TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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[Adresse 12]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 23/00039 – N° Portalis DB2G-W-B7H-ICRD

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 13 novembre 2024

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH [Localité 10] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT, pris en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Carine WAHL-WALTER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [I] [N]

né le 14 Avril 1979

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [V] [N]

née le 15 Décembre 1986 à [Localité 9]

de nationalité tunisienne

demeurant [Adresse 7]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-2023-000895 du 05/05/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

représentée par M^e Julie AUBEL, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 97

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Nathalie LEMAIRE : Greffier

DEBATS : à l’audience du 06 Septembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 13 novembre 2024 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 31 août 2018, l’office public de l’Habitat [Localité 10] Alsace Agglomération Habitat a donné à bail à M. [I] [N] un appartement à usage d’habitation meublé situé au [Adresse 2] à [Localité 11], pour un loyer mensuel de 366.21€ outre 63.45€ d’avance provisionnelle sur charges et 4.42€ de service télévisuel.

Par jugement en date du 15 septembre 2020 le juge chargé des contentieux de la protection a :

— constaté la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,

— condamné M. [I] [N] et son épouse Mme [V] [N] à payer au bailleur la somme de 2177.08€ avec intérêts au taux légal au titre de l’arriéré de loyers et charges,

— accordé des délais de paiements pendant 35 mois et suspendu pendant ce délai, les effets de la clause résolutoire, avec clause de déchéance du terme, et en cas de non respect des délais, reprise des effets de la clause résolutoire avec libération des lieux et le cas échéant, expulsion,

— condamné M. [I] [N] et Mme [V] [N] à payer à M2A Habitat une indemnité mensuelle d’occupation de de 385.98€ clause d’indexation comprise, et majorée des charges justifiée.

Par exploit du 7 octobre 2021 Me [Y], commissaire de justice a dressé procès verbal d’expulsion.

Par exploits d’huissier en date du 22 décembre 2022, l’office public de l’Habitat Mulhouse Alsace Agglomération Habitat a fait assigner M. [I] [N] et Mme [V] [N] devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse afin de les voir condamnés à lui payer la somme de 1639.93 € au titre des réparations locatives.

L’affaire a été fixée à l’audience du 14 mars 2023 et a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties pour être en dernier lieu plaidée à l’audience du 6 septembre 2024.

A l’audience, l’office public de l’habitat [Localité 10] Alsace Agglomération Habitat régulièrement représenté, reprend le bénéfice de ses conclusions du 18 mars 2024 signifiées le 23 mai 2024 et demande au juge de :

— condamner solidairement M. [I] [N] et Mme [V] [N] à lui payer une somme de 1639.93€ € au titre des réparations locatives,

— condamner M. [I] [N] et Mme [V] [N] solidairement aux dépens ainsi qu’à lui payer une somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’office public de l’Habitat [Localité 10] Alsace Agglomération Habitat invoque la solidarité légale entre époux des articles 220 et 1751 du code civil, précisant que le divorce n’a été transcris que le 8 juillet 2022.

M2A Habitat invoque les dispositions des articles 7 de la loi de 1989 et 1728 du code civil en se référant à l’état des lieux de sortie.

En réponse au moyen soulevé par Mme [V] [N], M2A Habitat fait observer qu’elle n’a jamais dénoncé le bail par lettre recommandée, ni justifié des circonstances de son départ lui permettant de bénéficier des dispositions protectrices de la loi ELAN.

M2A Habitat soutient que le commissaire de justice a accompli toutes dilligences pour procéder à la signification du procès verbal d’expulsion mais que Mme [V] [N] n’avait pas fait connaitre sa nouvelle adresse.

Enfin M2A fait valoir que l’état du logement tel que constaté relève de dégradations et non de l’effet de la vétusté.

Mme [V] [N] régulièrement représentée, a repris oralement le bénéfice de ses conclusions du 18 mars 2024 et demandé au juge de :

— déclarer la demande irrecevable à son égard et en tout cas malfondée et débouter M2A Habitat,

— à titre infiniment subsidiaire, réduire le montant des réparations en considération de la vétusté des lieux et de l’usure des équipements de 30%,

— lui accorder les plus larges délais de paiement sur le fondement de l’article 24 de la loi de 1989,

— condamner M. [I] [N] à garantir l’intégralité des frais au proft de M2A Habitat au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [I] [N] à lui payer une somme de 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Mme [V] [N] rappelle que son époux était seul signataire du bail, qu’elle n’a emménagé avec lui qu’en 2019 et qu’elle a quitté le domicile conjugual depuis le 20 octobre 2020 en raison de violences commises par son époux.

Elle considère que la solidarité ne peut s’appliquer dans la mesure où seul M. [I] [N] s’est maintenu dans les lieux. Elle considère donc que les réparations locatives ne constituent pas une dette ménagère.

Mme [V] [N], à titre subsidiaire, soutient que le procès verbal d’expulsion ainsi que le chiffrage des réparations ne lui sont pas opposables puisque la signification est irrégulière en l’absence de diligences suffisantes de l’huissier.

Assigné par remise de l’exploit à étude, M. [I] [N] n’a pas comparu ou ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2024.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— sur la cotitularité du bail et la solidarité entre époux

Ainsi qu’il en est justifié, M. [I] [N] et Mme [V] [N] se sont mariés le 27 novembre 2017 en Tunisie, jugement transcrit par l’officier d’état civil du service central le 21 juin 2018.

Les époux [N] ont divorcé par jugement prononcé le 6 mai 2022, jugement transcrit en marge de leur acte de mariage, le 8 juillet 2022.

Il est de droit en application des dispositions de l’article 1751 du code civil que le droit au bail du local qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux.

L’article 220 du code civil rappelle que chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

Enfin en application des dispositions de l’article 262 du code civil, à l’égard des tiers et ainsi que le rappelle le jugement prononcé le 6 mai 2022, la transcription du jugement de divorce attribuant le droit au bail met fin à la cotitularité du bail de sorte qu’à compter de cette date d’une part, l’époux n’est pas tenu de délivrer congé et d’autre part, la solidarité légale concernant les dettes du ménage prend fin.

Ainsi que le rappelle M2A Habitat, les dispositions de la loi de 1989 prévoit un dispositif en faveur notamment du conjoint victime de violences conjugales.

Ainsi l’article 8-2 prévoit que "lorsque le conjoint du locataire quitte le logement en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui, il en informe le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, accompagnée de la copie de l’ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales dont il bénéficie et préalablement notifiée à l’autre membre du couple ou de la copie d’une condamnation pénale de ce dernier pour des faits de violences commis à son encontre ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui et rendue depuis moins de six mois.

La solidarité du locataire victime des violences et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin le lendemain du jour de la première présentation du courrier mentionné au premier alinéa au domicile du bailleur, pour les dettes nées à compter de cette date.”

Or, Mme [V] [N] ne produit aucun justificatif d’envoi d’une lettre recommandée à son bailleur accompagnée des justificatifs de situation exigés par les dispositions précitées.

A cet égard, la production dans le cadre de la présente instance, d’une copie du procès verbal d’audition du 25 février 2020 de Mme [V] [N] en qualité de victime de violences aggravées, est insuffisant à caractériser les diligences faites à l’égard de son bailleur avant le 7 octobre 2021, date du procès verbal d’expulsion.

Il doit donc être jugé que la solidarité entre les époux Mme [V] [N] pour les dettes nées de l’occupation de l’appartement objet du contrat de bail du 31 août 2018 a cessé le 8 juillet 2022.

Mme [V] [N] demeure donc tenue des obligations financières attachées à l’occupation des lieux jusqu’à leur libération intégrale caractérisée en l’espèce par le procès verbal d’expulsion du 7 octobre 2021.

— Sur les dégradations constatées en fin de bail :

En application des dispositions des articles 1728 et suivants du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En l’espèce M2A Habitat verse au débat l’état des lieux d’entrée signé le 12 septembre 2018.

Il ressort de la lecture de ce document que les murs, sols, plafonds de l’intégralité des pièces du logement étaient à l’état neuf, seules les menuiseries et vitreries ainsi que l’électricité étant décrits à l’état d’usage.

Seules deux observations avaient été notées concernant le linoléum mal découpé autour de l’évier dans la cuisine et les trous d’antenne dans le mur du séjour qui traverse la cuisine.

Or, lors des opérations d’expulsion, photographies annexées à l’appui, le commissaire de justice a relevé :

«  l’état de l’appartement relève d’un mauvais état d’usage et d’entretien.

Les sols sont sales, crasseux et tachés.

Les murs sont recouverts de taches et de trous.

Un thermostat est partiellement arraché."

Les photographies illustrent en outre le mauvais état du lavabo de la salle de bain, sévèrement encrassé et taché outre l’encombrement des lieux par divers effets mobiliers décrits sans valeur marchande par le commissaire de justice.

En premier lieu, les constats de l’officier public ministériel font foi jusqu’à inscription de faux.

En second lieu, le commissaire de justice a détaillé dans son procès verbal de signification selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, l’intégralité des vérifications et diligences effectuées de manière particulièrement détaillée.

Il a notamment relevé que le secret professionnel lui avait été opposé par les services postaux et qu’après recherches dans l’annuaire et déplacement au [Adresse 6] à [Localité 10], il n’avait pu, à l’époque, ni rencontrer Mme [V] [N], ni se faire confirmer la réalité de ce domicile par le voisinage.

La circonstance que deux ans plus tard, un commandement de payer avant saisie vente a été signifié au [Adresse 6] est insuffisant à contredire les énonciations du procès verbal de signification du 7 octobre 2021.

La signification du procès verbal d’expulsion est donc régulière.

Concernant la prise en compte d’une vétusté – qui se définit par l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement – il convient de relever que le bail a été signé le 31 août 2018; que l’état des lieux d’entrée réalisé le 12 septembre 2018 faisait d’un état général de l’appartement décrit comme « neuf » et que les constats de sortie ont été établis seulement 3 ans après le début de la période d’occupation.

Or, l’état des lieux tel que constaté le jour même de la libération des lieux excède ce qui découlerait d’un usage normal des lieux ou de la vétusté mais caractérise une usure rapide liée au mauvais entretien du logement (notamment tâches et « crasse »…) ou à des dégradations (thermostat partiellement arraché, trous dans les murs…).

C’est donc sur M. [I] [N] et Mme [V] [N] que pèse la charge de la preuve de ce que ces dégradations ont eu lieu sans leur faute.

M. [I] [N] et Mme [V] [N] ne rapportent pas cette preuve.

Les pièces 6 et 7 produites par le bailleur permettent de chiffrer les réparations et remises en état à la somme de 1639.63€.

Mme [V] [N] qui critique ce chiffrage n’a produit aucun élément de comparaison permettant de le discuter.

Par conséquent, Mme [V] [N] et M. [I] [N] seront condamnés solidairement à payer à M2A Habitat la somme de 1639.63€.

— Sur la demande de délais de paiement de Mme [V] [N] :

Les parties s’accordent sur le principe des délais de paiement au bénéfice de Mme [V] [N].

Mme [V] [N] à la charge de son fils [J] né en 2018, ainsi que le prévoit le jugement du 6 mai 2022 lui attribuant d’ailleurs l’exercice exclusif de l’autorité parentale.

Elle occupe un emploi d’ATSEM et perçoit un revenu de 800€ par mois.

Elle justifie du montant de son loyer (573.08€ en décembre 2022) ainsi que des prestations familiales et sociales versées en 2022.

Compte tenu de ses capacités financières, il convient de lui accorder des délais de paiement sur trois années, Mme [V] [N] devant s’acquitter de mensualités fixées à 45€ par mois selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

— Sur les demandes accessoires :

M. [I] [N] et Mme [V] [N], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens et la demande de Mme [V] [N] au titre de l’article 700 sera rejetée.

En équité il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de M2A Habitat au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Vu la cotitularité du bail et la solidarité légale aux dettes du ménage perdurant entre M. [I] [N] et Mme [V] [N] , à l’égard de l’Office Public de l’Habitat [Localité 10] Alsace Agglomération Habitat, jusqu’au 8 juillet 2022 ;

Vu la libération intégrale des lieux le 7 octobre 2021 ;

CONDAMNE M. [I] [N] et Mme [V] [N] solidairement à payer à l’office public de l’Habitat [Localité 10] Alsace Agglomération Habitat la somme de 1639.63€ (mille six cent trente neuf euros soixante trois centimes) au titre des réparations locatives ;

AUTORISE Mme [T] [N] à s’acquitter de cette somme en 35 (trente cinq) mensualités de 45 € (quarante cinq euros) chacune la 36ème mensualité étant égale au solde de la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que toute mensualité restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne de plein droit et immédiatement exigible ;

CONDAMNE M. [I] [N] et Mme [V] [N] solidairement aux dépens ;

DEBOUTE Mme [V] [N] et l’office public de l’Habitat [Localité 10] Alsace Agglomération Habitat de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 13 novembre 2024, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,