TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/00977 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IYHG

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 12 novembre 2024

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [U], [T] [E]

né le 02 Août 1970 à [Localité 4] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 2]

non comparant, représenté par Madame [S] [E] munie d’un pouvoir de représentation,

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [Y] [I]

née le 02 Mai 1959 à [Localité 4] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 3]

non comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DÉBATS : à l’audience du 09 Juillet 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 novembre 2024 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2022, M. [U] [E] a loué à Mme [Y] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 285,00 € outre 35,00 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 29 février 2024, M. [U] [E] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1.450,00 € au titre des loyers et charges échus au 16 février 2024 inclus et de justifier de l’assurance contre les risques locatifs.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 1er mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 avril 2024, M. [U] [E] a fait assigner Mme [Y] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,

— condamner la locataire à payer la somme de 1.883,22 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 16 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers, surloyers et charges, soit la somme de 330 € depuis la résiliation du bail jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,

— condamner la locataire à payer la somme de 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 25 avril 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 9 juillet 2024.

À cette audience, M. [U] [E], représenté par Mme [N] [S] épouse [J], sollicite le bénéfice de son assignation en précisant que la locataire a quitté le logement et remis les clés à l’huissier.

Citée par acte délivré selon dépôt à l’étude, Mme [Y] [I] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 12 novembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [U] [E] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 16 avril 2024, la dette locative de Mme [Y] [I] s’élève à la somme de 1 760,00 € (soit la somme de 2.750,00 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 123,22 € correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’avril 2024 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version modifiée toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la Cour de Cassation, dans un avis du 13 juin 2024 précise que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le commandement de payer vise un délai de six semaines alors que le contrat de bail prévoit un délai de deux mois.

Ainsi, le commandement de payer visant la clause résolutoire est irrégulier et de nul effet.

En revanche, aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Le même article précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 6 qu’à défaut de justification de cette assurance, le bail serait résilié de plein droit, un mois après un commandement resté infructueux.

Il est établi que la locataire n’a pas justifié d’une assurance locative dans le délai requis.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus d’un mois à compter du commandement du 29 février 2024 rappelant les dispositions de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 30 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Mme [Y] [I] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Mme [Y] [I] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’avril 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [Y] [I] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [U] [E] et en l’absence d’éléments sur la situation financière de la défenderesse, Mme [Y] [I] sera condamnée à verser au demandeur la somme de 500,00 € en application de l’article précité

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1 septembre 2022 entre M. [U] [E], d’une part, et Mme [Y] [I], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 30 mars 2024 ;

CONSTATE que Mme [Y] [I] a d’ores et déjà libéré les lieux et restitué les clés ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [Y] [I] à verser à M. [U] [E] la somme de 1.760,00 € (mille sept cent soixante euros) selon décompte arrêté au 16 avril 2024, mois d’avril 24 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [Y] [I] à verser à M. [U] [E] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois d’avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Mme [Y] [I] à verser à M. [U] [E] une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Y] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance, et de l’assignation ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 12 novembre 2024, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection