TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 22/01099

N° Portalis 352J-W-B7G-CV53U

N° MINUTE :

Assignation du :

18 Janvier 2022

JUGEMENT

rendu le 11 Février 2025

DEMANDEURS

Monsieur [I], [K] [F]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [M], [O] [R] épouse [F]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentés par Maître Lionel BUSSON de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0466

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.S. [G]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Nathalie VERSIGNY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0073

Décision du 11 Février 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/01099 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV53U

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Monsieur Julien FEVRIER, Juge

Madame Elyda MEY, Juge

assistés de Madame Justine EDIN, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 13 Novembre 2024 tenue en audience publique devant Monsieur Julien FEVRIER, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 2] est constitué en copropriété.

M. [I] [F] et Mme [M] [R] épouse [F] (ci-après les époux [F]) sont propriétaires de plusieurs lots de copropriété au sein du bâtiment A de cet immeuble.

Par acte d’huissier de justice du 18 janvier 2022, les époux [F] ont assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] afin d’obtenir l’annulation de plusieurs résolutions de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 octobre 2021, des remboursements de charges et des dommages-intérêts.

La clôture a été ordonnée le 13 juin 2022 et l’affaire a été plaidée le 18 novembre 2022.

Par jugement du 24 janvier 2023, le tribunal a ordonné la réouverture des débats pour permettre au défendeur de conclure compte-tenu d’une difficulté en lien avec la délivrance de l’assignation dans les locaux d’une société de domiciliation.

*

Dans leurs dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 19 mars 2024, les époux [F] demandent au tribunal de :

«  Vu les articles 6-2, 8, 10, 27 et 30 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 55 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile,

Il est demandé au Tribunal Judiciaire de Céans de :

DECLARER non-écrite l’article 8 du Chapitre IV, Section 1, du Règlement de copropriété du 14 janvier 1958 et l’article 36 du modificatif du Règlement de copropriété du 22 novembre 2006.

ANNULER les résolutions n°6, 9, 18, 40 et 42 de l’Assemblée Générale du 4 octobre 2021.

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], pris en la personne de son Syndic, le Cabinet [G], à payer à Monsieur et Madame [F] les sommes suivantes :

510 Euros au titre de la quotepart de charges liée à l’entretien du passage commun ;

144,95 Euros au titre des frais de majoration de consommation d’eau froide ;

5.000 Euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi ;

8.000 Euros conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], aux entiers dépens, lesquels pourront être recouvrés par Maître Lionel BUSSON, Avocat au Barreau de Paris, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ".

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 6 mars 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] demande au tribunal de :

«  Vu l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965

Vu l’article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965

Vu l’article 14.1 de la loi du 10 juillet 1965

Vu l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965

Vu l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965

Vu l’article 55 du décret du 17 mars 1967

Vu les dispositions du règlement de copropriété

Vu les pièces versées aux débats

Déclarer les époux [F] mal fondés en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

Rejeter l’ensemble de leurs demandes.

Condamner les époux [F] à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 5] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC.

Condamner les époux [F] aux dépens, dont distraction au profit Maître Nathalie VERSIGNY Avocat.

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ".

*

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a de nouveau été ordonnée le 25 mars 2024 et l’affaire a été plaidée le 13 novembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A l’appui de leurs demandes principales, les époux [F] font valoir que :

— l’immeuble est composé d’un bâtiment A sur rue et d’un bâtiment B en fond de parcelle ;

— pour accéder au bâtiment B, il faut emprunter un passage commun aux deux bâtiments à partir de la [Adresse 6] jusqu’à la porte vitrée délimitant les parties privatives communes spéciales du bâtiment B ;

— lors d’une assemblée générale spéciale du 16 juin 2021, les copropriétaires du bâtiment A ont créé un syndicat secondaire spécifique à leur bâtiment ;

— ils contestent des résolutions de l’assemblée générale du 4 octobre 2021 dont le procès-verbal leur a été présenté pour la première fois le 19 novembre 2021 ;

— ils sont propriétaires de lots dans l’immeuble depuis 1968 ;

— au chapitre des charges de l’immeuble du règlement de copropriété, il est prévu que l’entretien du passage constitue une charge commune à tous les copropriétaires ;

