TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

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[Adresse 13]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/02083 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JNJ6

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 30 décembre 2025

PARTIE REQUERANTE :

S.A. d’HLM NEOLIA, prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-michel ARCAY de la SELARL BOKARIUS & ARCAY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5 substitué par M^e Nora DHRISS, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5

PARTIES REQUISES :

Monsieur [T] [C]

né le 07 Décembre 1999 à [Localité 12]

demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

Madame [G] [K]

née le 24 Février 1996 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée d’Elodie PFEFFER, auditrice de justice et Manon HANSER, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 30 décembre 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 07 novembre 2025

FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

La SA d’HLM NEOLIA a donné à bail à M. [T] [C] et Mme [G] [K] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 11] par contrat de location du 16 mai 2024 à effet au 1er juillet 2024, pour un loyer mensuel conventionné de 559,99€ outre une provision de 56,76 € pour les charges générales et 1,51€ pour l’ascenseur, soit une somme mensuelle de 618,26€.

Par contrat du même jour, annexe au contrat de location Habitation, les parties ont convenu de la location d’un garage moyennant un loyer mensuel de 39,33€.

Des loyers étant demeurés impayés, et en l’absence de justificatif d’assurance, la SA d’HLM NEOLIA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 2 janvier 2025.

Par exploit en date du 31 juillet 2025, la SA d’HLM NEOLIA a ensuite fait assigner M. [T] [C] et Mme [G] [K] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation au paiement d’arriérés locatifs et d’une indemnité d’occupation.

A l’audience du 7 novembre 2025, à laquelle seule la SA NEOLIA a comparu, l’affaire a été plaidée.

A l’audience la SA d’HLM NEOLIA régulièrement représentée, a repris oralement les termes de son assignation et demandé au juge de :

— déclarer sa demande recevable,

— constater la résiliation de plein droit du bail de l’appartement et du garage et ce, aux torts exclusifs des locataires;

— condamner M. [T] [C] et Mme [G] [K] ainsi que de tous occupants de son chef à évacuer l’appartement immédiatement et sans délai sous astreinte de 20 euros par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux;

— autoriser en tant que de besoin, l’huissier à se faire assister du concours de la force publique;

— de condamner solidairement M. [T] [C] et Mme [G] [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, indexation comprise, à compter des effets de la clause résolutoire soit à compter du 14 février 2025 et jusqu’à libération effective des lieux;

— de condamner solidairement M. [T] [C] et Mme [G] [K] au paiement de la somme provisionnelle de 4426,30€ due au 30 juin 2025 au titre des arriérés locatifs avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

— de condamner M. [T] [C] et Mme [G] [K] solidairement à lui payer une somme de 900€ en application de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière;

— de condamner solidairement M. [T] [C] et Mme [G] [K] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 2 janvier 2025.

La SA d’HLM NEOLIA se réfère aux lettres de relance restées sans effet et précise que la dette ne cesse de croitre.

Bien que régulièrement assignés par remise de l’exploit à étude, M. [T] [C] et Mme [G] [K] n’ont pas comparu ni personne pour les représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2025 prorogé au 30 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera statué par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, la décision étant susceptible d’appel.

Par application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 1er août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SA d’HLM NEOLIA justifie avoir signalé la situation d’impayés locatifs à la CCAPEX le 13 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 étant précisé que la situation d’impayés avait été antérieurement signalé à l’organisme payeur des prestations logement.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire et les arriérés de loyers et charges :

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est tenu de s’acquitter du paiement des loyers et charges récupérables aux termes convenus.

L’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le locataire est tenu de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à l’entrée en vigueur de la loi de juillet 2023, prévoit en outre que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties , et son annexe concernant le garage, contiennent une clause résolutoire en cas d’impayé du loyer et des charges ainsi qu’en cas de non justification de l’assurance et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 2 janvier 2025, pour la somme en principal de 1394.37 € correspondant à un arriéré locatif arrêté à la date du 18 décembre 2024 selon décompte annexé au commandement.

Le commandement a également été délivré aux fins de justifier sous un délai d’un mois de l’attestation d’assurance.

La charge de la preuve des paiements et de la justification d’une assurance en cours de validité pèse sur M. [T] [C] et Mme [G] [K].

Ils n’ont pas comparu de sorte qu’il ne peut être statué qu’au vu des pièces versées au débat par le bailleur.

Le relevé de compte ainsi produit permet de constater que dans le délai de six semaines du commandement, deux prélèvements ont été honorés pour la somme de 689.79 € et 719.25€ soit une somme totale de 1409.04€ laquelle s’impute sauf précision contraire des locataires, sur la dette qu’ils avaient le plus intérêt à acquitter, en l’espèce les causes du commandement.

Les causes du commandement ont donc été apurées dans le délais de six semaines.

Cependant aucun justificatif de souscription d’une assurance n’a été produit.

Par conséquent, la résiliation du bail du logement et du garage est acquise depuis le 2 février 2025 à minuit.

Depuis cette date, M. [T] [C] et Mme [G] [K] sont occupants sans droit ni titre du logement et redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de leur départ effectif avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient donc fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de dire qu’elle sera révisable conformément aux stipulations du bail résilié, s’agissant d’un loyer conventionné évoluant selon les décisions du conseil d’administration et aux clauses de la convention passée entre l’Etat et Néolia.

La SA d’HLM NEOLIA produit un décompte arrêté à date du 7 juillet 2025 faisant apparaitre un solde en sa faveur de 4272.12€, déduction faite des frais de justice qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif.

Le manquement des locataires à l’obligation de payers les loyers n’est pas sérieusement contestable, et justifie l’octroi d’une provision à hauteur de la somme de 4272.12€.

M. [T] [C] et Mme [G] [K] seront donc condamnés solidairement à payer à la SA d’HLM NEOLIA cette somme de 4272.12€ due au 7 juillet 2025, échéance de juin 2025 incluse à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Partant, afin de mettre fin à l’occupation sans titre des lieux, il convient de juger que ces lieux doivent être libérés dans les deux mois de la signification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux visant la présente décision.

A défaut, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [T] [C] et Mme [G] [K], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

— Sur les demandes accessoires :

M. [T] [C] et Mme [G] [K], partie perdante, doivent supporter solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SA d’HLM NEOLIA dont la demande sera rejetée.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d’une assurance, figurant au bail conclu le 16 mai 2024 entre la SA [Adresse 9] d’une part et M. [T] [C] et Mme [G] [K] d’autre part, concernant un logement à usage d’habitation et un garage situés au [Adresse 5] sont réunies à la date du 2 février 2025 à minuit et que le contrat en ce compris son annexe , s’est trouvé résilié de plein droit à compter de cette date ;

FIXE l’indemnité d’occupation provisionnelle due par M. [T] [C] et Mme [G] [K] au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, cette indemnité évoluant aux conditions du bail, s’agissant d’un loyer conventionné évoluant selon les décisions du conseil d’administration et aux clauses de la convention passée entre l’Etat et Néolia;

CONDAMNE solidairement M. [T] [C] et Mme [G] [K] aux paiement de ladite indemnité à compter du 3 février 2025 et jusqu’à libération effective des lieux ;

ORDONNE en conséquence à M. [T] [C] et Mme [G] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur ou à son mandataire dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

DIT qu’à défaut pour M. [T] [C] et Mme [G] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA [Adresse 8] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [T] [C] et Mme [G] [K] solidairement à payer à la SA d’HLM NEOLIA à titre provisionnel la somme de 4272.12€ (quatre mille deux cent soixante douze euros douze centimes) due au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation arrêté au 7 juillet 2025, échéance de juin 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

CONDAMNE M. [T] [C] et Mme [G] [K] solidairement aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

DEBOUTE la SA d’HLM NEOLIA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Le Greffier, Le Président,