TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 11]

[Adresse 6]

[Adresse 9]

[Localité 7]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/00873 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IXXX

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 17 juin 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [N] [C]

née le 14 Octobre 1935 à [Localité 10] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 4], représentée par son tuteur, Monsieur [K] [E], demeurant [Adresse 2] ,

— représentée par M^e Jean Louis COLOMB, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 1,

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [Z] [G]

née le 13 Octobre 1961 à [Localité 10] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1]

Monsieur [L] [M]

né le 08 Octobre 1945 à [Localité 8] (AIN), demeurant [Adresse 3]

— représentés par M^e Emmanuel BERGER, avocat au barreau de STRASBOURG,

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 18 Mars 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 17 juin 2025 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat sous seing privé le du7 avril 2022, Madame [N] [C], représentée par Monsieur [K] [E], son tuteur, a loué à Madame [Z] [G] et Monsieur [L] [M] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 945 euros, outre 50 euros de provision pour charges.

Le 24 janvier 2023, les locataires ont donné congé et quittaient les lieux fin février 2023.

Par acte de commissaire de justice du 22 mars 2025, Madame [N] [C], représentée par son tuteur, Monsieur [K] [E], a fait assigner Madame [Z] [G] et Monsieur [L] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 28 mai 2024 pour être retenue à celle du 18 mars 2025 après plusieurs renvois à la demande des parties pour échanger leurs conclusions et pièces.

Madame [N] [C], représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation délivrée le 22 mars 2025 et demande au tribunal de :

Condamner solidairement Monsieur [L] [M] et Madame [Z] [G] à lui payer la somme de 5 744,67 euros au titre des réparations effectuées et du fioul dû par les locataires ; Les condamner solidairement à lui payer la somme de 2 180 euros au titre de l’impayé de loyer ; Les condamner à lui payer la somme de 255 euros au titre de l’état des lieux de sortie ; Les condamner à lui payer la somme de 1 890 euros au titre de la perte locative subie ; Les condamner à lui payer une somme forfaitaire de 2 000 euros au titre du temps consacré par Monsieur [K] [E], tuteur de Madame [N] [C], à gérer l’affaire locative ;Les condamner aux entiers frais et dépens ;Les condamner à lui payer la somme de 1 440 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, Madame [N] [C] fait valoir que deux mois et demi de loyers demeurent impayés par les locataires et que les sommes versées par son assureur ont été déduites des sommes réclamées. Elle expose par ailleurs que les défendeurs ont fait usage du fioul sans recharger le réservoir avant le départ, contrairement à ce qui était prévu dans le contrat de bail. Elle fait valoir qu’il résulte de l’état des lieux de sortie de multiples dommages causés au local d’habitation et enfin, que Monsieur [K] [E], tuteur de Madame [N] [C] a consacré du temps à cette affaire, en procédant à certaines réparations, mais également en défendant les intérêts de Madame [N] [C]. Madame [N] [C] évoque de la perte locative représentée par la vacance des locaux d’habitation pendant deux mois à la suite du départ de Madame [Z] [G] et de Monsieur [L] [M] afin d’effectuer les travaux de réparation nécessaire.

Madame [Z] [G] et Monsieur [L] [M], représentés par leur conseil, reprennent les termes de leurs conclusions en date du 31 octobre 2024 et demandent au tribunal :

de débouter Madame [N] [C] de l’intégralité de ses demandes ;de condamner Madame [N] [C] à payer à Monsieur [L] [M] et Madame [Z] [G] la somme de 945 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie ; de condamner Madame [N] [C] aux dépens ; de condamner Madame [N] [C] à payer à Monsieur [L] [M] et Madame [Z] [G] la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En réponse aux prétentions de la demanderesse, Madame [Z] [G] et Monsieur [L] [M] font valoir, quant à l’arriéré allégué de loyers, d’une part que Madame [N] [C] ne produit aucun décompte permettant de vérifier l’impayé et que, d’autre part, la demanderesse prétend que l’assurance lui aurait réglé l’arriéré de loyers, rendant sans objet sa demande. Les défendeurs soutiennent que la cuve de fioul était vide lors de leur entrée dans les lieux et que c’est au contraire Madame [N] [C] qui est redevable envers les locataires du prix des 400 litres de fioul restant à leur départ. Ils contestent toute dégradation locative et font valoir que la demanderesse ne produit aucun état des lieux de sortie. Enfin, sur la demande en dommages et intérêts de Madame [N] [C] au titre du travail consacré par son tuteur à la gestion de ce dossier, les défendeurs font valoir que cette demande est comprise dans la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, et qu’en tout état de cause, Monsieur [K] [E] n’est pas partie au litige, et qu’il ne peut dès lors être fait de demande pour son compte par Madame [N] [C]. Enfin, les défendeurs font valoir qu’aucun justificatif de la somme demandée n’est produit.

Au soutien de leur demande en restitution du montant du dépôt de garantie, Madame [Z] [G] et Monsieur [L] [M] font valoir que celui-ci ne leur a pas été restitué.

Les parties comparantes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des loyers

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats par Madame [N] [C], et notamment de l’extrait de compte locataire, un impayé locatif par Madame [Z] [G] et Monsieur [L] [M] au 15 mars 2023 de 2 180 euros.

Néanmoins, il ressort des débats et des pièces produites à l’audience que l’assurance de Madame [N] [C] lui a versé la somme de 1 235 euros au titre de l’indemnité assurance garantie loyers impayés.

De plus, il ressort des courriers envoyés par l’agence gestionnaire du bien et des déclarations de chacune des parties que Madame [N] [C] a conservé le dépôt de garantie d’une somme totale de 945 euros, pour un total cumulé de 2 180 euros.

Dès lors, Madame [N] [C] n’est pas fondée à demander le paiement d’impayés de loyers couverts pour partie par son assureur et pour partie par la conservation du dépôt de garantie.

Il convient en conséquence de débouter Madame [N] [C] de sa demande visant au paiement de la somme de 2 180 euros.

Sur les dégradations locatives

Aux termes de l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qui n’a pas introduit dans son logement,

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies à l’annexe du décret n°87-812 du 26 août 1987 sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçons, vice de construction, cas fortuit ou cas de force majeure.

La charge de la preuve des dégradations incombe au bailleur qui s’en prévaut. L’existence de dégradations locatives résulte normalement de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.

En l’espèce, à l’appui de sa requête, Madame [N] [C] produit :

— le contrat de bail du 7 avril 2022 ;

— l’état des lieux d’entrée signée le 28 avril 2022 ;

— le procès-verbal d’état des lieux de sortie du 28 février 2023 en présence de chacune des parties ;

— un courrier décrivant les dégâts dont Madame [N] [C] impute la responsabilité aux locataires, ainsi que des pièces justificatives et des factures des travaux entrepris.

L’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement le 28 avril 2022 décrit un logement et des équipements en bon état. Aucune autre observation n’est mentionnée.

L’état des lieux de sortie établie par huissier de justice le 28 février 2023 met en exergue les points suivants :

— « les espaces verts sont en état d’usage / présence de mousse visible par endroits. Un trou a été fait dans le mur au niveau de la dépendance face à l’entrée. Présence de mauvaises herbes au niveau des gravillons visibles à l’arrière de la cour et face à la grange. »

— « Entrée : une trace noire visible face à l’entrée de la pièce à vivre, juste sur la plinthe. Murs recouverts de peinture en état d’usage, avec un impact visible sur la droite au niveau de l’entrée en partie basse.»

— « Cuisine : « traces noires visibles en partie supérieure du meuble de la cuisine et sur l’ensemble de la jonction côté cour. Peinture en partie supérieure sale par endroits. Au niveau du meuble, saletés visibles à l’intérieur. Un meuble sous évier avec aménagement d’étagères, l’ensemble laisse apparaître des salissures. Un tiroir avec salissures visibles à l’intérieur. Un tiroir avec salissures visibles sous l’espace cuisson. Deux tiroirs en partie haute avec traces de salissures visibles dans les tiroirs. »

— « Salle à manger : présence de tâches noires visibles au niveau de la trappe de stockage du bois. Présence également de tâches noires visibles au niveau de la cheminée. Traces noires visibles sur le côté gauche du mur en entrant dans la pièce. Un boitier avec câble, percé pendant l’occupation des locataires sortants sans l’accord du propriétaire selon les déclarations du propriétaire. »

— « Pièce suivante : installation électrique comprenant un interrupteur cassé »

— « Salle de bains : la bonde des deux lavabos ne fonctionne pas. Un meuble en partie haute abîmé en sa partie supérieure. Un second meuble en partie haute, deux portes, abîmé en sa partie supérieure. Un meuble en partie haute, deux portes, avec traces de salissures. Peinture en plafond laissant apparaître des traces noires notamment le long de l’arête du mur côté extérieur. Traces noires également en pourtour de la fenêtre, en pourtour des joints de la fenêtre en partie basse essentiellement. Salissures visibles sur le vitrage. Une douche avec des salissures visibles dans le receveur de la douche ainsi qu’en pourtour de l’évacuation. Des traces jaunes sont également visibles sur la cabine. »

— « Montée d’escaliers : un impact est visible en partie basse sur la première marche de l’escalier. Peinture murale avec éclats visibles en partie haute. Des traces noires sont visibles sur les murs »

— « Couloir à l’étage : des morceaux de papier peint sont arrachés. »

— « Chambre à droite : un impact visible au niveau de l’encadrement de la fenêtre. Plinthes avec salissures visibles. Traces noires visibles au-dessus des plinthes face à l’entrée dans la pièce. Papier peint qui se décolle dans l’angle de la pièce côté droit avec traces de moisissures visibles à l’arrière. »

— « Pièce en enfilade au sous-sol : entre 400 et 500L restants dans la cuve de fuel. Une auréole est visible en partie basse du mur du côté de la chaudière et de la cuve ».

— « Portail : le portail s’actionne mais de manière très lente notamment sur le battant de gauche. Ce dernier ne se temporise pas au niveau de sa fermeture ».

Ainsi, la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie laisse apparaître de nombreuses dégradations du logement, qui excèdent la simple usure habituelle et qui sont imputables au locataire, étant apparues pendant la durée du bail, sans cause extérieure prouvée.

Il convient donc de retenir comme désordres occasionnés par les locataires les sommes suivantes, au regard des factures produites par Madame [N] [C] :

— bonde du lavabo de la salle de bains : 20,90 euros

— trou dans la façade : 40,50 euros

— peinture des murs et traitement anti-moisissure salle de bains / séjour / cuisine / chambre : 440 + 418 euros

— nettoyage de la maison : 132 euros

— désherbage de la cour : 100 euros

Soit un sous-total de 1 151,40 euros.

Il ressort par ailleurs des pièces produites les dommages suivants :

— en premier lieu, il ressort des pièces produites par la demanderesse que les locataires ont endommagé le portail de la propriété en en forçant l’entrée le 26 février 2023, comme en témoigne le message envoyé par le voisin des locaux d’habitation concernés. L’état des lieux de sortie établi le 28 février 2023, soit deux jours plus tard, note d’ailleurs que le portail s’actionne très lentement et qu’il ne temporise pas sur le côté gauche. Le propriétaire produit une facture de réglage dudit portail en date du 2 mars 2023, soit quelques jours seulement après l’incident, pour un montant de 156 euros, montant au paiement duquel il convient de condamner les défendeurs ;

— en second lieu, il ressort de l’avenant au bail signé le 7 avril 2022 que « le store doit être en position fermée dans son coffre par temps de pluie ou de vent ». Or, une facture réglée par Madame [N] [C] en date du 11 août 2022 mentionne la réalisation de travaux sur le store extérieur du fait d’un sinistre lié au vent, pendant la durée du bail. Il en ressort que les locataires ont, par négligence, fait subir un dommage à Madame [N] [C] à hauteur de 850 euros.

— en troisième lieu, il ressort de l’avenant au contrat de bail signé le 7 avril 2022 de « ne pas jeter de lingette nettoyante ou serviette hygiénique dans les toilettes. En cas de conduit bouché, les frais seront à la charge du locataire ». Il ressort néanmoins de la facture et des photos produites que la propriétaire a dû faire appel à un service de débouchage de la conduite d’évacuation principale à la suite de dépôts de lingettes dans les toilettes, pour un préjudice de 220 euros.

— enfin, l’avenant au contrat de bail signé le 7 avril 2022 indique que la cave de fuel était pleine à l’entrée dans les lieux des locataires et qu’elle devra l’être à nouveau lors de la sortie des lieux des locataires. Or, il ressort de l’état des lieux de sortie qu’à la sortie des locataires, il ne restait plus qu’entre 400 et 500 litres de fuel, pour une cuve à la capacité de 1 600 litres. Le propriétaire produit une facture de remplissage de la cuve à la suite de la sortie des lieux des locataires d’un montant de 1678,50 euros. Il subit par conséquent un préjudice évalué au même montant.