— le règlement de copropriété prévoit que constituent des charges spéciales aux bâtiments A et B les frais nécessaires au maintien en bon état, à la réparation et à la réfection des choses des parties communes desdits bâtiments ;

— l’ancien syndic a intégré dans les charges 2020 l’intégralité des frais d’entretien du passage, y compris celles concernant la partie commune spéciale du bâtiment B ;

— l’assemblée fait peser sur les copropriétaires du bâtiment A une dépense qui ne doit être assumée que par les copropriétaires du bâtiment B ;

— le contrat avec la société Machado n’a jamais été approuvé par l’assemblée générale ;

— la résolution litigieuse 6, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2020, est contraire au règlement de copropriété ;

— il convient de rembourser aux copropriétaires du bâtiment A la somme totale de 657,59 €, soit 510 € pour les époux [F] ;

— la consommation d’eau froide pour le bâtiment A pour 2020 est de 155 m3 et rien ne justifie la majoration de 20 % de cette consommation ;

— la clause de répartition des charges d’eau froide mentionnée à l’article 36 du règlement de copropriété et mis en conformité le 22 novembre 2006 doit être réputée non écrite conformément aux articles 5, 8, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— à partir du moment où des compteurs divisionnaires ont été votés et installés, rien ne justifie l’application d’une majoration forfaitaire ;

— les copropriétaires du bâtiment B ont refusé d’installer des compteurs divisionnaires ;

— la résolution 6 devra être annulée du fait de cette clause réputée non écrite ;

— ils sollicitent le remboursement de la majoration indue d’eau qui leur a été appelée ;

— par la résolution 9 litigieuse, les copropriétaires ont approuvé le budget prévisionnel 2022 ;

— le budget 2022 intègre des sommes qui ne relèvent que de la seule gestion du bâtiment A ;

— l’approbation du budget prévisionnel 2022 a été réalisé en méconnaissance de l’assemblée générale spéciale du 16 juin 2021 et de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— la résolution 9 devra être annulée ;

— la résolution 18 a approuvé la fixation du fonds de travaux à 5 % du budget prévisionnel, mais ce dernier a été établi à tort en tenant compte des charges spéciales du bâtiment A ;

— par résolution 40, une action judiciaire contre les copropriétaires du bâtiment A a été approuvée ;

— l’engagement de cette procédure est faite en violation des dispositions de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 et 55 du décret du 17 mars 1967 ;

— le syndic n’a pas été habilité par l’assemblée générale à engager une procédure en violation de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 ;

— cette résolution procède d’un abus de droit car le syndicat secondaire du bâtiment A s’est constitué conformément à l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— le syndicat des copropriétaires a décidé de ne pas poursuivre son action ;

— la résolution 13 de l’assemblée générale du 20 juin 2022 n’annule pas expressément la résolution 40 litigieuse et ils sont donc bien fondés à poursuivre la nullité de cette résolution ;

— au jour de l’introduction de l’action, ils étaient fondés en leur demande de nullité de la résolution 40 ;

— la résolution 42 litigieuse porte sur une demande d’enlèvement du compteur de gaz des époux [F] installé dans le local poubelle de l’immeuble ;

— ce compteur a été implanté là avant leur arrivée le 31 mai 1968 ;

— ils opposent une prescription contre cette résolution qui procède d’un abus de majorité ;

— à partir du moment où la demande formulée en assemblée générale est prescrite, elle peut être annulée pour ce motif puisque la résolution n’a pas de fondement légal ;

— ils bénéficient de la prescription trentenaire, décennale et quinquennale ;

— la situation concernant le compteur gaz n’a pas été découverte en 2021 dès lors que ce compteur est installé dans le local poubelle de l’immeuble ;

— le danger en lien avec leur compteur n’est pas mentionné dans le devis ou la facture CP Etoile ;

— l’adoption de la résolution 42 est un abus de majorité qui leur a causé un préjudice moral à hauteur de 5.000 € ;

— la présence du compteur gaz dans le local poubelle ne porte pas atteinte à la réglementation ;

— c’est GRDF qui a installé le compteur il y a 54 ans ;

— ce n’est pas le compteur qui empêche le rangement des conteneurs de l’immeuble.

