TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

[Adresse 11]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 6]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/00979 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IYHI

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 12 novembre 2024

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 4] venant aux droits de la SA [Adresse 9], sis [Adresse 3]

représentée par Maître Camille MERCET de l’AARPI ROTH – MERCET, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 47

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [R] [V] née [S]

née le 14 Mai 1985 en ARMENIE, demeurant [Adresse 1]

non comparante

Monsieur [B] [V]

né le 19 Septembre 1979 à [Localité 7] (RWANDA)

demeurant [Adresse 1]

comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DÉBATS : à l’audience du 09 Juillet 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 novembre 2024 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 31 janvier 2017, la SA HLM Nouveaux Logis de l’Est, devenue la SA [Adresse 10] a loué à Mme [R] [L] et M. [Z] [L], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 581,17 € outre 149,46 € de provision pour charges.

Par un avenant en date du 03 avril 2017, Mme [R] [L] et M. [Z] [L] sont devenus Mme [R] [V] et M. [B] [V].

Par un contrat en date du 05 septembre 2017 la SA HLM Nouveaux Logis de l’Est devenue la SA [Adresse 10] leur a également loué un garage situé à la même adresse pour un loyer mensuel de 10,58 €.

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2023, la SA HLM CDC Habitat Social a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1.220,42 € au titre des loyers et charges échus au 20 novembre 2023, terme du mois d’octobre 2023 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 29 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 avril 2024, la SA [Adresse 10] a fait assigner Mme [R] [V] et M. [B] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition des clauses résolutoires des contrats de baux portant tant sur le logement que sur le garage, à titre subsidiaire prononcer la résiliation des baux,

ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

condamner les locataires solidairement à payer la somme de 1.490,12 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 16 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, soit 804,62 €, révisable selon les conditions du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,

condamner les locataires solidairement à payer la somme de 400,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 25 avril 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 9 juillet 2024.

A cette audience, la SA HLM CDC Habitat Social, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 1.017,05 €, 993,21 € concernant le logement et 46,28 € concernant le garage, déduction faite d’un paiement d’un montant de 1.400 € réalisé par les défendeurs avant l’audience. Elle donne son accord pour des éventuels délais de paiement, assortis de la clause cassatoire le cas échéant.

Cités par actes délivrés selon dépôt à l’étude tant pour Mme [R] [V], que pour M. [B] [V], seul M. [B] [V] est présent. Il justifie de versements intervenus en date des 4 et 5 juillet 2024 et demande les plus larges délais de paiement afin de pouvoir se maintenir dans les lieux.

L’affaire est mise en délibéré au 12 novembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 29 novembre 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 25 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 juillet 2024.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA [Adresse 10] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges.

De son côté, le locataire produit des mails émis par la bailleresse desquels il ressort que les défendeurs ont procédé au paiement de :

— la somme de 1.400 € en date du 4 juillet 2024 ;

— la somme de 69,68 € en date du 5 juillet 2024 ;

— la somme de 268,49 en date du 5 juillet 2024.

Force est de constater que le dernier décompte produit par la demanderesse, daté du 8 juillet 2024, ne comporte que le versement de 1.400 €, affecté à hauteur de 46,28 € pour le garage et 1.353,72 € pour le logement.

Au surplus, les décomptes produits par les parties établissent que des frais de contentieux ont été mis à la charge des locataires pour un montant total de 630,72 € (84,86 + 106,35 + 439,51).

Ainsi, il ressort des pièces fournies qu’au 9 juillet 2024, la dette locative de Mme [R] [V] et M. [B] [V] s’élève à la somme de 48,16 € (soit la somme de 1.017,05 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 630,72 € euros correspondant à des frais injustifiés ainsi que du montant de 338,17 € correspondant aux versements effectués et non pris en compte) au titre des loyers et charges impayés concernant tant le local à usage d’habitation que le garage, terme du mois de juin 2024 inclus. Il convient de condamner Mme [R] [V] et M. [B] [V] solidairement au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version modifiée, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la Cour de Cassation, dans un avis du 13 juin 2024, indique que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule en son article « clause résolutoire » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire laisse quant à lui un délai de 6 semaines aux locataires pour régler les montants dus.

Par conséquent le commandement de payer visant la clause résolutoire n’est pas valable de sorte qu’il ne peut être constaté la résiliation du bail.

Sur le prononcé de la résiliation du bail

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, le faible montant de la dette locative au jour de l’audience ainsi que l’ancienneté du bail et des efforts importants réalisés par les défendeurs ne constitue pas un manquement suffisamment grave des locataires pour justifier une résiliation judiciaire des baux.

Par conséquent la demande est rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement au locataire ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu du faible montant de la dette locative, cette demande est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [R] [V] et M. [B] [V] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens à l’exclusion du commandement de payer irrégulier.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement du locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la SA HLM CDC Habitat Social les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

DÉBOUTE la SA [Adresse 10] de sa demande de constat de résiliation du bail d’habitation concernant le logement situé au [Adresse 2] et loué par Mme [R] [V] et M. [B] [V] ;

DÉBOUTE la SA HLM CDC Habitat Social de sa demande de constat de résiliation du bail concernant le garage situé au [Adresse 2] et loué par Mme [R] [V] et M. [B] [V] ;

CONDAMNE solidairement Mme [R] [V] et M. [B] [V] à verser à la SA [Adresse 10] la somme de 48,16 € (quarante-huit euros et seize centimes) selon décompte arrêté au 9 juillet 2024, terme du mois de juin 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE Mme [R] [V] et M. [B] [V] de leur demande de délais de paiement ;

DÉBOUTE la SA HLM CDC Habitat Social de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [R] [V] et M. [B] [V] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture, à l’exception du coût du commandement de payer ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 12 novembre 2024, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection