Tribunal Judiciaire de Charleville-Mézières, Chambre des referes, 26 août 2025, n° 25/00079

TJ Charleville-Mézières 26 août 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Résiliation anticipée du bail
La cour a estimé que le locataire a unilatéralement mis fin à son contrat de bail sans respecter les termes du préavis, mais a rejeté la demande de paiement des loyers au-delà de la période de préavis.
Accepté
Obligation de paiement des charges
La cour a jugé que le locataire doit s'acquitter de la taxe foncière pour l'année 2025, conformément aux termes du bail.
Accepté
Frais de justice
La cour a accordé une indemnité au bailleur pour couvrir les frais de justice, conformément à l'article 700 du CPC.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Charleville-Mézières, ch. des réf., 26 août 2025, n° 25/00079
Numéro(s) :	25/00079
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Pierre Yves MIGNEEmmanuel BROCARDEmeric LACOURT
Cabinet(s) :	SCP DARQUEY ET ASSOCIES
Parties :	S.C.I. DU COUSIN JAURES

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

O R D O N N A N C E DE R É F É R É

Ordonnance de Référé rendue le vingt six Août deux mil vingt cinq par Jennyfer PICOURY, Présidente du Tribunal judiciaire de CHARLEVILLE-MÉZIÈRES, statuant en tant que juge des référés, assistée de Gaétan ROYER, Faisant Fonction de Greffier,

Dans l’instance N° RG 25/00079 – N° Portalis DBWT-W-B7J-EUGY

ENTRE :

S.C.I. DU COUSIN JAURES

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par Maître Emmanuel BROCARD de la SELARL CABINET D’AVOCATS DE MAÎTRE EMMANUEL BROCARD, avocats au barreau de REIMS

ET :

Monsieur [S] [X]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représenté par Maître Emeric LACOURT de la SCP LACOURT ET ASSOCIES, avocats au barreau des ARDENNES substitué par Maître Pierre-Yves MIGNE, avocat au barreau des ARDENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 janvier 2024, la SCI [Adresse 8] a conclu un bail commercial avec Monsieur [S] [X], entrepreneur individuel, pour un local de 110m² sis [Adresse 2] à SEDAN.

Le loyer était fixé à 720 euros mensuel hors taxe, outre la taxe foncière de 1 589 euros et un forfait de 140 euros mensuel pour la consommation d’eau.

Par message du 27 septembre 2024 couplé à une lettre recommandée avec accusé de réception, le preneur a donné congé au bailleur avec un préavis de six mois commençant à courir le 23 décembre 2024, pour un départ des lieux le 23 juin 2025.

Par message de réponse, le bailleur demandait à Monsieur [S] [X] de trouver un nouveau locataire.

La SCI du Cousin [Adresse 9] allègue que Monsieur [S] [X] a quitté les lieux loués dès le mois d’octobre 2024 et a cessé d’acquitter le loyer à compter de janvier 2025.

Par lettre du 24 janvier 2025, la SCI du [Adresse 7] a précisé à Monsieur [S] [X] qu’il devait honorer les obligations qui lui incombait en tant que locataire tant qu’un nouveau locataire ne lui était pas substitué au titre du paiement du loyer notamment.

Par lettre du 17 mars 2025, le Conseil de la SCI du [Adresse 7] a mis en demeure Monsieur [S] [X] d’avoir à régler les loyers correspondants du 23 juin 2025 au 31 janvier 2027.

Alléguant une dette locative impayée et l’absence de résolution amiable, la SCI du Cousin [Adresse 9] a fait assigner par acte de commissaire de justice le 11 avril 2025 Monsieur [S] [X] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières, sur le fondement de l’article L145-4 du Code de commerce et l’article 835 du Code de procédure civile aux fins de voir :

Juger que le preneur à bail ne peut anticiper la résiliation du bail commercial avant le terme de la période triennale ; Juger que la résiliation intervenue le 23 décembre 2024 pour un bail signé le 24 janvier 2024 et dont la première période triennale expire le 31 janvier 2027 ne peut produire aucun effet. Juger que Monsieur [S] [X] demeure tenu des loyers courants du 31 janvier 2025 au 31 janvier 2027. Condamner par provision [S] [X] à payer à la SCI DU COUSIN JAURES la somme de 17.280 euros au titre des loyers courants jusqu’au 31 janvier 2027. Condamner par provision [S] [X] à payer à la SCI DU COUSIN JAURES la somme de 4767 euros (3x 1589) au titre des taxes foncières 2025 à 2027. Condamner par provision [S] [X] à payer à la SCI DU COUSIN JAURES la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens d’instance.