En défense, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] fait valoir que :

— les époux [F] possèdent 11 lots sur 14 dans le bâtiment A ;

— une assemblée spéciale du 16 juin 2021 a voté la constitution d’un syndicat secondaire, lequel a été immatriculé sans que le règlement de copropriété soit modifié ;

— par acte du 16 novembre 2022, 12 copropriétaires des bâtiments A et B ont saisi le tribunal pour voir annuler la constitution de ce syndicat secondaire (dossier 22/13662) ;

— s’agissant des frais d’entretien du passage en lien avec la résolution 6, la répartition des factures est conforme aux dispositions du règlement de copropriété ;

— en 2020, le syndicat secondaire n’existait pas ;

— les calculs des demandeurs incluent des sommes au titre de l’exercice 2020, mais également 2021 alors que la résolution litigieuse ne porte que sur les comptes 2020 ;

— s’agissant du caractère illégal de la clause de répartition des charges d’eau froide, le syndicat s’en remet à l’appréciation du tribunal ;

— la décision du tribunal ne peut avoir d’effet rétroactif et les comptes ne peuvent être contestés pour ce motif ;

— s’agissant de la résolution 9, les demandeurs ne précisent pas quelles charges du bâtiment A le budget 2022 comprendrait ;

— le budget n’a pas de base de calcul légal ou particulière ;

— s’agissant de la résolution 18, échouant dans la démonstration que le budget prévisionnel est critiquable, ils ne sont pas fondés à critiquer le montant du fonds de travaux ;

— s’agissant de la résolution 40, les demandeurs n’ont plus d’intérêt au succès de leur demande car l’assemblée du 20 juin 2022 a refusé d’habiliter le syndic à agir en justice pour obtenir l’annulation du syndicat secondaire ;

— l’action en annulation du syndicat secondaire a été engagée le 16 novembre 2022 par 12 copropriétaires ;

— l’assemblée a décidé d’agir en deux temps : le 4 octobre 2021 elle a décidé d’engager une action pour obtenir la nullité du syndicat secondaire et le 20 juin 2022 elle a inscrit la question de l’habilitation du syndic ;

— la démonstration d’un abus de majorité n’est pas faite ;

— s’agissant de la résolution 42, elle n’est pas abusive ;

— la question de la prescription ne peut fonder à elle seule une demande d’annulation d’assemblée ;

— ce n’est que le 15 janvier 2021 que le plombier de l’immeuble a alerté le syndic du danger que représente ce compteur proche d’un robinet d’eau ;

— la demande d’enlèvement n’était donc pas prescrite lorsque les copropriétaires l’ont formulée ;

— il n’y a d’abus de majorité car la demande de dépose d’un ouvrage privatif installé dans une partie commune sans autorisation de l’assemblée sert l’intérêt collectif et l’installation est contraire à la réglementation ;

— la demande de dommages-intérêts n’est pas motivée.

*

Sur la demande d’annulation de la résolution 6 de l’assemblée générale du 4 octobre 2021

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 qui précise que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée sans ses annexes.

Vu l’article 10 de la même loi qui prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Sur ce,

Les consorts [F] versent aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale du 4 octobre 2021, duquel il ressort qu’ils ont bien la qualité de copropriétaires opposants concernant la résolution 6.

Par ailleurs, la date de notification du procès-verbal n’étant pas justifiée par le syndicat des copropriétaires défendeur, il sera retenu que le délai de deux mois de l’article 42 a été respecté.

La demande en annulation de la résolution 6 litigieuse est donc recevable, ce qui n’est pas contesté au demeurant.

Sur le fond, la résolution 6 adoptée approuve les comptes de la copropriété arrêtés au 31 décembre 2020.

S’agissant des frais de ménage, il n’est pas contesté que la partie du passage d’entrée située après la porte donnant accès au bâtiment B est une partie commune spéciale dont l’entretien incombe aux seuls copropriétaires du bâtiment B. Cela résulte effectivement du règlement de copropriété versé aux débats.

Le relevé de charges pour l’année 2020 produit par les demandeurs mentionne une somme trimestrielle de 162,22 € en charges communes générales au titre de l’entretien par une société extérieure.

Les factures en lien avec cette prestation sont communiquées par le syndicat des copropriétaires et indiquent « entretien et nettoyage des parties communes hall d’entrée hebdomadaire bâtiment A 1j/7 ».

Le syndicat des copropriétaires produit également des factures de nettoyage du seul bâtiment B pour justifier que les frais de nettoyage de la partie commune spéciale au bâtiment B située après la porte d’accès à ce bâtiment n’ont pas été imputés en charges communes générales, mais en charges spéciales bâtiment B.

Les factures au titre du bâtiment B mentionnent bien le « nettoyage du sol d’entrée et cage d’escalier B ».

Le relevé de charges pour l’année 2020 est donc cohérent avec les factures 2020.

Il n’y a pas lieu de rechercher si ces frais ont été correctement imputés pour les années antérieures dès lors que le tribunal est saisi de la seule contestation des comptes 2020.

La question de l’approbation du ou des contrats de nettoyage par l’assemblée générale depuis 1996 n’a pas d’impact sur la répartition de cette dépense réelle entre les charges communes générales et les charges communes spéciales. Au demeurant, dès lors que cette dépense figure chaque année dans les comptes approuvés par l’assemblée générale, elle est bien ratifiée par celle-ci.

S’agissant de l’augmentation de tarif des frais de nettoyage de la partie commune générale du couloir d’entrée entre les années 2019 et 2020, elle est réelle, mais les tribunaux ne peuvent dans le cadre du contrôle de l’abus de majorité, se livrer à un véritable contrôle d’opportunité des décisions prises par l’assemblée.

L’assemblée générale des copropriétaires a ratifié cette dépense en approuvant les comptes 2020.

Sur ce point, il n’y a pas lieu d’annuler la résolution 6 et d’ordonner un remboursement de charges.

S’agissant des dépenses de consommation d’eau froide, le relevé de charges pour l’année 2020 mentionne effectivement dans les charges du bâtiment A : " quote-part conso EF BA T A 2020 (155 m3 x 3,47 € majoré 20%) 645,42 € ".

L’article 8 du règlement de copropriété et l’article 36 du modificatif du règlement de copropriété prévoient que « la consommation d’eau sera répartie de la manière suivante : a) pour les locaux munis de compteurs divisionnaires, la répartition sera faite en fonction du relevé de chacun de ces compteurs majorés forfaitairement de 20 %. b) pour les locaux non munis de compteurs divisionnaires, la différence entre le relevé de tous les compteurs divisionnaires, majoré de 20 %, et le relevé du compteur général de l’immeuble, sera répartie au prorata des millièmes de ces seuls locaux non munis de compteurs ».

Les demandeurs font valoir que cette clause doit être réputée non écrite car la majoration de 20 % qui leur a été appliquée est dépourvue de fondement. Sur ce point, le syndicat des copropriétaires s’en rapporte.

La majoration de 20 % prévue par le règlement de copropriété n’est ni justifiée dans son principe, ni dans son quantum, par le syndicat des copropriétaires.

Les articles 8 et 36 précités sont donc contraires à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit une répartition des charges entraînées par les services collectifs en fonction de l’utilité objective de ces services.

Les articles 8 et 36 précités seront donc réputés non écrit conformément à l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient de procéder à une nouvelle répartition des charges d’eau froide conformément à l’article 43 précité.

Dès lors, les stipulations des articles 8 et 36 seront reprises tout en supprimant systématiquement la référence à une majoration forfaitaire de 20 %.

Le syndicat des copropriétaires pourra par ailleurs lui aussi installer un compteur individuel sur les robinets d’eau froide communs afin d’identifier ses propres consommations et imputer en charges communes générales les consommations communes d’eau froide.

L’article 43 prévoit en revanche que la nouvelle répartition ne prend effet qu’au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

Dès lors, il n’y a pas lieu d’ordonner un remboursement de charges d’eau froide au titre de l’exercice 2020.

De même, la répartition des charges au titre de l’exercice 2020 a été faite en application des articles 8 et 36 du règlement de copropriété et modificatif alors applicables, il n’y a donc pas lieu d’annuler la résolution 6 litigieuse sur ce fondement.

La résolution 6 approuvant les comptes 2020 n’est donc pas contraire au règlement de copropriété, ni aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

La demande d’annulation de la résolution 6 sera rejetée, tout comme les demandes de remboursement de charges en lien avec les frais de nettoyage ou d’eau froide.

Sur la demande d’annulation des résolutions 9 et 18 de l’assemblée générale du 4 octobre 2021

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 précité.

Vu l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

Sur ce,

Les consorts [F] versent aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale du 4 octobre 2021, duquel il ressort qu’ils ont bien la qualité de copropriétaires opposants concernant les résolutions 9 et 18.

Par ailleurs, la date de notification du procès-verbal n’étant pas justifiée par le syndicat des copropriétaires défendeur, il sera retenu que le délai de deux mois de l’article 42 a été respecté.

La demande en annulation des résolutions 9 et 18 litigieuses est donc recevable, ce qui n’est pas contesté au demeurant.

Sur le fond, la résolution 9 adoptée approuve le budget prévisionnel 2022 à hauteur de 22.100 €, sans valider des lignes budgétaires prévisionnelles dans le détail.

L’assemblée générale est en droit de fixer une somme qui lui paraît cohérente avec les dépenses prévisibles, ce alors qu’il n’y a pas de formule légale pour calculer le budget prévisionnel.

Le tribunal ne doit pas procéder à un contrôle d’opportunité des décisions prises par l’assemblée.

La fixation du budget prévisionnel 2022 à hauteur de 22.100 € ne méconnaît pas l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, ni la décision de l’assemblée générale des copropriétaires du bâtiment A du 16 juin 2021 ayant constitué un syndicat secondaire.

La demande d’annulation de la résolution 9 sera rejetée.

S’agissant de la résolution 18 approuvant le fonds travaux à hauteur de 5 % du budget prévisionnel sans fixer de montant précis en euros, elle n’est contestée par les demandeurs qu’en lien avec la contestation du montant du budget prévisionnel 2022.

Quoi qu’il en soit, l’article 14- 2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le montant de la cotisation annuelle du fonds de travaux ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel.

Dès lors, la résolution 18 ne méconnaît en rien l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 et se borne à fixer la cotisation du fonds de travaux au minimum légal.

La demande d 'annulation de la résolution 18 sera également rejetée.

Sur la demande d’annulation de la résolution 40 de l’assemblée générale du 4 octobre 2021

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 précité.

Vu l’article 55 du décret du 17 mars 1967 qui prévoit que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Sur ce,

Les consorts [F] versent aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale du 4 octobre 2021, duquel il ressort qu’ils ont bien la qualité de copropriétaires opposants concernant la résolution 40.

Par ailleurs, la date de notification du procès-verbal n’étant pas justifiée par le syndicat des copropriétaires défendeur, il sera retenu que le délai de deux mois de l’article 42 a été respecté.

La demande en annulation de la résolution 40 litigieuse est donc recevable, ce qui n’est pas contesté au demeurant.

Sur le fond, la résolution 40 adoptée prévoit : « à la demande des copropriétaires du bât B : assignation des copropriétaires du bât A si finalisation du syndicat secondaire… Si le projet de syndicat secondaire initié par les copropriétaires du bât A est rendu officiel, l’assemblée générale décide d’une assignation contre le bât A pour demander l’annulation de ce syndicat… ».

La résolution 40 n’est pas une habilitation du syndic à agir en justice, mais un vote sur le principe d’une action judiciaire. Dès lors, la résolution 40 ne méconnaît pas l’article 55 précité.

Au demeurant, l’habilitation du syndic à agir en justice a été mise au vote lors de l’assemblée générale du 20 juin 2022 et a été rejetée. Il y a donc bien eu deux votes distincts.

Par ailleurs, les demandeurs considèrent que la résolution 40 est un abus de droit car le syndicat secondaire du bâtiment A s’est constitué conformément à l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit les conditions dans lesquels un syndicat secondaire peut être institué.

Mais, le vote du principe d’une action judiciaire par le syndicat des copropriétaires principal pour contester la constitution du syndicat secondaire ne peut en l’espèce s’analyser en un abus de droit car cette décision n’est pas en elle-même abusive.

