuscrit contenant les indications suivantes a été placé sur le plan de travail aluminium de la banque ‘désolé du dérangement elle sera enlevée demain 02/12/2022., [A], [F]' » ; « Je quitte le couloir de l’immeuble et me place devant le local commercial, [F], [U] où une dizaine de tables ont été dressées pour le service du midi. Une rapide inspection me permet de constater la présence d’une ardoise, de deux panneaux sandwiches et de deux porte-menus » Ces derniers comportant les formules déjeuners. « La terrasse est vide mais une inspection de l’intérieur du local me permet de constater la présence d’une dizaine de clients attablés. »

A l’appui de ces pièces, et en l’absence de contestation de la part de la SCI LE CAUSSE, l’activité de restauration exercée dans le local commercial en contradiction avec le règlement de copropriété sur la période du 2 décembre 2021 au 21 février 2023 est établie.

S’agissant de la nouvelle activité ayant débutée en 2025

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence du, [Adresse 4] à, [Localité 1] s’est désisté dans ses dernières conclusions de ses demandes de condamnation d’indemnisation pour l’activité démarrée en 2025, en conséquence il n’y a pas lieu de rechercher si cette dernière est, ou non, en contradiction avec le règlement de copropriété.

2. Sur la responsabilité de la SCI LE CAUSSE

La SCI LE CAUSSE allègue en défense que sa responsabilité ne peut pas être retenue en l’absence de faute commise de sa part. A ce titre elle invoque le bail commercial, conclu avec son preneur, la SAS, [F], [U] le 10 septembre 2021, dans lequel il est reprit in extenso l’article 8 du règlement de copropriété à respecter et notamment l’interdiction d’exercer une activité de restaurant ainsi que l’engagement du preneur de s’y conformer.

Elle précise en outre que l’activité alléguée de son locataire qui aurait été contraire au règlement de copropriété a cessé définitivement au 4ème trimestre 2023 et qu’elle n’est pas étrangère à cet état de fait, ainsi elle aurait concouru à la cessation de l’infraction si celle-ci a existé.

La SCI LE CAUSSE justifie du bail commercial qui prévoit en, page 6 sur la destination des lieux loués qu’il « est expressément convenu que le Preneur ne pourra, sous aucun prétexte, aucune autre activité sauf autorisation expresse et écrite du bailleur, lequel aura toute liberté pour accorder ou refuser à son gré l’autorisation demande. Et ce sous réserve des dispositions du règlement de copropriété et particulièrement visées à son article 8eme reproduit ci-dessus in extenso […].

A peine de résiliation du bail et de dommages et intérêts. Le Preneur s’interdit donc d’exercer une activité prohibée par le règlement de copropriété notamment […] un restaurant quel qu’en soit le mode d’exploitation (restauration traditionnelle ou rapide – snack avec préparation et cuisson d’aliments). »

S’il n’est pas contesté l’existence d’une interdiction d’activité de restaurant au sein du bail conclu par la SCI LE CAUSSE avec la SAS ONAHA, [U], il convient cependant de rappeler qu’en application de l’article 9 de la loi du 6 juillet 1989 précité, chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et communes sous la condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Ainsi, en l’espèce la SCI LE CAUSSE, en sa qualité de bailleur mais surtout de copropriétaire de la résidence, sauf cas de force majeure, sera tenu de répondre des agissements dommageables de son locataire vis-à-vis de la copropriété et des atteintes au règlement de copropriété résultant de son fait.

Dès lors, la SCI LE CAUSSE ayant été informée, dès l’assemblée générale du 2 décembre 2021 de l’activité exercée dans son local commercial par la SAS ONAHA, [U], en contradiction avec le règlement de copropriété, elle ne pourra arguer de sa méconnaissance de l’activité exercée par son locataire pour écarter sa responsabilité.

Ainsi, en l’absence d’éléments produits justifiant la survenance d’un évènement de force majeure, la SCI LE CAUSSE ne démontre pas de cause exonératoire de sa responsabilité du fait de l’atteinte portée aux droits des autres copropriétaires par l’activité de son locataire.