Au soutien de sa demande, la SCI DU COUSIN JAURÈS a produit le bail commercial du 15 janvier 2024, la lettre de congé, la contestation du bail du 24 janvier 2025, la lettre de mise en demeure du 17 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 29 avril 2025 et renvoyée plusieurs fois à la demande d’au moins une des parties puis retenue à l’audience du 1er juillet 2025.

Représentée par son Conseil et dans ses dernières conclusions contradictoirement signifiées, la SCI DU COUSIN JAURÈS demande :

Juger que le preneur à bail ne peut anticiper la résiliation du bail commercial avant le terme de la période triennale ; Juger que la résiliation intervenue le 23 décembre 2024 pour un bail signé le 24 janvier 2024 et dont la première période triennale expire le 31 janvier 2027 ne peut produire aucun effet. Juger que Monsieur [S] [X] demeure tenu des loyers courants du 31 janvier 2025 au 31 janvier 2027 ; Juger que la vente de l’immeuble est sans incidence sur l’obligation au paiement des loyers née de l’irrégularité du congé ;Juger que le bailleur n’a pas acquiescé à la résiliation mais à sa seule cession qui n’est pas intervenue ;Condamner par provision [S] [X] à payer à la SCI DU COUSIN JAURES la somme de 17.280 euros au titre des loyers courants jusqu’au 31 janvier 2027 ; Condamner par provision [S] [X] à payer à la SCI DU COUSIN JAURES la somme de 4767 euros (3x 1589) au titre des taxes foncières 2025 à 2027 ; Condamner par provision [S] [X] à payer à la SCI DU COUSIN JAURES la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens d’instance.

Représenté par son Conseil et dans ses dernières conclusions contradictoirement signifiées, Monsieur [S] [X] demande de rejeter les prétentions formulées par la SCI DU COUSIN JAURES contre Monsieur [S] [X] et de la condamner à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 août 2025.

La présente décision sera contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales du Bailleur, la SCI DU COUSIN JAURES :

Aux termes de l’article L145-4 du Code de commerce “La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.

Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires.”

De jurisprudence constante, la résiliation amiable du bail commerciale est admise avant la période triennale.

En l’espèce, il est constant que par acte sous seing privé du 15 janvier 2024, la SCI DU COUSIN JAURÈS a conclu un bail commercial avec Monsieur [S] [X], entrepreneur individuel, pour un local de 110m² sis [Adresse 2] à SEDAN.

Le loyer était fixé à 720 euros mensuel hors taxe, outre la taxe foncière de 1 589 euros et un forfait de 140 euros mensuel pour la consommation d’eau.

Conformément aux dispositions contractuelles intitulées “Cession – Sous location” prévues à l’article 14 du contrat de bail du 15 janvier 2024, la clause stipule que “Il est interdit au preneur de céder son droit au bail, si ce n’est à son successeur dans le fonds de commerce à condition que le bailleur consente à la cession et que lui soit remis une copie de l’acte de cession ; Le Preneur demeure garant, conjointement et solidairement avec son cessionnaire et tous cessionnaires successifs du paiement des loyers et des charges ainsi que de l’exécution des clauses et conditions du présent bail et des actes à suivre.”

Les pièces produites aux débats par les parties permettent de vérifier que par message du 27 septembre 2024 couplé à une lettre recommandée avec accusé de réception, le preneur a donné congé au bailleur avec un préavis de six mois commençant à courir le 23 décembre 2024, soit un départ des lieux le 23 juin 2025.

Il indiquait vouloir s’installer dans un nouveau local au 31 octobre 2024 acquis en propriété. Il résulte des pièces produites aux débats (messages écrits échangés par téléphone) qu’il s’engageait à proposer des repreneurs.

Le 31 octobre 2024, il est constant que le preneur a, après avoir proposé deux preneurs au bailleur, indiqué qu’il avait libéré les lieux nettoyés et vidés.