Le syndicat principal est légitime à défendre sa position et il appartient ensuite au tribunal de trancher cette question. A défaut, un syndicat des copropriétaires principal ne pourrait jamais contester la constitution d’un syndicat secondaire.

La demande d’annulation de la résolution 40 sera donc rejetée.

Sur la demande d’annulation de la résolution 42 de l’assemblée générale du 4 octobre 2021

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 précité.

Sur ce,

Les consorts [F] versent aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale du 4 octobre 2021, duquel il ressort qu’ils ont bien la qualité de copropriétaires opposants concernant la résolution 40.

Par ailleurs, la date de notification du procès-verbal n’étant pas justifiée par le syndicat des copropriétaires défendeur, il sera retenu que le délai de deux mois de l’article 42 a été respecté.

La demande en annulation de la résolution 42 litigieuse est donc recevable, ce qui n’est pas contesté au demeurant.

Sur le fond, la résolution 42 adoptée prévoit : " à la demande du conseil syndical : demande d’enlèvement du compteur de gaz divisionnaire installé dans le local poubelle sans autorisation…

La copropriété demande que le compteur de gaz installé sans autorisation de l’assemblée générale dans le local poubelle par M. et Mme [F] soit enlevé et n’occupe plus une partie commune générale de l’immeuble ".

Les consorts [F] indiquent que la demande d’enlèvement du compteur gaz serait prescrite.

Mais la prescription est une fin de non-recevoir à une éventuelle action judiciaire du syndicat des copropriétaires.

L’absence de prescription de la demande d’enlèvement n’est pas une condition de validité en elle-même de la résolution votée par le syndicat des copropriétaires.

La résolution 42 ne peut donc pas être annulée pour ce motif.

Par ailleurs, la demande d’enlèvement d’un équipement privatif non autorisé dans les parties communes ne peut s’analyser en un abus de majorité. Le syndicat des copropriétaires est légitime à lutter contre l’appropriation des parties communes par des copropriétaires ou des tiers et quand bien même il n’y aurait pas d’atteinte à la réglementation en matière d’installation des compteurs gaz.

Il n’y a donc pas lieu d’allouer des dommages-intérêts aux consorts [F] au titre d’un abus de majorité.

La demande d’annulation de la résolution 42 sera également rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Toutes les demandes principales des époux [F] étant rejetées à l’exception d’une, ils doivent être considérés comme partie perdante et supporteront intégralement les dépens.

Maître Nathalie Versigny, avocat, sera autorisée à recouvrer les dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Les époux [F] seront condamnés à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] une somme de 2.500€ au titre des frais irrépétibles.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe:

REPUTE non écrite les stipulations de l’article 8 (chapitre IV, section 1) du règlement de copropriété du 14 janvier 1958 de l’immeuble du [Adresse 2] et celles de l’article 36 du modificatif du règlement de copropriété du 22 novembre 2006 ;

DIT que la nouvelle répartition des charges d’eau froide de la copropriété se fera selon les règles suivantes :

Les stipulations de l’article 8 du règlement de copropriété et de l’article 36 du modificatif du règlement de copropriété seront reprises pour répartir les charges d’eau froide tout en supprimant systématiquement la référence à une majoration forfaitaire de 20 %.

Le syndicat des copropriétaires pourra par ailleurs lui aussi installer un compteur individuel sur les robinets d’eau froide communs et imputer en charges communes générales les consommations communes d’eau froide.

RAPPELLE que la nouvelle répartition ne prendra effet qu’au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision sera devenue définitive ;

REJETTE les demandes de M. [I] [F] et de Mme [M] [R] épouse [F] concernant l’annulation des résolutions 6, 9, 18, 40 et 42 de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 octobre 2021 ;

REJETTE les demandes de M. [I] [F] et de Mme [M] [R] épouse [F] concernant le remboursement des charges liées à l’entretien du passage commun, le remboursement de charges liées au consommation d’eau froide, les dommages-intérêts ;

CONDAMNE M. [I] [F] et Mme [M] [R] épouse [F] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] une somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE M. [I] [F] et Mme [M] [R] épouse [F] aux dépens ;

AUTORISE maître Nathalie Versigny, avocat, à recouvrer les dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 11 Février 2025.

La Greffière La Présidente