Jugement du : 30 Janvier 2026

N° RG n° N° RG 24/00693 – N° Portalis DBZE-W-B7I-JGIE

Minute n° 26/00007

TRIBUNAL DE PROXIMITE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 5]

[Localité 4]

JUGEMENT DU TRENTE JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEUR :

MEURTHE ET MOSELLE HABITAT

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE MEURTHE ET MOSELLE

SIRET N° 783 329 774 00161, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Madame [N] [Y], salariée, dûment munie d’un pouvoir

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [I]

né le 29 Octobre 1999 à , demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU PRONONCE :

Président : Madame Anne GSELL,

Greffier : Madame Marie-Paule ROOS,

DEBATS : Audience publique du : 21 novembre 2025

Le président a mis l’affaire en délibéré et a indiqué aux parties la date à laquelle le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile.

Décision Réputée contradictoire et en premier ressort

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Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée à

Copie simple délivrée à

le

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 27 juillet 2023 l’Office Public de l’Habitat de MEURTHE-ET-MOSELLE MEURTHE ET MOSELLE HABITAT (ci-après MEURTHE-ET-MOSELLE HABITAT) a donné à bail à Monsieur [U] [I] l’appartement n°02801 situé [Adresse 8], au [Adresse 2] à [Localité 6] ainsi qu’une cave moyennant le règlement d’un loyer mensuel initial de 358,44 euros pour le logement, 13,20 euros pour la cave ainsi que 92,61 euros de provision sur charges et de prestation TV.

À la suite d’incidents de paiement du loyer et des charges, MEURTHE-ET-MOSELLE HABITAT a, par acte de Commissaire de Justice du 1er décembre 2023, fait délivrer à son locataire un commandement d’avoir à payer la somme de 1 751,98 euros au titre des loyers et charges, outre les frais du commandement pour un montant de 128,16 euros.

Par acte du 30 juillet 2024, MEURTHE-ET-MOSELLE HABITAT a fait assigner son locataire devant la présente juridiction aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement et d’assurance,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [I] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. Le demandeur sera autorisé à reprendre possession des lieux après évacuation des biens mobiliers s’y trouvant ;

— condamner Monsieur [U] [I] à lui payer la somme principale de 2 475,60 euros avec intérêts de droit, ce conformément aux dispositions légales, celles des clauses générales de location du contrat liant le demandeur au défendeur, et à la capitalisation des intérêts au titre de l’article 1343-2 du Code civil ;

— condamner Monsieur [U] [I] à lui payer les loyers impayés, entre la date de la citation et la date de la décision à intervenir,

— condamner Monsieur [U] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables normalement dues pour ce logement pour leur occupation jusqu’au départ définitif des lieux, soit 529,39 euros ;

— dire que cette indemnité d’occupation fasse l’objet d’une revalorisation à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration en application de l’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation pour l’immeuble dans lequel est situé le logement de la défenderesse et à chaque fois que la législation l’autorisera,

— condamner Monsieur [U] [I] au paiement d’une somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts en vertu de l’article 1231-6 du Code civil,

— condamner Monsieur [U] [I] au paiement d’une somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et les frais du commandement de payer en résiliation du contrat de bail,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

À l’audience du 21 novembre 2025, MEURTHE-ET-MOSELLE HABITAT, valablement représenté par sa chargée de recouvrement, Madame [N] [Y], a actualisé sa dette locative à 9 075,61 euros et maintenu ses demandes, précisant que Monsieur [U] [I] ne respecte pas les délais qui lui ont été octroyés dans le cadre de la procédure de surendettement.

Monsieur [U] [I], valablement cité par acte de [7] signifié à sa personne, n’était ni présent, ni représenté.

Il a été donné lecture du diagnostic social et financier parvenu au greffe le 22 avril 2025 et dont le bailleur a eu connaissance. Il en ressort que Monsieur [U] [I] a intégré son logement en juillet 2023 suite à une séparation. Il y accueille sa fille dans le cadre d’un droit de visite et d’hébergement classique et vit avec une compagne qui exerce un emploi peu rémunéré et contribue partiellement aux charges courantes. Il travaille en intérim et a déposé un dossier de surendettement. Il semble rencontrer des difficultés dans la gestion de son budget.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 30 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

Il résulte des termes des II et IV de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans leur rédaction applicable au jour de l’assignation, que les bailleurs personnes morales, à l’exception des sociétés civiles familiales, ne peuvent, à peine d’irrecevabilité, faire délivrer une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail qu’à l’expiration d’un délai de deux mois après la dénonce de la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, MEURTHE-ET-MOSELLE HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayé de son locataire à la Caisse d’Allocations familiales de Meurthe-et-Moselle le 27 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 juillet 2024.

En outre, aux termes des III et IV de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans leur rédaction applicable au jour de l’assignation, chaque bailleur, personne morale ou physique, doit également, à peine d’irrecevabilité, dénoncer à la préfecture l’assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail au plus tard six semaines avant l’audience, lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

MEURTHE-ET-MOSELLE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation à la préfecture de Meurthe-et-Moselle le 31 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience du 21 novembre 2025.

Ses demandes seront dès lors déclarées recevables.

