N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 16 Septembre 2025

N° RG 25/00100 – N° Portalis DB22-W-B7J-SXXA

DEMANDEURS :

Monsieur [M] [Y] [F]

[Adresse 3]

représenté par M^e JOURDE-LAROZE, substituant M^e Laurence DENOT, Avocat au barreau de Paris

Madame [C] [P] épouse [F]

[Adresse 3]

représentée par M^e JOURDE-LAROZE, substituant M^e Laurence DENOT, Avocat au barreau de Paris

DEFENDEURS :

Monsieur [V] [K] [S]

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [E] [T] [N]

[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2025 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement .

Copie exécutoire à : M^e DENOT

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

M. [M] [F] et Mme [C] [F] ont donné à bail à M. [V] [K] [S] et Mme [E] [T] [N] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] par contrat du 26 novembre 2021, moyennant un loyer mensuel de 782€, outre 68€ de provision sur charges.

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 4149,41€ a été délivré à M. [V] [K] [S] et Mme [E] [T] [N] le 8 octobre 2024.

Le commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le même jour.

Devant l’absence de régularisation, les époux [F], par acte du 15 janvier 2025, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le même jour, ont fait assigner M. [V] [K] [S] et Mme [E] [T] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY aux fins suivantes :

A titre principal, constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave à ses clauses et obligations ;Rejeter tous délais de paiement et pour quitter les lieux, ainsi que toute demande tendant à voir écartée l’exécution provisoire de droit ;Prononcer l’expulsion des lieux loués des défendeurs et celle de tous occupants de leur chef, sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;Supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du CPCE, compte tenu des silences et manifeste mauvaise foi adverse, la dette étant en augmentation dangereusement constante, sans réelle reprise du paiement des loyers courants ;Condamner solidairement les défendeurs à leur payer :La somme de 7602,74€ correspondant à l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation dus au 10 janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2024 sur la somme de 4149,41€ et à compter de la présente assignation pour le surplus, somme à parfaire au jour de l’audience ;A titre d’indemnité d’occupation, une somme mensuelle égale au montant du loyer courant indexable comme lui et prévoyant en sus le paiement sur justificatifs de la régularisation annuelle des charges/TOM/cotisations d’assurance, jusqu’à la libération effective des lieux ;Condamner solidairement les défendeurs à leur payer la somme de 1200€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 juin 2025.

Les époux [F], représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs prétentions, y compris le montant de leur créance actualisée au 10 juin 2025 à la somme de 8448,57€, échéance de juin 2025 incluse.

M. [V] [K] [S] et Mme [E] [T] [N], régulièrement assignés par actes déposés à l’étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. M. [V] [K] [S] et Mme [E] [T] [N], non-comparants, ayant été régulièrement assignés, il sera statué malgré leur absence.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie électronique le 8 octobre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 15 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article VII).

Par acte de commissaire de justice du 8 octobre 2024, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 4149,41€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à étude, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés par M. [V] [K] [S] et Mme [E] [T] [N] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 9 décembre 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants à défaut de départ volontaire des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux

En vertu de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, les défendeurs ne sont pas entrés dans les lieux à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, puisqu’ils y résident en vertu d’un contrat de location, et leur mauvaise foi ne saurait être caractérisée par la seule irrégularité dans le paiement des loyers, d’autant que plusieurs versements récents sont visibles sur le décompte (règlements de février, mars et avril 2025).

Par conséquent, il n’y a pas lieu de supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 précité. L’expulsion des occupants sera donc ordonnée, à défaut de départ volontaire des lieux, dans un délai de deux mois suivant la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Les époux [F] produisent un décompte démontrant que M. [V] [K] [S] et Mme [E] [T] [N] restent devoir la somme de 8448,57€ à la date du 10 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse.

M. [V] [K] [S] et Mme [E] [T] [N] n’ont pas comparu pour contester le principe ou le montant de la dette.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, ils seront donc condamnés solidairement, en application de la clause de solidarité prévue au bail (article VI), au paiement de la somme de 8448,57€, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4149,41€ à compter de la délivrance du commandement de payer du 8 octobre 2024, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Ils seront en outre condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, du 1er juillet 2025, jusqu’à la libération des lieux.

L’expulsion des occupants étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de les contraindre à quitter les lieux. De surcroît, aux termes de l’article L.421-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, et les époux [F] ne rapportant pas la preuve d’un préjudice distinct de celui-ci, ni celle d’une urgence à voir les locataires quitter les lieux, il n’y a pas lieu de prononcer d’astreinte.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

M. [V] [K] [S] et Mme [E] [T] [N], partie perdante au principal, supporteront solidairement les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il paraît inéquitable de laisser à la charge des époux [F] l’intégralité des sommes avancées par eux et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner solidairement M. [V] [K] [S] et Mme [E] [T] [N] à leur verser une somme de 500€ sur le fondement de ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 9 décembre 2024 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

ORDONNE à M. [V] [K] [S] et Mme [E] [T] [N] et à tous occupants de leur chef de quitter les lieux loués situés [Adresse 1];

DIT que faute de départ volontaire des lieux loués, situés [Adresse 1], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de M. [V] [K] [S] et Mme [E] [T] [N] et de tous occupants de leur chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier trouvé dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [V] [K] [S] et Mme [E] [T] [N] à payer à M. [M] [F] et Mme [C] [F] une somme de 8448,57€ (huit-mille-quatre-cent-quarante-huit euros et cinquante-sept centimes) à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 10 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 4149,41€ à compter de la délivrance du commandement de payer du 8 octobre 2024 et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement M. [V] [K] [S] et Mme [E] [T] [N] à payer à M. [M] [F] et Mme [C] [F] à compter du 1er juillet 2025 et ce, jusqu’à leur départ effectif des lieux, l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges ;

CONDAMNE solidairement M. [V] [K] [S] et Mme [E] [T] [N] à payer à M. [M] [F] et Mme [C] [F] la somme de 500€ (cinq-cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE solidairement M. [V] [K] [S] et Mme [E] [T] [N] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 16 septembre 2025.

La Greffière La juge