L’engagement de la responsabilité de la SCI LE CAUSSE n’exclut pas une action récursoire envers le preneur.

En l’état, la responsabilité de la SCI LE CAUSSE sera engagée en raison de la méconnaissance des dispositions du règlement de copropriété de la résidence du, [Adresse 4] à Montpellier.

3. Sur la réparation

Le syndicat des copropriétaires indique que l’exercice d’une activité de restauration en 2021 en contradiction avec le règlement de copropriété qui s’est amplifiée en 2022 et 2023 lui a causé un préjudice qu’il convient de réparer notamment du fait de la résistance abusive de la SCI LE CAUSSE d’y mettre fin.

Cette dernière allègue en défense qu’il n’est pas démontré l’existence d’un préjudice découlant de cette activité.

Les procès-verbaux produits ont permis de constater l’existence de cette activité de restauration sur les années 2022 et 2023 et sa contradiction avec le règlement de copropriété, sans que soit apporté la preuve d’une amplification de cette activité et du préjudice découlant de celle-ci.

S’il n’est pas produit d’éléments permettant d’évaluer financièrement avec précision le préjudice qui aurait été subi par les copropriétaires du fait de cette activité, il est toutefois incontestable que l’exercice d’une activité interdite au sein du règlement de copropriété cause, en soi et par définition un préjudice aux copropriétaires.

De plus, il est relevé que les démarches effectuées par la SCI LE CAUSSE à l’égard de la SAS ONAHA, [U] ne concernent aucunement une mise en conformité de l’activité avec le règlement de copropriété et visent uniquement à la résiliation du bail conclu entre elles en raison de l’absence d’exploitation et de garnissement des lieux à partir de 2024.

En conséquence, l’absence d’action de la part de la SCI LE CAUSSE pendant 3 ans, pourtant informée dès 2021 de l’exploitation illicite de son local commercial par son preneur, pourra être apparentée à une résistance abusive de mise en conformité et ouvre droit à réparation au profit du syndicat des copropriétaires.

Il convient à ce titre de condamner la SCI LE CAUSSE à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros en indemnisation des préjudices subis sur la période d’exploitation du local par la SAS ONAHA, [U].

IV. Sur la demande reconventionnelle

La SCI LE CAUSSE soutient que la procédure intentée par le Syndicat des propriétaires résulte d’une certaine acrimonie à son endroit, en raison notamment de dommages constatés suite à des travaux pour lesquels le Syndicat des copropriétaires tient la société responsable.

En conséquence , la SCI LE CAUSSE soutient que l’activité litigieuse ayant cessé, il n’y avait pas lieu de maintenir cette procédure et que ce maintien doit être qualifié d’abusif pour lui avoir causé un préjudice moral.

En l’espèce, le tribunal ayant retenu la responsabilité de la SCI LE CAUSSE dans le cadre de la présente procédure, il ne peut être retenu que cette dernière a été maintenue de manière abusive et la demande d’indemnisation à ce titre sera donc rejetée.

V. Sur les autres demandes

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la SCI LE CAUSSE qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance, ne comprenant pas les frais de constats de commissaire de justice, relevant des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que conformément à l’article 514 du code de procédure civile applicable en l’espèce, l’exécution provisoire est de droit et aucun motif ne permet de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCI LE CAUSSE à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence du, [Adresse 4] à Montpellier, représenté par son Syndic la société CHRISTOPHE JAY IMMOBILIER, la somme de 3.000 euros en indemnisation des préjudices subis sur la période d’exploitation du local commercial de 2021 à 2023 ;

CONDAMNE la SCI LE CAUSSE à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence du, [Adresse 4] à Montpellier, représenté par son Syndic la société CHRISTOPHE JAY IMMOBILIER, la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI LE CAUSSE de sa demande d’indemnisation du préjudice moral subi ;

CONDAMNE la SCI LE CAUSSE aux dépens ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.