Sur le fond :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, l’incidence de la procédure de surendettement et l’expulsion :

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En application des articles 1728, 1741 du Code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à compter du 29 juillet 2023, prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1 et 1°, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Cour de cassation, pourvoi n°24-70.002).

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers et des charges appelés et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte des pièces du dossier et des débats que Monsieur [U] [I] n’a pas satisfait dans le délai de deux mois au commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire qui lui a été délivré le 1er décembre 2023.

Le contrat de bail s’est par conséquent trouvé résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire le 1er février 2024 à 24 h 00.

Toutefois, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, “(…) lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers ».

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le demandeur que Monsieur [U] [I] a bénéficié d’une procédure de surendettement, des mesures imposées étant entrées en application le 11 octobre 2025. Ces mesures prévoyaient le paiement de sa dette envers MEURTHE ET MOSELLE HABITAT en 26 mensualités de 352,83 euros.

Le demandeur a précisé à l’audience que ces mesures n’ont pas été respectées.

En tout état de cause, il ne peut qu’être constaté qu’au jour de l’audience Monsieur [U] [I] n’avait pas repris le paiement intégral de son loyer et de ses charges courantes. Il ne peut donc pas bénéficier des dispositions précitées.

Dès lors, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [U] [I] d’évacuer sans délai le logement qu’il occupe sans droit ni titre, et, à défaut de libération volontaire, d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef.

Il est rappelé qu’en application des articles L153-1 et L153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, l’huissier instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Il sera en outre rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation :

Monsieur [U] [I] occupant le logement sans droit ni titre, il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, augmentée du montant de la provision sur les charges locatives, soit la somme de 488,67 euros au vu du dernier décompte produit par le bailleur.

Cette indemnité d’occupation sera due jusqu’à libération effective et revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration en application de l’article L. 442-1 du Code de la construction et de l’habitation pour l’immeuble dans lequel est situé le logement en question, à chaque fois que la législation l’autorisera.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par application de l’article 1353 du Code civil, il supporte la charge de la preuve du respect de cette obligation.

Il est versé aux débats, outre le contrat de bail et le commandement de payer, un décompte édité le 20 novembre 2025 qui fait état d’un arriéré locatif de 9 075,61 euros comprenant les loyers et indemnités d’occupation, mois d’octobre 2025 inclus.

Le décompte présenté par MEURTHE-ET-MOSELLE HABITAT étant manifestement fondé à hauteur de 9 075,61 euros, Monsieur [U] [I] sera condamné à payer cette somme au titre de l’arriéré de loyers, de charges et des indemnités d’occupation, mois d’octobre 2025 inclus.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

La demande de capitalisation des intérêts sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du Code Civil dispose en son troisième alinéa que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

MEURTHE ET MOSELLE HABITAT sollicite à ce titre la condamnation de Monsieur [U] [I] à lui verser une somme de 150 euros.

Force est de constater que MEURTHE ET MOSELLE HABITAT ne démontre ni la mauvaise foi de Monsieur [U] [I] ni le préjudice subi distinct du retard dans le paiement, de sorte que cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [U] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente procédure, en ce y compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte-tenu de sa situation financière précaire, Monsieur [U] [I], partie perdante, sera condamné à verser une somme de 50 euros à MEURTHE-ET-MOSELLE HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il convient de rappeler que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lunéville, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes de MEURTHE ET MOSELLE HABITAT, Office Public de l’Habitat de MEURTHE-ET-MOSELLE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 juillet 2023 entre MEURTHE ET MOSELLE HABITAT, Office Public de l’Habitat de MEURTHE-ET-MOSELLE, d’une part, et Monsieur [U] [I], d’autre part, portant sur le logement n°02801 situé [Adresse 8], au [Adresse 2] à [Localité 6] sont réunies à la date du 2 février 2024, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

ORDONNE à Monsieur [U] [I] de libérer le logement n°02801 situé [Adresse 8] au [Adresse 2] à [Localité 6] de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire, l’expulsion des lieux susvisés de Monsieur [U] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force

publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1 novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNE Monsieur [U] [I] à payer à MEURTHE ET MOSELLE HABITAT, Office Public de l’Habitat de MEURTHE-ET-MOSELLE, la somme de 9 075,61 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges arrêtés au 20 novembre 2025, mois d’octobre 2025 inclus ;

CONDAMNE Monsieur [U] [I] à payer à MEURTHE ET MOSELLE HABITAT, Office Public de l’Habitat de MEURTHE-ET-MOSELLE, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, soit la somme de 488,67 euros, à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clefs ;

DIT que cette indemnité d’occupation sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration en application de l’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation pour l’immeuble dans lequel est situé le logement du défendeur, conformément aux clauses du bail et à chaque fois que la législation l’autorisera ;

CONDAMNE Monsieur [U] [I] à payer à MEURTHE ET MOSELLE HABITAT, Office Public de l’Habitat de MEURTHE-ET-MOSELLE, la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE MEURTHE ET MOSELLE HABITAT, Office Public de l’Habitat de MEURTHE-ET-MOSELLE, de ses autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur [U] [I] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 1er décembre 2023 et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION