N° RG 24/00780 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GOD7

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL JOLY & BUFFON, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 25,

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[S] [H] [V]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 18 Février 2025

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. MADOINE

dont le siège social est sis 2 rue du Stade – 28200 JALLANS

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e BUFFON de la SELARL JOLY & BUFFON, demeurant 6 Rue Denis Poisson – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 25 postulant de M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, plaidant

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [S] [H] [V]

demeurant Bât A – 4ème étage – Log A2 G4 – 20 rue du Bourgneuf – 28000 CHARTRES

non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN, statuant en matière de référé

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 07 Janvier 2025 et mise en délibéré au 18 Février 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat en date du 29 novembre 2023, la SCI MADOINE a donné à bail à M. [S] [H] [V] un appartement situé Bâtiment A, 20 rue du Bourgneuf à 28000 CHARTRES, pour un loyer mensuel de 610€ et 140 € de charges locatives.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI MADOINE a fait signifier par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2024 un commandement de payer la somme de 2.372,49 € visant la clause résolutoire insérée au bail.

La SCI MADOINE a ensuite fait assigner en référé M.[S] [H] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES par acte de commissaire de justice en date du 23 août 2024 pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la résiliation du contrat de bail, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement. Elle sollicite:

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de M.[S] [H] [V] et de tous occupants de son chef, et de procéder, à son expulsion par toutes voies et moyens de droit avec si besoin est le concours de la force publique,

— de condamner ce dernier au paiement :

— de la somme provisionnelle de 3.359,41 € avec les intérêts de droit à compter de chaque échéance;

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges actualisés avec les intérêts de droit à compter de chaque échéance;

— d’une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile;

— des dépens comprenant le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

A l’audience du 7 janvier 2025, la SCI MADOINE – représentée par son conseil- reprend les termes de son assignation et déclare que sa créance est de 3.359,41 euros.

A l’appui de ses prétentions, la SCI MADOINE fait valoir sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que

M.[S] [H] [V] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer.

Bien que convoqué par commissaire de justice par une remise à étude, M. [S] [H] [V] n’est ni présent, ni représenté.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 18 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, le maintien d’un locataire dans les lieux, alors qu’il est devenu occupant sans droit ni titre en application d’une clause résolutoire de plein droit en vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, caractérise un trouble manifestement illicite. A tout le moins, l’obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l’espèce.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— Sur la recevabilité de l’action :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de deux mois avant l’audience, délai rapporté à 6 semaines, depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 23 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 7 janvier 2025.

Par ailleurs, la SCI MADOINE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 23 août 2024.

En conséquence, l’action est recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Les dispositions des points V et VII de l’article 24 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 qui s’appliquent de manière immédiate au présent litige, permettent la suspension des effets de la clause résolutoire si des délais de paiement, dans la limite de trois années, sont accordés au locataire en situation de régler sa dette locative et à condition qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.

En l’espèce, le bail conclu le 29 novembre 2023 contient une clause résolutoire (Paragraphe 8: Clause résolutoire) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 juin 2024, pour la somme en principal de 2.372,49 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines. M.[S] [H] [V] n’a ni réglé la dette dans son intégralité, ni saisi le juge dans le délai de six semaines suivant la délivrance du commandement.

En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er août 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la SCI MADOINE déclare à l’audience que M.[S] [H] [V] reste lui devoir la somme de 3.359,41€. Il est relevé qu’il doit être retiré de ce montant, la somme de 260,92 € correspondant aux frais d’actes, de procédure et de debours lesquels constituent des dépens.

En conséquence, M.[S] [H] [V] sera condamné à verser à la SCI MADOINE la somme de 3 098,49€ avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, M.[S] [H] [V] est absent à l’audience et il est constaté que depuis l’assignation, ce dernier n’a effectué que deux paiement l’un au mois d’août 2024, le second au mois d’octobre 2024.

En l’absence de reprise du paiement du loyer, il ne peut être accordé à M. [S] [H] [V] de délais de paiement.

En conséquence, l’expulsion de M.[S] [H] [V] sera ordonnée.

Le maintien de M.[S] [H] [V] dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours, outre les charges.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, à M. [S] [H] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû initier la SCI MADOINE, M. [S] [H] [V] sera condamné à lui verser la somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et ce en premier ressort,

DECLARONS la SCI MADOINE recevable en son action,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 novembre 2023 entre la SCI MADOINE et M. [S] [H] [V] concernant le logement situé Bâtiment A, 20 rue du Bourgneuf à 28000 CHARTRES, sont réunies à la date du 1er août 2024;

CONSTATONS la résiliation du bail à la date du 1er août 2024;

ORDONNONS en conséquence à M. [S] [H] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour M. [S] [H] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI MADOINE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS M. [S] [H] [V] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 2 août 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNONS M. [S] [H] [V] à verser à La SCI MADOINE la somme provisionnelle de 3 098,49€ (trois mille quatre vingt dix huit euros et quarante neuf cents), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

CONDAMNONS M. [S] [H] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

CONDAMNONS M. [S] [H] [V] à payer à la SCI MADOINE la somme de 300 € (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi ordonnée et prononcée le 18 Février 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Liliane HOFFMANN