TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou 77 ou 79

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N° RG 25/01811 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3THZ

Minute : 25/00154

S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

Représentant : Maître Lucien MAKOSSO de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE

C/

Monsieur [X] [V]

Madame [W] [I]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Octobre 2025

DEMANDERESSE :

S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Lucien MAKOSSO de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE substitué par M^e Maxime TONDI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [X]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Madame [W] [I]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 02 octobre 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 octobre 2025, par Madame Marie-Hélène PENOT, Vice-Présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Sarah-Lisa GILBERT, Greffier.

Copie exécutoire : Maître Lucien MAKOSSO

Copie certifiée conforme : les défendeurs

Le 23/10/2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 11 janvier 2016, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a donné à bail à Monsieur [V] [X] et Madame [W] [I] un appartement situé [Adresse 8] – [Localité 5] ([Adresse 8]) ainsi qu’une place de stationnement, moyennant le paiement mensuel et à terme échu d’un loyer de 543,01 euros, outre des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 février 2025, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait signifier à Monsieur [V] [X] et Madame [W] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2926,06 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 6 février 2025 la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte extrajudiciaire en date du 31 juillet 2025, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait assigner Monsieur [V] [X] et Madame [W] [I] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bailordonner l’expulsion de Monsieur [V] [X] et Madame [W] [I] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L412-2 alinéa 3 du code des procédures civiles d’exécutionautoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs condamner par provision et solidairement Monsieur [V] [X] et Madame [W] [I] au paiement :de la somme de 2436,66 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 5 février 2025d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieuxcondamner solidairement Monsieur [V] [X] et Madame [W] [I] au paiement d’une somme de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, incluant le coût du commandement de payer du 5 février 2025 et de l’assignation.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 4 août 2025.

À l’audience du 2 octobre 2025, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1937,88 euros arrêtée au 30 septembre 2025, loyer du mois de septembre 2025 inclus. Se déclarant opposée à l’octroi de délais de paiement, elle indique s’en rapporter à justice quant au caractère suspensif d’éventuels délais de paiement octroyés d’office.

Au soutien de ses prétentions, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [V] [X] et Madame [W] [I] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 5 février 2025.

Monsieur [V] [X] et Madame [W] [I], régulièrement assignés, respectivement, par procès verbal de recherches infructueuses et par acte délivré à personne selon les dispositions des articles 659 et 654 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

La décision a été mise en délibéré au 23 octobre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [V] [X] et Madame [W] [I], bien que régulièrement assignés, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. La présente décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

Sur la recevabilité de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 4 août 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 6 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction temporellement applicable, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet durant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 5 février 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont dès lors réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 5 avril 2025 à minuit. Aussi convient-il de constater la résiliation de plein droit du bail ayant pris effet le 11 janvier 2016 à compter du 7 avril 2025, par application des dispositions de l’article 642 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [X] et Madame [W] [I] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, aucune circonstance particulière ne justifie la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Aussi la demande sera-t-elle rejetée.

Sur les demandes de provision

L’article 835 alinéa second du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 7 avril 2025, Monsieur [V] [X] et Madame [W] [I] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer à titre provisionnel une indemnité d’occupation à compter du 7 avril 2025, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner par provision Monsieur [V] [X] et Madame [W] [I] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, l’indemnité d’occupation est due solidairement par les défendeurs.

Sur l’arriéré locatif

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, les pièces du dossier, notamment le bail ayant pris effet le 11 janvier 2016, le commandement de payer délivré le 5 février 2025 et le décompte de la créance actualisé au 30 septembre 2025 établissent l’existence de l’obligation non sérieusement contestable pesant sur les locataires de s’acquitter de la somme de 1937,88 euros.

Conformément aux stipulations du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement et par provision Monsieur [V] [X] et Madame [W] [I] à payer à la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 1937,88 euros au titre des sommes dues au 30 septembre 2025.

Les causes du commandement de payer ayant été apurées, la condamnation emportera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, la société bailleresse a exprimé son opposition à l’octroi de délais de paiement au bénéfice des locataires. Toutefois, les pièces qu’elle produit établissent qu’elle a accordé de tels délais à Madame [W] [I] le 22 janvier 2025, délais partiellement respectés par le versement de sommes excédant le montant de chaque échéance. En effet, les décomptes produits par le bailleur font apparaître des paiements réguliers démontrant la reprise du versement du loyer, nonobstant le rejet de certains prélèvements. Ces éléments traduisent la potentielle capacité des locataires à honorer un calendrier de paiement, ainsi que leurs efforts entrepris en vue de désintéresser la société bailleresse.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [V] [X] et Madame [W] [I] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [V] [X] et Madame [W] [I] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, lequel entretient un lien étroit et nécessaire avec l’instance, ainsi que le coût de l’assignation.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [V] [X] et Madame [W] [I] à payer à la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort ;

DECLARONS recevable la demande de la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu à effet au 11 janvier 2016 entre la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT d’une part, et Monsieur [V] [X] et Madame [W] [I] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 8] – [Localité 5], sont réunies,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 7 avril 2025,

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [V] [X] et Madame [W] [I] de libérer les lieux situés [Adresse 8] – [Localité 5] (appartement et place de stationnement) et d’en restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux dès la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Monsieur [V] [X] et Madame [W] [I] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETONS la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Monsieur [V] [X] et Madame [W] [I] à compter du 7 avril 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNONS par provision solidairement Monsieur [V] [X] et Madame [W] [I] à payer à la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de mille neuf cent trente-sept euros et quatre-vingt-huit centimes (1937,88 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 septembre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS un délai à Monsieur [V] [X] et Madame [W] [I] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISONS Monsieur [V] [X] et Madame [W] [I] à s’acquitter de la dette en vingt mensualités, en procédant à dix-neuf versements mensuels consécutifs de cent euros (100 euros) suivis d’un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision,

RAPPELONS que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DISONS qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

CONDAMNONS par provision solidairement Monsieur [V] [X] et Madame [W] [I] à payer à la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 30 septembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [V] [X] et Madame [W] [I] à payer à la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de deux cent cinquante euros (250 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [V] [X] et Madame [W] [I] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 5 février 2025 et le coût de l’assignation,

DEBOUTONS la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE