TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 11]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 23/01632 – N° Portalis DB2G-W-B7H-ILE5

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 05 décembre 2024

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.d'[Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 1]

venant aux droits de la SA D’HLM NOUVEAU LOGIS DE L’EST

représentée par M^e Camille MERCET, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 47

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [N] [L] [D] épouse [T], née le 01 Octobre 1991 à [Localité 10] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Isabelle DECK, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 113

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-68224-2023-003137 du 13/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 05 Septembre 2024

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 décembre 2024 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 5 décembre 2019, la SA CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA NOUVEAU LOGIS DE L’EST a donné en location à Madame [N] [L] [D] épouse [T] et à Monsieur [G] [T] un logement à usage d’habitation situé au 6ème étage du [Adresse 3] à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel initial de 442,97 € euros.

Le 15 avril 2021, un contrat de location d’un parking intérieur a été conclu entre les parties pour un loyer mensuel de 39,16 €.

Le 8 avril 2022, un avenant au contrat de bail a été signé selon lequel Monsieur [G] [T] a quitté le logement.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à Madame [N] [L] [D] un commandement de payer le 24 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré le 12 juillet 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA NOUVEAU LOGIS DE L’EST a fait assigner Madame [N] [L] [D] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Déclarer le Nouveau Logis de l’Est aujourd’hui dénommée CDC HABITAT SOCIAL recevable et bien fondée en son action ;

A titre principal,

— Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire du 24 janvier 2023,

— Voir déclarer acquise la clause résolutoire prévue au bail consenti par le Nouveau Logis de l’Est aujourd’hui dénommée CDC HABITAT SOCIAL à Madame [N] [L] [D] portant sur un appartement sis [Adresse 3] à [Localité 7],

— Constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties par le jeu de la clause résolutoire y insérée, par application de l’article 24 de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 ;

— Condamner Madame [N] [L] [D] ainsi que tous les occupants de son chef, à évacuer tant de corps que de biens, les lieux loués, si besoin est avec concours de la force publique ;

— Condamner Madame [N] [L] [D] à payer au Nouveau Logis de l’Est aujourd’hui dénommée CDC HABITAT SOCIAL la somme de 4701,64 euros (frais et autres dus inclus) correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges suivant décompte arrêté au 15 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente demande en justice ;

— Condamner Madame [N] [L] [D] à payer au Nouveau Logis de l’Est aujourd’hui dénommée CDC HABITAT SOCIAL, à compter de la date de résiliation du bail, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, une somme au moins égale dans tous les cas, au montant des loyers, surloyers et charges, qu’elle aurait dû payer si elle était resté locataire ;

— En conséquence, fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 696,53 euros (logement + parking intérieur) ;

— Condamner Madame [N] [L] [D] à payer au Nouveau Logis de l’Est aujourd’hui dénommée CDC HABITAT SOCIAL, à compter de la date de résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle 696,53 euros, et ce, jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux et remise des clés à la partie demanderesse ou à son mandataire ;

— Dire que l’indemnité d’occupation sera révisable en fonction des augmentations de loyers et révisions d’acompte de charge prévues au contrat de bail et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

— Condamner Madame [N] [L] [D] à payer une indemnité de 1000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [N] [L] [D] aux entiers frais et dépens de la procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ;

A titre subsidiaire,

— Prononcer la résiliation judiciaire ;

— Dire et juger que Madame [N] [L] [D] est occupant sans droit ni titre ;

— En conséquence, condamner Madame [N] [L] [D] ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer tant de corps que de biens, les lieux loués sis [Adresse 3] à [Localité 7], si besoin est avec le concours de la force publique ;

— Condamner Madame [N] [L] [D] à payer au Nouveau Logis de l’Est aujourd’hui dénommée CDC HABITAT SOCIAL, à compter de la date de résiliation du bail, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, une somme au moins égale dans tous les cas, au montant des loyers, surloyers et charges, qu’elle aurait dû si elle était restée locataire ;

— En conséquence, fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 696,53 euros ;

— Condamner Madame [N] [L] [D] à payer au Nouveau Logis de l’Est aujourd’hui dénommée CDC HABITAT SOCIAL, à compter du prononcer du jugement à intervenir, une indemnité d’occupation mensuelle 696,53 euros, et ce, jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux et remise des clés à la partie demanderesse ou à son mandataire ;

— Dire que l’indemnité d’occupation sera révisable en fonction des augmentations de loyers et révisions d’acompte de charge prévues au contrat de bail et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

— Condamner Madame [N] [L] [D] à payer au Nouveau Logis de l’Est aujourd’hui dénommée CDC HABITAT SOCIAL la somme de 4701,64 euros (frais et autres dus inclus) correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges suivant décompte arrêté au 15 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente demande en justice ;

— Condamner Madame [N] [L] [D] à payer une indemnité de 1000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement Madame [N] [L] [D] aux entiers frais et dépens de la procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

L’affaire a été fixée à l’audience du 9 novembre 2023 puis a fait l’objet de renvois à la demande du conseil de Madame [N] [L] [D] et a été retenue à l’audience du 5 septembre 2024.

