TRIBUNAL JUDICIAIRE

Site Camille Pujol

[Adresse 7]

[Adresse 10]

[Localité 8]

NAC: 72A

N° RG 24/03919

N° Portalis DBX4-W-B7I-TIGW

JUGEMENT

N° B 25/

DU : 14 Mars 2025

Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 2] dont le siège social est [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL DOMICIMM

C/

[W] [Z] [P] [T]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 14 Mars 2025

au Cabinet MERCIÉ

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le vendredi 14 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Jean-Paul THEBAULT, Vice- Président au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en matière civile, assisté de Olga ROUGEOT, Greffier lors des débats, et de Maria RODRIGUES, Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 07 janvier 2025, a rendu la décision suivante, mise en délibéré au 20 février 2025, puis prorogé au 14 mars 2025, par mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL DOMICIMM, dont le siège social est [Adresse 1] ([Adresse 9]), agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux

représenté par le Cabinet MERCIÉ – SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [W] [Z] [P] [T]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Madame [W] [T] est propriétaire du lot n°4 (garage) dans l’Immeuble [Adresse 5], situé [Adresse 6].

Des charges de copropriété étant demeurées impayées, le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 5], situé [Adresse 6], agissant par la SARL DOMICIMM, a fait délivrer à Madame [W] [T] une sommation de payer. En vain.

C’est dans ces circonstances que le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 5], situé [Adresse 6], agissant par la SARL DOMICIMM, a fait assigner Madame [W] [T] en paiement devant le tribunal judiciaire de TOULOUSE par acte de commissaire de justice du 21/08/2024.

Après un renvoi, à l’audience du 07/01/2025, le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 5], situé [Adresse 6], agissant par la la SARL DOMICIMM – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation et actualise sa créance principale compte tenu des versements intervenus depuis l’assignation pour demander de condamner Madame [W] [T] à lui régler la somme de 533,94 € avec les intérêts au taux légal à compter du 21/08/2024 ; de la condamner à lui verser également les sommes de 1000,00 € à titre de dommages-intérêts et de 1000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 5], situé [Adresse 6] indique poursuivre le recouvrement des charges échues et impayées incluant le 1er appel provisionnel de l’exercice 2025 (533,94 €), comprenant les frais de recouvrement pré-contentieux (403,50€).

Madame [W] [T] comparaît en personne. Elle demande à pouvoir s’acquitter de sa dette par mensualités de 150 € charges courantes en sus.

Le jugement sera contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DES CHARGES :

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ».

Le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 5], situé [Adresse 6] justifie que Madame [W] [T] est bien propriétaire du lot n°4 (garage) au sein de la copropriété.

Il verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires du 12/06/2019, du 04/11/2020, du 20/05/2021, du 12/05/2022, du 01/06/2023 et du 05/06/2024, approuvant les comptes de l’exercice clôturé, donnant quitus au syndic, ajustant le budget de l’exercice en cours, approuvant le budget prévisionnel, déterminant le montant de la cotisation au fonds de travaux et votant les travaux ; le relevé général des charges ; les différents appels de charges envoyés à Madame [W] [T] ; et un extrait du compte de copropriété daté du 03/01/2025.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, Madame [W] [T] reste débitrice des sommes suivantes au titre des charges de copropriété : 130,34 €.

Madame [W] [T] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 5], situé [Adresse 6] la somme totale de 130,34 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 21/08/2024.

II. SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT :

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

— sur les frais de relance :

Les frais de relance antérieure à la mise en demeure ne sont pas des frais nécessaires. Seule la sommation du 28/10/2020 doit être comptabilisée au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires.

— sur les honoraires du syndic :

Le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 5], situé [Adresse 6] a comptabilisé dans le compte de charges des honoraires de suivi du dossier (90 € et 150 €).

Il convient toutefois de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Le syndicat ne justifie pas que le syndic ait été contraint, pour recouvrer l’arriéré de charges de Mme [T] à engager des diligences exceptionnelles au sens du contrat-type figurant en annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de l’activité de recouvrement des charges n’en change pas la nature. Dès lors, les frais d’ouverture du dossier contentieux, les honoraires de suivi de dossier (vacation temps passé ALUR), les frais de préparation de pièces pour assignation, perçues au titre de prestations particulières ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité, exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement d’une créance à l’encontre d’un copropriétaire.

Ces frais seront, par leur nature, traités au titre des demandes de l’article 700 du code de procédure civile.

En tant que de besoin, il conviendra de se reporter aux recommandations de la commission des clauses abusives qui a estimé que constituent des clauses abusives celles qui ont pour effet de restreindre la notion de gestion courante par l’accumulation de prestations particulières telles que celle, notamment, qui fait supporter au copropriétaire défaillant une rémunération au profit du syndicat l’occasion de frais de relance et de recouvrement.

Madame [W] [T] sera au final condamnée uniquement au paiement de la somme de 143,50 € au titre des frais pré-contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter du 21/08/2024.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES-INTÉRÊTS :

L’article 1231-6 du code civil pose le principe que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Eu égard à l’absence d’un précédent défaut de paiement sanctionné par une action judiciaire, le seul défaut de paiement du copropriétaire défaillant est insuffisant pour caractériser la mauvaise foi de Madame [W] [T]. La demande du Syndicat au titre des dommages et intérêts sera donc rejetée.

IV. SUR LES DEMANDES DE DELAIS DE PAIEMENT :

Conformément à l’article 1343-5 du code civil,

Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Madame [W] [T] expose sa situation financiaire et sollicite du tribunal de pouvoir régler la dette par mensualités de 150 €, charges de copropriété courantes en sus.

Les circonstances de l’espèce justifient d’accorder des délais de paiement dont les détails sont repris au dispositif de la présente décision.

Il convient cependant de préciser que la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible de plein droit si l’échéancier visé au dispositif de la présente décision n’est pas respecté ponctuellement.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [W] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens et sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 5], situé [Adresse 6] une somme de 300,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Eu égard à la qualification du jugement, rendu en dernier ressort, il n’y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Madame [W] [T] à verser au syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 5], situé [Adresse 6], agissant par la SARL DOMICIMM, les sommes de :

—  130,34 € au titre des charges et provisions impayés au 03/01/2025 (1er appel provisionnel exercice 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 21/08/2024,

—  143,50 € au titre des frais de recouvrement pré-contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter du 21/05/2024 ;

AUTORISE Madame [W] [T] à s’en libérer, en sus du paiement des charges courantes, par UN versement mensuel de 150 € (CENT CINQUANTE EUROS) puis un 2ème et dernier versement représentant le solde de la dette intérêts inclus, le premier versement devant intervenir avant le 10 du mois suivant celui du jour de la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les voies d’exécution ainsi que les majorations d’intérêts et les pénalités encourues à raison du retard ;

DIT qu’à défaut d’un seul terme de paiement dans le délai prescrit ou du paiement des charges courantes à leur terme, l’intégralité du reliquat restant dû deviendra immédiatement exigible et la suspension des voies d’exécution et des majorations d’intérêts cessera immédiatement ses effets, sans nouvelle décision judiciaire ;

CONDAMNE Madame [W] [T] à verser au syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 5], situé [Adresse 6], agissant par la SARL DOMICIMM, une somme de 300,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat de copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 5], situé [Adresse 6] de ses autres demandes ;

CONDAMNE Madame [W] [T] aux dépens.

La greffière, Le juge