TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 7]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02823 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JCYA

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 12 décembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. DAGUERRE-MONT D’OR, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-Michel ARCAY de la SELARL BOKARIUS & ARCAY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [M] [J], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 03 Octobre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 7 mai 2024 à effet au 14 mai 2024, la SCI DAGUERRE MONT D’OR a donné à bail à M. [M] [J] un appartement situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel alors fixé à 445€ outre une provision sur charges de 35 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI DAGUERRE MONT D’OR a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 août 2024 pour obtenir paiement d’une créance en principal de 981.60€.

Par exploit du 21 novembre 2024, la SCI DAGUERRE MONT D’OR a fait assigner M. [M] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers, charges et réparations locatives.

L’affaire a été fixée au 3 avril 2025 et renvoyée par le juge au 3 octobre 2025.

A cette audience, la SCI DAGUERRE MONT D’OR régulièrement représentée, a repris le bénéfice de son assignation et demandé au juge de :

— déclarer la demande recevable,

— constater la résiliation de plein droit aux torts exclusifs du locataire,

— subsidiairement prononcer la résiliation aux torts exclusifs du locataire,

— ordonner la libération des lieux sans délai par M. [M] [J] sous astreinte de 20€ par jour de retard à compter d’un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux et autoriser l’expulsion avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamner M. [M] [J] à lui payer la somme de 1966.80€ au titre de l’arriéré de loyers et charges dus jusqu’au 1er octobre 2024 inclus augmenté des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner M. [M] [J] à lui payer une indemnité d’occupation de 890€ plus les charges à compter du constat ou du prononcé de la résiliation et jusqu’à libération définitive des lieux,

— dans l’hypothèse d’un prononcé de la résiliation au jour du jugement, condamner M. [M] [J] à lui payer les loyers échus entre le décompte du 1er octobre 2024 et le jour du jugement,

— condamner M. [M] [J] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, ainsi qu’à lui payer 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

M. [M] [J] régulièrement cité, n’a pas comparu ni personne pour le représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2025.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 22 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version alors applicable.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la ccapex conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, selon accusé de réception le 5 août 2024.

L’action est donc recevable.

— Sur la résiliation du bail :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 , prévoit en outre que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 août 2024, pour la somme en principal de 981.60€ selon décompte arrêté au 10 juillet 2024.

La charge de la preuve des paiements libératoires pèse sur le locataire qui n’a pas comparu, de sorte qu’il convient d’examiner le litige au seul vu des pièces du demandeur.

Le relevé de compte produit révèle que M. [M] [J] restait devoir 1434€ à la date du 16 septembre 2024 déduction faite des frais administratifs et des frais de relance qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif.

Par conséquent, il convient de constater que les conditions fixées par la clause résolutoire sont acquises de plein droit à la date du 16 septembre 2024 à minuit, le bail étant résilié à cette date.

Depuis lors, M. [M] [J] n’a plus aucun titre ni droit pour occuper le logement.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [M] [J] , de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Aucune circonstance ne justifie de réduire ou supprimer le délai accordé pour la libération des lieux.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

La SCI DAGUERRE MONT d’OR sollicite que ladite indemnité soit fixée à la somme de 890€ alors que d’une part, l’article 2.12 du contrat prévoit une indemnité au moins égale au montant du dernier loyer et charges (toute autre charge et accessoires étant contraires aux dispositions de l’article 4 de la loi de 1989).

D’autre part, la fixation d’une indemnité égale à deux fois le montant du loyer , provisions de charges comprise, serait manifestement excessive au sens des disposition de l’article 1231-5 du code civil.

Il convient donc de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 480€ et de dire qu’elle sera le cas échéant majorée des charges définitives régularisées.

La fixation d’une indemnité d’occupation concourt à la libération des lieux de sorte que le prononcé d’une astreinte n’est pas nécessaire à ce stade.

Par ailleurs, la somme restant due au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 3 octobre 2024 déduction faite des frais administratif et de relance, s’élève à 1914€, somme que M. [M] [J] sera condamné à payer à la SCI DAGUERRE MONT D’OR, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2024.

— Sur les demandes accessoires :

M. [M] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens comprenant le coût du commandement et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI DAGUERRE MONT D’OR, M. [M] [J] sera en outre, condamné à lui payer une somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

La capitalisation des intérêts dus pour une année entière sera ordonnée, conformément à la demande.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE RECEVABLE la demande aux fins de résiliation du contrat de bail conclu entre la SCI DAGUERRE MONT D’OR et M. [M] [J] le 7 mai 2024 concernant un appartement situé au [Adresse 3] ;

CONSTATE la résiliation du bail ainsi conclu et ce, à compter du 16 septembre 2024 à minuit;

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [M] [J] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à suppression ou réduction du délai prévu par ces dispositions ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir la libération des lieux d’une astreinte ;

CONDAMNE M. [M] [J] à verser à la SCI DAGUERRE MONT D’OR une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi normalement, soit une indemnité mensuelle égale à la somme de 480 € (quatre cent quatre vingt euros) ;

DIT que cette indemnité d’occupation mensuelle est due à compter du 17 septembre 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux et qu’elle sera le cas échéant, majorée des charges locatives définitives et dûment justifiées ;

CONDAMNE M. [M] [J] à payer à la SCI DAGUERRE MONT D’OR la somme de 1914€ (mille neuf cent quatorze euros) au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté à la date du 3 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE M. [M] [J] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation;

CONDAMNE M. [M] [J] à payer à la SCI DAGUERRE MONT D’OR une somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 12 décembre 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,