Le diagnostic social et financier n’a pas été réalisé, la défenderesse ne donnant pas suite aux rendez-vous.

À l’audience du 5 septembre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA NOUVEAU LOGIS DE L’EST, représentée par son Conseil, réitère ses prétentions et s’en remet, pour le surplus, à son assignation et ses pièces. Elle produit dans ses annexes 12 et 13 les décomptes de paiement arrêtés à la date du 4 septembre 2024.

Madame [N] [L] [D] représentée par son conseil ne formule aucune demande et remet à l’audience des pièces.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 13 juillet 2023 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 27 janvier 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement, prévoit en outre que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Les baux conclus entre les parties contiennent ainsi une clause résolutoire aux termes de laquelle à défaut de paiement du loyer et des charges dûment justifiées aux termes convenus, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le contrat sera résilié.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 janvier 2023, pour la somme en principal de 2733,77 € selon décompte arrêté au 31 décembre 2022.

Madame [N] [L] [D] ne démontre pas s’être acquittée des causes du commandement de payer dans le délai imparti.

Il est établi, ainsi que le révèle les relevés de compte produits, qu’elle ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai de deux mois.

Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont donc trouvées réunies à la date du 25 mars 2023.

Depuis cette date, Madame [N] [L] [D] n’a donc plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [N] [L] [D], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 696,53 euros au titre du logement et du parking intérieur correspondant à la somme sollicité au mois de juillet 2023 et d’autre part, de dire qu’elle sera indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorées des charges locatives dûment justifiées.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la locataire n’a formulé aucune demande pour solliciter la suspension de la clause résolutoire et ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer avant l’audience.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur le montant de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation

La SA CDC HABITAT SOCIAL produit à l’audience deux décomptes arrêtés à la date du 4 septembre 2024 selon lesquels la locataire est redevable de la somme de 10911,28 € (déduction faite des frais de recouvrement) au titre de l’arriéré de loyers et charges au titre du logement incluant l’échéance d’août 2024 et de la somme de 697,92 € au titre de l’arriéré de loyers et charges pour le parking incluant l’échéance du mois d’août 2024.

Madame [N] [L] [D] comparante, ne justifie d’aucun paiement libératoire non pris en compte par le bailleur.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient dès lors de condamner, Madame [N] [L] [D] au paiement de la somme totale de 11609,20 €, terme d’août 2024 inclus (loyers impayés et indemnités d’occupation échues).

Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Madame [N] [L] [D] sera donc condamnée au paiement de la somme de 11609,20 € arrêté à la date du 4 septembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation (12 juillet 2023), conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, la locataire produit un contrat de travail néanmoins, la production de ce seul élément est insuffisante pour connaitre la situation financière de Madame [N] [L] [D] dans sa globalité et s’assurer que cette dernière est en situation de régler sa dette locative. De plus, il n’est pas justifié de la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Madame [N] [L] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité impose de rejeter la demande présentée par la SA CDC HABITAT SOCIAL au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

DECLARE recevable et bien fondée la demande en résiliation de bail formée par la SA CDC HABITAT SOCIAL ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 décembre 2019 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA NOUVEAU LOGIS DE L’EST et Madame [N] [L] [D] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 6ème étage du [Adresse 3] à [Localité 7] sont réunies à la date du 25 mars 2023 et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 avril 2021 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA NOUVEAU LOGIS DE L’EST et Madame [N] [L] [D] concernant le parking intérieur situé au [Adresse 2] à [Localité 7] sont réunies à la date du 25 mars 2023 et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date;

ORDONNE faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [N] [L] [D] de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [N] [L] [D] à la somme de 696,53 € (somme arrêtée au mois de juillet 2023) au titre du logement et du parking intérieur ;

CONDAMNE Madame [N] [L] [D] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 25 mars 2023 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant, cette indemnité étant indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

CONDAMNE Madame [N] [L] [D] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 11609,20 € (onze mille six cent neuf euros et vingt centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation du logement et du parking (décompte arrêté au 4 septembre 2024, incluant l’échéance d’août 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2023 ;

CONDAMNE Madame [N] [L] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 05 décembre 2024, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,