TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 13]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01441 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I27R

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 02 décembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [O] [Y] [C] épouse [U]

née le 18 Août 1957 à [Localité 7] (ALLEMAGNE),

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Jean louis COLOMB, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 1

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [A] [T]

né le 21 Mai 1978 à [Localité 11] (MOSELLE),

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Rachel KESSLER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 59

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 05 Septembre 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 02 décembre 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 8 mars 2013 prenant effet le 5 avril 2013, Mme [O] [U] a donné à bail à M. [A] [T] une maison jumelée, son garage, sa cave et son jardin située [Adresse 2] à [Localité 9] contre paiement d’un loyer mensuel de 950€ indexable.

Par exploit en date du 13 juin 2024, Mme [O] [U] a fait assigner M. [A] [T] devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse afin de voir prononcer la résiliation du contrat de bail au motif principal que le locataire y exploitait une activité commerciale en violation des clauses contractuelles.

L’affaire a été fixée à l’audience du 15 novembre 2024 et a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties.

A l’audience du 5 septembre 2025, Mme [O] [U] régulièrement représentée, a repris oralement le bénéfice de ses conclusions du 5 mars 2025 et demandé au juge de :

— prononcer la résiliation du bail aux torts de M. [A] [T],

— ordonner l’expulsion de M. [A] [T] ainsi que de tous occupants de son chef au besoin par la force publique et sous astreinte de 200€ par jour de retard un mois après la signification du jugement,

— condamner M. [A] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer soit 1017€,

— condamner M. [A] [T] aux dépens ainsi qu’à lui payer une somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter M. [A] [T] de l’intégralité de ses prétentions,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision.

A l’appui de ses prétentions, Mme [O] [U] se réfère aux clauses contractuelles rappelant que les lieux sont à usage exclusif d’habitation principale. Elle soutient que M. [A] [T] se fait livrer et prépare les appâts destinés à la pêche qu’il commercialise dans le cadre de son activité professionnelle. Mme [O] [U] en réponse au moyen soutenu par M. [A] [T], relève que la clause qu’il invoque est subsidiaire à la clause principale de destination des locaux loués.

M. [A] [T] régulièrement représenté, a repris oralement le bénéfice de ses conclusions du 30 avril 2025 et demandé au juge de :

— débouter Mme [O] [U],

— condamner Mme [O] [U] à lui payer une somme de 1000€ de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner Mme [O] [U] à lui rembourser la somme de 1809.15€,

— condamner Mme [O] [U] à lui payer une somme de 2400€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— assortir les condamnations pécuniaires des intérêts au taux légal,

— condamner Mme [O] [U] aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, M. [A] [T] considère que Mme [O] [U] ne rapporte pas la preuve de l’activité commerciale exercée rappelant qu’il est chef de chantier en Suisse, à temps plein. Il conteste la portée probatoire des éléments présentés, qu’il qualifie d’attestations de complaisance ou de piège organisé par la bailleresse.

Subsidiairement, M. [A] [T] considère que l’article 2.2 du contrat autorise un usage mixte des locaux.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025 prorogé au 2 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation du contrat de bail :

En vertu des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution d’un contrat, en cas d’inexécution suffisamment grave, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

La charge de la preuve de l’existence d’un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du contrat et qui justifierait sa résiliation aux torts exclusifs d’une des parties, pèse sur le demandeur.

En l’espèce, Mme [O] [U] qui sollicite le prononcé de la résiliation du contrat aux torts de M. [A] [T] pour manquement à la destination des lieux loués, supporte donc la charge de la preuve.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 auquel le contrat de bail litigieux est soumis, prévoit en son paragraphe b) que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir.

Il est de principe en matière contractuelle que les conditions générales établissent les règles standard d’un contrat, tandis que les conditions particulières personnalisent ces règles en fonction des besoins spécifiques ou d’une situation.

Il est encore de principe constant que lorsqu’il n’y a pas de contradictions entre les conditions générales et les conditions particulières, alors les conditions générales trouvent également à s’appliquer.

