TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 16]

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 8]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 23/02525 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IPFZ

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 13 mars 2025

PARTIE REQUERANTE :

Madame [S], [Y], [G] [Z] divorcée [D], née le 22 Mai 1978 à [Localité 15], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Maria-stella ROTOLO, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 112

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-68224-2023-003078 du 02/08/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 14])

PARTIE REQUISE :

S.A. [Adresse 12], prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 2]

représentée par M^e Elisabeth STACKLER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 51

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation – Sans procédure particulière

NOUS, Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, en présence de [W] [I], auditrice de justice, assistée de Virginie BALLAST, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 13 mars 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 30 janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

La SCI MATHILDE a donné à bail à Madame [S] [Z] et Monsieur [U] [D] un appartement à usage d’habitation sis 1er étage du [Adresse 4] à 68110 ILLZACH par contrat du 12 juin 2006 ayant pris effet le 1er juillet 2006.

Par acte de vente du 31 octobre 2006, la SOMCO, Société Anonyme [Adresse 11] a acquis l’ensemble des biens immobiliers appartenant à la SCI MATHILDE dont l’appartement occupé par Madame [S] [Z] et Monsieur [U] [D].

Par acte de commissaire de justice en date du 16 août 2023, Madame [S] [Z] divorcée [D] a fait assigner la SOMCO, Société Anonyme [Adresse 11] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 14] statuant en référé pour obtenir la réalisation d’une expertise judiciaire.

L’affaire a été fixée à l’audience du 26 octobre 2023 et après plusieurs renvois à la demande de l’une au moins des parties a été plaidée à l’audience du 30 janvier 2025.

Madame [S] [Z] divorcée [D], représentée par son conseil a repris ses conclusions datées du 4 mars 2024 dans lesquelles elle demande de :

— Déclarer recevable et bien fondée sa demande,

En conséquence,

— Ordonner une expertise judiciaire,

— Voir nommer tel expert qu’il plaira au tribunal de désigner avec pour mission de :

Se rendre sur les lieux litigieuxSe faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles pour l’accomplissement de sa missionExaminer les désordres allégués, et autres de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subisEvaluer et indiquer le coût des travaux éventuellement nécessaires à la réfection, et chiffrer, le cas échéant, le coût des remises en état, ainsi que le préjudice économique subi par Madame [S] [Z] divorcée [D] y compris le préjudice moral liée au trouble de jouissance, – Dire que l’expert sera mis en œuvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile, qu’en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts près de ce tribunal

— Dire qu’en cas de difficulté, l’expert saisira le président qui aura ordonné l’expertise ou le juge désigné par lui

— Constater que Madame [S] [Z] divorcée [D] bénéficie de l’aide juridictionnelle de sorte que les frais d’expertise seront pris en charge à ce titre,

— Dire que cette provision aux fins de désignation de l’expert judiciaire soit prise en charge par l’intégralité des copropriétaires

— Dire que chaque partie prend en charge ses propres frais et dépens.

Au soutien de ses prétentions, Madame [S] [Z] divorcée [D] fait valoir que son logement présente un problème d’infiltration et d’humidité entrainant notamment la présence importante de moisissures, une tapisserie qui se décolle et occasionnant des problèmes de santé pour les occupants. Elle fonde sa demande notamment sur un rapport d’expertise réalisé par son assurance habitation mettant en avant l’existence de moisissures sur les zones froides du logement et un dysfonctionnement partiel du réseau de chauffage mais également sur un rapport émanant de l’Inter mutuelles habitat. Elle joint également des photographies de son logement. Elle souligne avoir réalisé des travaux mais que les moisissures réapparaissent.

Elle s’oppose aux arguments soulevés par la SOMCO, Société Anonyme [Adresse 11] et estime que le rapport émanant des services de l'[Localité 9] est un simple constat reposant sur les dires des parties.

La SOMCO, Société Anonyme [Adresse 11], représentée par son conseil, reprend ses conclusions datées du 24 avril 2024 dans lesquelles elle demande de :

— Déclarer les demandes de Madame [S] [Z] divorcée [D] recevables mais mal fondées,

En conséquence,

— Débouter Madame [S] [Z] divorcée [D] de l’ensemble de ses fins, moyens et conclusions,

En tout état de cause,

— Condamner Madame [S] [Z] divorcée [D] à lui régler la somme de 100 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— Condamner Madame [S] [Z] divorcée [D] à lui régler la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [S] [Z] divorcée [D] aux entiers frais et dépens de l’instance.

Elle considère satisfaire à l’intégralité de ses obligations en tant que bailleur. Elle estime que Madame [S] [Z] divorcée [D] est défaillante dans la charge de la preuve et qu’elle ne démontre pas l’existence d’infiltrations, de présence importante d’humidité ou d’une défectuosité du chauffage. Elle précise qu’une visite des services a été effectuée le 20 août 2021 notant uniquement la présence d’humidité dans la salle de bains et que le rapport d’expertise non contradictoire produit par la demanderesse démontre une absence de défauts sur le réseau sanitaire. Elle estime que les désordres rencontrés par la locataire dans son logement découlent d’un manque d’entretien et que cela a été confirmé par les services de l'[Localité 9]. Elle ajoute que Madame [S] [Z] divorcée [D] ne collabore pas puisqu’elle annule un rendez vous ayant pour objet de vérifier le bon fonctionnement du chauffage.

Elle sollicite à titre reconventionnel des dommages et intérêts pour procédure abusive en arguant que la dégradation du logement découle d’un défaut d’entretien de la locataire.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise

Selon les termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il n’appartient pas au juge des référés de prendre position sur un débat de fond, mais de rechercher la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel et l’utilité de la mesure invoquée, en s’assurant notamment que cette action n’est pas manifestement vouée à l’échec.

Selon les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 relatives à l’obligation de délivrance d’un logement décent, dans leur version en vigueur à la date de signature du bail, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; (…);

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…)".

Les articles 2 et 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définissent les critères qu’un logement doit satisfaire au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

— il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

— la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

— les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement,

— les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Il convient de rappeler que si une expertise amiable contradictoire ne peut, à elle seule, fonder la décision rendue, notamment lorsque les conclusions de l’expertise font l’objet d’une contestation de la part de la partie adverse, le juge peut ordonner une expertise pour qu’il soit éclairé sur une question de faits qui requiert les lumières d’un technicien.

En l’espèce, Madame [S] [Z] divorcée [D] produit dans le cadre de son annexe 5 un rapport de recherche de fuite sur canalisation effectué par la société AAD PHENIX le 7 février 2022. Il ressort dudit document d’une part que la présence de moisissure est constatée au niveau de l’entrée du logement, dans la cuisine, sur la périphérie des fenêtres, en partie basse du logement et dans la salle de bains et d’autre part de l’existence de zone froide sur les supports dans les angles de la cuisine et sur les différents supports. Une absence d’humidité dans le logement est relevée ainsi que le bon fonctionnement des VMC et une absence de défauts sur le réseau sanitaire. Néanmoins, un dysfonctionnement partiel du réseau de chauffage est constaté puisque certains radiateurs ne fonctionnent pas correctement.

Cette expertise est certes non contradictoire mais la SOMCO, Société Anonyme [Adresse 11], lors de la visite des services le 20 août 2021, a constaté la présence d’humidité dans la salle de bains. Si l'[Localité 9] mentionne une dégradation du logement par la locataire, il n’est pas établi que Madame [S] [Z] divorcée [D] est à l’origine de la présence de moisissures. De plus, dans le cadre de la présente procédure Madame [S] [Z] divorcée [D] produit de nombreuses photographies des pièces de son logement démontrant la présence importante de tâches de moisissures. S’ il est exact que Madame [S] [Z] divorcée [D] ne démontre pas l’existence d’infiltrations, la preuve de la présence des moisissures est suffisamment rapportée. Pour autant, le tribunal au vu des pièces produites est dans l’incapacité d’appréhender l’étendue des désordres, ni leurs causes, ni les responsabilités, ni les travaux nécessaires afin de faire cesser ces atteintes à la décence du logement.

Il convient donc de recourir à une mesure d’instruction, qui en raison de la nature de l’affaire prendra la forme d’une expertise.

Madame [S] [Z] divorcée [D], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, sera dispensée de l’avance des frais de cette expertise.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En premier lieu, il convient de souligner que la SOMCO, Société Anonyme [Adresse 11] ne forme qu’une demande de dommages-et-intérêts et non de provision qui ne saurait donc prospérer devant le juge des référés.

En second lieu et au surplus, il convient de souligner que la demande de la SOMCO, Société Anonyme [Adresse 11] se heurte à une contestation sérieuse en ce que Madame [S] [Z] divorcée [D] estime que son action est recevable et justifiée.

L’engagement de la responsabilité de Madame [S] [Z] divorcée [D] nécessite ainsi une appréciation au fond qui dépasse manifestement les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence.

Par conséquent non-lieu à référé sera prononcé concernant la demande reconventionnelle présentée par la SOMCO, Société Anonyme [Adresse 11].

L’équité commande de laisser provisoirement à chaque partie la charge des dépens et frais irrépétibles qu’elle a exposés.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection, statuant en référé,

AVANT DIRE DROIT, ORDONNONS une expertise judiciaire et COMMETTONS M. [F] [C] [Adresse 7] Tel : [XXXXXXXX01], expert inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel de Colmar

avec pour mission de :

— se faire remettre tous documents et pièces en rapport avec le litige et se rendre sur les lieux,

[Adresse 6] [Localité 13], appartement de Madame [S] [Z] divorcée [D], après y avoir préalablement convoqué les parties et leurs avocats respectifs et visiter l’immeuble objet du bail ;

— mentionner les griefs, désordres allégués par Madame [S] [Z] divorcée [D] (notamment moisissures, infiltrations, humidité, chauffage défectueux) ;

— prendre connaissance des différents rapports d’intervention et expertises amiables, intervenues à la demande de Madame [S] [Z] divorcée [D] ou de la SOMCO, Société Anonyme [Adresse 11] et décrire les travaux réalisés ;

— constater et décrire les désordre actuels, leur emplacement, leur importance, en joignant des photographies ;

— préciser la date d’apparition de ces désordres dans leur composante, leur ampleur et leurs conséquences ;

— dire si ces désordres affectent l’usage attendu de l’appartement loué et dans l’affirmative, dans quelle proportion ou dans quelle mesure ;

— déterminer les causes et origine des désordres ainsi constatés et décrire les mesures de correction, remise en état ou travaux à mettre en oeuvre pour y remédier et le cas échéant, nous renseigner sur le degré d’urgence ;

— en chiffrer le coût et indiquer la durée des travaux de remise en état ;

— fournir tout renseignement au juge permettant le cas échéant d’analyser les éventuelles responsabilités encourues et d’établir les préjudices subis ;

— Etablir un pré rapport et recueillir les dires des parties conformément aux dispositions du code de procédure civile et y Répondre le cas échéant dans son rapport définitif ;

DISONS que l’expert devra établir un rapport écrit de ses opérations et constatations, lequel devra être déposé au greffe du juge chargé des contentieux de la protection (service des expertises), dans un délai de SIX MOIS à compter de sa saisine ;

DISPENSONS Madame [S] [Z] divorcée [D] de consignation, qui sera avancée par l’Etat ;

RAPPELONS que l’article 173 du Code de procédure civile fait obligation à l’expert d’adresser copie du rapport à chacune des parties et de faire mention de cette formalité sur l’original ;

COMMETTONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre et contrôler les opérations du technicien désigné ci-dessus et pour statuer sur toute difficulté d’exécution ;

DISONS qu’à l’issue de la première réunion d’expertise, l’expert devra communiquer aux parties et au juge chargé du suivi des expertises un état prévisionnel de ses frais et honoraires;

DISONS qu’en application de l’article 282 du Code de procédure civile, l’expert adressera également aux parties un exemplaire de sa demande de rémunération par tout moyen permettant d’en établir la réception, à charge pour elles de communiquer à l’expert et au juge chargé de contrôler les mesures d’instruction leurs observations écrites dans un délai de quinze jours ;

DISONS qu’il appartiendra à Madame [S] [Z] divorcée [D] de saisir le juge du fond à la suite du dépôt du rapport ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts présentée par la SOMCO, Société Anonyme [Adresse 11] ;

LAISSONS provisoirement à la charge de chaque partie les dépens et frais irrépétibles qu’elle a exposés ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

Le Greffier, Le Président,