Il est encore constant que le bailleur a sollicité le paiement du loyer le 12 novembre 2024 à Monsieur [X]. Le 21 novembre, Monsieur [X] s’est engagé à payer le loyer et a indiqué être en contact avec un repreneur.

Il apparaît encore que le 11 décembre 2024, le bailleur a sollicité le paiement du loyer de décembre 2024, paiement auquel le locataire s’est engagé à verser. Il en a été de même pour le loyer de janvier 2025. Il apparaît un paiement par virement du 23 novembre 2024 de 920 euros.

Des suites de ce message, il apparaît que les relations entre preneur et bailleur se sont ensuite complexifiées en lien avec la question des repreneurs proposés par le locataire. Par message de réponse, le bailleur demandait à Monsieur [S] [X] de trouver un nouveau locataire et de mettre une affiche pour la location ou la vente du local, ce qu’a fait le locataire (photographies produites aux débats).

Il en résulte que Monsieur [S] [X] a unilatéralement mi fin à son contrat de bail et qu’il a quitté les lieux le 31/10/2024 avant l’expiration du congé de 6 mois qu’il a délivré à son bailleur, et avant même l’expiration de la première période triennale qui aurait dû s’achever en application du contrat de bail liant les parties au 31 janvier 2027.

En exécution de ce contrat de bail, il apparaît qu’il appartenait au locataire de trouver un cessionnaire que le bailleur devait agréer en exécution des dispositions contractuelles susvisées.

Le fait que le bailleur ait refusé les candidats à la cession, ne dispense pas le locataire de respecter les termes de son contrat et des dispositions légales qui imposent le paiement des loyers et charges.

Il est d’ailleurs constant que Monsieur [S] [X] s’est acquitté des loyers de novembre et décembre 2024 de sorte qu’il est établi qu’il savait devoir respecter les termes de son contrat et qu’il a en réalité imposé son choix de quitter les lieux au bailleur de manière anticipée.

Si aucun accord amiable n’a pu être trouvé avec son bailleur, la loi et le contrat reçoivent par conséquent application.

Il apparaît que la SCI DU COUSIN JAURES n’a pas accepté la résiliation à la date du 31 octobre 2024 faute de cessionnaire conforme à ses attentes de garanties suffisantes.

Les pièces produites démontrent que la SCI DU COUSIN JAURES avait accepté à l’évidence au vu des pièces produites, la résiliation au 21 juin 2025.

Aussi, en l’absence de cession anticipée du bail avant l’expiration du délai de préavis, les loyers et charges restaient dues à l’évidence jusqu’au 21 juin 2025.

Par conséquent, il y a lieu de condamner le preneur à titre provisionnel au paiement des loyers jusqu’au terme du délai de préavis, soit la somme de 5184 euros (864 x 6) en deniers et quittances. Il devra également s’acquitter à titre provisionnel du montant de la taxe foncière de l’année 2025 soit la somme de 1 589 euros.

Les demandes relatives aux sommes ultérieures correspondant à la fin de l’année 2025, les années 2026 et 2027 sont rejetées, au vu de la contestation sérieuse qu’oppose le preneur sur l’interprétation de l’acceptation ferme par le bailleur de la résiliation anticipée du bail avant l’expiration de la période triennale avec présentation de cessionnaires, le juge des référés n’ayant pas compétence pour trancher cette contestation. Il ne lui revient pas de juger au fond contrairement à ce que demande le bailleur mais de trancher l’évidence.

Le bailleur sera débouté par conséquent du surplus de ses demandes.

Sur les mesures accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code prévoit que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

En l’espèce, succombant à l’instance, Monsieur [S] [X] est condamné aux dépens.

L’équité commande de condamner Monsieur [S] [X] à payer à la SCI DU COUSIN JAURES une indemnité de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront mais dès à présent, par provision ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [X] à payer à la SCI DU COUSIN JAURES à titre provisionnel la somme de 5184 euros correspondant aux loyers et charges de janvier à juin 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [X] au paiement à titre provisionnel à la SCI DU COUSIN JAURES la somme de 1 589 euros correspondant à la taxe foncière de l’année 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [X] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [X] à payer à la SCI DU COUSIN JAURES la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et ordonné les jour, mois et an susdits. La présente décision a été signée par Jennyfer PICOURY, présidente du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières et Gaétan ROYER, faisant fonction de greffier.

Le GREFFIER La PRÉSIDENTE