En revanche, en cas de contradiction entre une condition générale et une condition particulière d’un contrat, alors ce sont les conditions particulières qui priment sur les conditions générales.

En l’espèce, Mme [O] [U] se réfère à l’usage exclusif d’habitation principale stipulé au paragraphe 1.3 des conditions particulières du contrat tandis que M. [A] [T] lui oppose la clause rédigée au paragraphe 2.2 des conditions générales.

La précision dans les conditions particulières d’un usage d’habitation à titre exclusif est en contradiction manifeste avec la notion d’usage mixte évoquée par l’article 2.2 des conditions générales.

Par conséquent, les conditions particulières priment et il est établi que le contrat de bail liant les parties, exclut tout autre usage que l’habitation, fût-ce à titre annexe ou accessoire.

Il incombe encore cependant, à Mme [O] [U] de rapporter la preuve de ce que M. [A] [T] a gravement manqué à ses obligations et n’a pas respecté l’usage exclusif d’habitation.

En l’espèce, Mme [O] [U] verse au débat un extrait du site societe.com dont M. [A] [T] conteste la force probante soulignant qu’il ne s’agit pas d’un document officiel.

Cette seule circonstance ne suffit pas à l’écarter et ce d’autant plus que M. [A] [T] en confirme l’intégralité des mentions. En effet ainsi qu’il le reconnait dans ses écritures, M. [A] [T] est inscrit depuis 2018 dans le cadre d’une micro-entreprise.

Or l’extrait societe.com nous enseigne que M. [A] [T] est immatriculé depuis le 6 janvier 2018 en qualité d’entrepreneur individuel sous le n°siren 834490583 et le n° siret 83449058300012 au titre d’une activité spécialisée dans le secteur d’activité du commerce de détail de fleurs, plantes, graines, engrais, animaux de compagnie et aliments pour ces animaux en magasin spécialisé. Cette activité a été déclarée comme étant exercée [Adresse 10] à [Localité 8].

Mme [O] [U] verse au débat une attestation en bonne et due forme, rédigée par M. [P] [B] qui expose avoir contacté M. [A] [T] pour l’achat de pellets destinés à la pêche à la carpe.

Il expose alors avoir reçu une réponse positive après l’avoir contacté une seconde fois puis qu’une livraison à eu lieu sur un parking Poulaillon à [Localité 12] contre remise de 52 euros en espèces et d’une carte avec logo “carp’n glory”.

M. [A] [T] souligne à bon droit que M. [P] [B] , qui se déclare comme une connaissance de l’époux de la bailleresse, a lui même pris l’initiative de le contacter.

Cependant, d’une part la transaction a bien eu lieu.

D’autre part, si cette livraison s’est finalement déroulée en dehors de l’habitation louée, il convient de la mettre en perspective avec les autres pièces produites.

Or, il est établi par l’analyse des copies d’écran relative au compte facebook de “carp’n Glory” et de la copie de carte de visite, que M. [A] [T] en est l’administrateur .

Si cette page facebook est dédiée au partage de photographies entre passionnés de pêche, il est cependant établi que tel n’est pas son seul usage puisque la page facebook précise qu’elle est destinée à du “commerce de détail”.

D’ailleurs, M. [A] [T] qui a pris soin de noter son numéro de téléphone, y publie des annonces.

Ainsi peut-on lire le 3 septembre 2024 : “ils restent quelques sacs à prendre la qualité n’est plus à prouver et le prix est de 55€/25kg prenez le risques de réussir vos sessions”.

Antérieurement les tarifs 2021 et 2023 avaient également été publiés sur cette page facebook pour des pelets Legouessant de différents diamètres, du baby corn top qualité ou encore du chenevis premium non traité.

M. [A] [T] y est indiqué comme unique contact, précision étant faite de son numéro de portable et de son numéro siret 83449058300012 – ce qui prouve encore l’exactitude des mentions de l’extrait société.com.

L’annonce du 27 avril 2023 précisait que la recette du succès d’une partie de pêche était simple et préconisait outre l’achat de matériels d’un sponsor de la page facebook, “des graines et des pelets de chez nous Carp’n Glory Tackle qui offres une attractivité effrayante et Devinez quoi ??? nos stocks seront dispo dès lundi”.

Les photographies publiées sur la page facebook attestent du stockage dans la cave de l’habitation louée, de plusieurs palettes de sacs de pelets legouessant et l’étiquette de livraison visible sur une des palettes mentionne la ville de [Localité 8].

La page facebook publie des photographies de produits offerts à la vente depuis 2020.

Ces éléments corroborent par conséquent les photographies prises les 18 et 24 mars 2024 par Mme [X] [Z] lesquelles attestent de livraisons de marchandises sur les lieux loués.

Par conséquent, il est vain pour M. [A] [T] de se référer à des livraisons de marchandises réalisées à distance des lieux loués dès lors qu’il est établi qu’il a fixé le siège de sa micro entreprise à l’adresse de la maison qu’il loue à Mme [O] [U] et qu’il y stocke les marchandises dont il fait la promotion et qu’il vend.

Il est donc établi – sans que les pièces produites par M. [A] [T] ne le remette en cause – qu’il n’use pas des lieux loués exclusivement à titre d’habitation et ce depuis plusieurs années.

Le manquement persistant à l’obligation d’user des lieux conformément à la destination fixée par les conditions particulières du bail, est donc suffisamment grave pour justifier le prononcé au jour du jugement, de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, M. [A] [T] est dépourvu de tout droit d’occupation des lieux à compter du présent jugement.

Afin de mettre fin à l’occupation sans titre des lieux, il convient de juger que ces lieux doivent être libérés dans le mois de la signification de la présente décision.

A défaut, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [A] [T], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, une indemnité d’occupation est due jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

Il convient de la fixer au montant du loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 1017€.

La fixation d’une indemnité d’occupation participe de la libération des lieux de sorte qu’il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

Ces développements conduisent au rejet de la demande de M. [A] [T] tendant à l’octroi de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur la demande reconventionnelle en remboursement de frais de rénovation :

M. [A] [T] sollicite le paiement d’une somme de 1809.15€ exposant avoir entrepris d’importants travaux de rénovation à la demande de Mme [O] [U].

A l’appui de sa demande il produit plusieurs factures d’achat auprès de l’enseigne de bricolage Leroy Merlin.

Cependant aucune pièce ne démontre que ces achats ont été destinés à son habitation.

Et en ce cas, aucune pièce ne permet d’établir que ces achats étaient destinés à autre chose que les menues réparations locatives dont le locataire doit assumer la charge dans le cadre de son obligation d’entretien.

La demande reconventionnelle sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires :

M. [A] [T] qui succombe, supportera les dépens de l’instance et sera condamné à payer une somme de 1200€ à Mme [O] [U] au titre des frais qu’elle a supportés et non compris dans les dépens.

La demande de M. [A] [T] au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

Le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler en son dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe en premier ressort ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail signé le 8 mars 2013 prenant effet le 5 avril 2013, entre Mme [O] [U] et M. [A] [T] portant sur une une maison jumelée, son garage, sa cave et son jardin située [Adresse 10] à [Localité 9] et ce, à la date du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à M. [A] [T] de libérer le bien loué dans le mois de la signification du présent jugement ;

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [A] [T] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [A] [T] à payer à Mme [O] [U] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, soit la somme de 1017€ (mille dix sept euros) et ce, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DIT N’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

DEBOUTE M. [A] [T] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive;

DEBOUTE M. [A] [T] de sa demande reconventionnelle en remboursement de frais de rénovation ;

CONDAMNE M. [A] [T] aux dépens;

DEBOUTE M. [A] [T] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE M. [A] [T] à verser à Mme [O] [U] une somme de 1200€ (mille deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 02 décembre 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,