Pour un sous-total de : 2 905,50 euros.

Néanmoins, il ne résulte ni de l’état des lieux de sortie ni d’aucune autre pièce produite aux débats que la grille de cuisson dans la cuisine, la prise dans la chambre parentale, les toilettes ainsi que la douche aient fait l’objet de dégradations durant la durée du bail, l’état des lieux de sortie mentionnant pour chacun de ces items un « état d’usage » ou un « bon état », sans mention de quelconque dégradation.

Ainsi, en considération de ce qui précède, Madame [Z] [G] et Monsieur [L] [M] seront condamnés solidairement à payer à Madame [N] [C] la somme de 4 056,90 euros (2 905,50 + 1151,40).

Sur les frais d’état de lieux de sortie

En vertu des dispositions de l’article 3 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée, si l’état des lieux ne peut être établi par les parties contradictoirement et amiablement, il l’est, sur l’initiative de la partie de la plus diligente, par un huissier de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce, il ne résulte pas des pièces produites un refus des locataires ou du propriétaire d’effectuer l’état des lieux de sortie amiablement.

Dès lors, en l’absence de nécessité de recourir à un huissier de justice pour réaliser l’état des lieux de sortie, il convient de rejeter la demande formée à ce titre par Madame [N] [C].

Sur le préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

Cet article pose une obligation de réparation des conséquences des dégradations et pertes causées au propriétaire du local d’habitation par son locataire.

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, Madame [N] [C] allègue avoir subi un préjudice d’un montant équivalent à 2 mois de loyer causé par l’impossibilité pour elle de relouer immédiatement le bien, du fait des travaux rendus nécessaires par les dégradations commises par les locataires.

La demanderesse ne produit néanmoins pas d’élément quant à la date d’un nouveau contrat de bail ultérieur du logement et pas davantage concernant la façon dont les travaux entrepris auraient empêché la relocation du bien, et pour quelle durée. Ainsi, Madame [N] [C] échoue à établir l’existence d’un préjudice de jouissance.

Par conséquent, la demande de ce chef de Madame [N] [C] sera rejetée.

Sur le dédommagement du tuteur de Madame [N] [C]

Madame [N] [C], qui ne précise pas le fondement juridique de sa demande de réparation invoque la survenue d’un préjudice subi par son tuteur, Monsieur [K] [E], en raison de la surcharge de travail occasionné pour ce dernier suite aux agissements causés par Madame [Z] [G] et Monsieur [L] [M] dans le bien loué. Toutefois, s’agissant d’un préjudice subi par son tuteur et non par elle-même, Madame [N] [C] n’a subi aucun préjudice personnel.

Il s’en évince que Madame [N] [C] n’est pas fondée à former une demande de dommages et intérêts à ce titre et est déboutée.

Sur la demande reconventionnelle en remboursement du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur.

En l’occurrence, le dépôt de garantie versé par Madame [Z] [G] et Monsieur [L] [M] à Madame [N] [C] lors de l’entrée dans les lieux n’a pas été restitué lors de la sortie des locataires. Néanmoins, son montant a permis de compenser une partie de l’impayé locatif qui demeurait lors de la rupture du bail en février 2023 comme précédemment relevé dans la motivation de la présente décision.

Dès lors, il convient de débouter Madame [Z] [G] et Monsieur [L] [M] de leur demande visant à obtenir le remboursement du dépôt de garantie.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Madame [Z] [G] et Monsieur [L] [M] qui succombent à l’instance, sont condamnés in solidum aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [L] [M] et Madame [Z] [G], condamnés aux dépens, devront payer à Madame [N] [C] au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 600 euros et seront déboutés de leur propre demande de ce chef.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de Madame [N] [C] visant au paiement de la somme de 2 180 euros au titre des impayés locatifs ;

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [G] et Monsieur [L] [M] à payer à Madame [N] [C] la somme de 4 056,90 euros au titre des réparations locatives ;

REJETTE le surplus des demandes de Madame [N] [C].

REJETTE la demande de restitution du dépôt de garantie de Madame [Z] [G] et de Monsieur [L] [M] ;

CONDAMNE Madame [Z] [G] et Monsieur [L] [M] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [L] [M] et Madame [Z] [G] à payer à Madame [N] [C] la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Monsieur [L] [M] et de Madame [Z] [G] formulée à l’encontre de Madame [N] [C] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 17 juin 2025, par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,