AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 26 MARS 2026

N° RG 25/00512 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LR2C

Minute JCP n° 197/2026

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. MOSELIS – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE MOSELLE

dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par Mme, [C], [U], membre de l’entreprise munie d’un pouvoir spécial

PARTIES DÉFENDERESSES :

Madame, [N], [X]

demeurant, [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur, [D], [L]

demeurant, [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laure FOURMY

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 22 janvier 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à EPIC MOSELIS (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le aux défendeurs

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 14 septembre 2023, la S.A.MOSELIS OPH a consenti à Madame, [N], [X] et Monsieur, [D], [L] un bail d’habitation sur un logement situé, [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 356,35 euros outre 206,73 euros de provisions sur charges.

La S.A.MOSELIS OPH a fait signifier à Madame, [N], [X] et Monsieur, [D], [L] le 30 avril 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1368,54 euros.

Par actes de commissaire de justice du 31 juillet 2025 remis à étude, la S.A.MOSELIS OPH a fait assigner Madame, [N], [X] et Monsieur, [D], [L] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin de voir :

Déclarer recevable l’action en constatation de la résiliation du bail intentée par MOSELIS ;Constater la résiliation de plein droit du bail signé par les parties le 14 septembre 2023 par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;En conséquence ;

Ordonner l’expulsion de corps et de biens des locataires, ainsi que de tous occupants de leur chef, du logement situé, [Adresse 4] si nécessaire avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, faute de libération volontaire des lieux dans les deux mois suivants la signification d’un commandement de quitter les lieux ;Condamner solidairement Madame, [N], [X] et Monsieur, [D], [L] au paiement de la somme de 1639,88 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges impayés, selon décompte arrêté à la date du 22 juillet 2025 (sauf à parfaire), assortie des intérêts légaux à compter de l’ordonnance à intervenir ;Fixer à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui qui serait dû en cas de non-résiliation du bail, soit 624,72 euros ;Le cas échéant, autoriser d’ores et déjà MOSELIS à réviser le montant de cette indemnité d’occupation mensuelle selon les mêmes modalités et périodicités que le loyer et procéder à régularisation des charges ;Au besoin condamner solidairement Madame, [N], [X] et Monsieur, [D], [L] à payer à MOSELIS, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation mensuelle de 624,72 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux ;Rappeler qu’il appartient à Madame, [N], [X] et Monsieur, [D], [L] d’assurer le logement jusqu’à parfaite libération des lieux ;En tout état de cause ;

Condamner solidairement Madame, [N], [X] et Monsieur, [D], [L] à payer à MOSELIS la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner solidairement Madame, [N], [X] et Monsieur, [D], [L] aux entiers frais et dépens, dont le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 30 avril 2025 soit la somme de 128,77 euros ;Rappeler que l’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire ;Rappeler que cette ordonnance sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l’Etat.

*

Un diagnostic social et financier est parvenu au tribunal le 21 janvier 2026. Il en résulte que le couple ne s’est pas présenté aux deux rendez-vous proposés par le service social polyvalent le 1er décembre 2025 et le 6 janvier 2026.

Les charges du couple restaient inconnues.

*

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 janvier 2026.

À l’audience, la S.A.MOSELIS OPH représentée par sa chargée de contentieux munie d’un pouvoir a maintenu ses demandes et précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2949,92 euros.

En défense, Madame, [N], [X] et Monsieur, [D], [L], quoique régulièrement assignés, n’était ni présents ni représentés, sans avoir fait connaître les motifs de leur absence.

L’affaire était mise en délibéré au 26 mars 2026 par mise à disposition au greffe, les parties présentes avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la procédure :

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité des demandes :

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux locataires le 30 avril 2025, et par courrier du 2 mai 2025, la Caisse d’Allocations Familiales a été informée de la situation d’impayés locatifs, deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 31 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La saisine de la CCAPEX est réputée constituée lorsqu’une saisine des organismes payeurs des aides au logement a été préalablement effectuée afin de maintenir les aides au logement, ce qui a été fait en l’espèce.

L’assignation a été notifiée le 1er août 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 22 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion des locataires et leur condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 6) qui prescrit un délai de six semaines pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié aux locataires le 30 avril 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 1 368,54 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de six semaines à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 12 juin 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

La S.A. MOSELIS OPH produit un décompte actualisé au 21 janvier 2026, aux termes duquel Madame, [N], [X] et Monsieur, [D], [L] lui doivent la somme de 2 949,92 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance du mois de décembre 2025.

Madame, [N], [X] et Monsieur, [D], [L], qui n’ont pas comparu à l’audience, ne produisent aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de leur dette.

Sur le fondement de l’article 1310 du Code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce aux termes du contrat de bail d’habitation conclu le 14 septembre 2023, Madame, [N], [X] et Monsieur, [D], [L] agissent solidairement entre eux.

En conséquence, Madame, [N], [X] et Monsieur, [D], [L] seront condamnés solidairement et à titre provisionnel, à payer à la S.A. MOSELIS OPH la somme de 2949,92 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir conformément à la demande formulée par la S.A. MOSELIS OPH.

Sur l’octroi de délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

Dans la mesure où Madame, [N], [X] et Monsieur, [D], [L] n’ont pas comparu à l’audience, leur situation et leurs capacités contributives ne peuvent être déterminées ; le juge n’est pas mis en mesure d’accorder des délais de paiement.

En outre, le bailleur n’a pas sollicité de délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l’expulsion de Madame, [N], [X] et Monsieur, [D], [L] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Madame, [N], [X] et Monsieur, [D], [L] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation :

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, Madame, [N], [X] et Monsieur, [D], [L] seront condamnés solidairement au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle Madame, [N], [X] et Monsieur, [D], [L] sont devenus occupants sans droit ni titre, soit le 12 juin 2025, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi. Le montant sera donc révisé conformément au bail et à la réglementation applicable en matière d’HLM.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Madame, [N], [X] et Monsieur, [D], [L] sont déjà condamnés au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 2949,92 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire (résiliation du bail) fixée au 12 juin 2025.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Madame, [N], [X] et Monsieur, [D], [L], parties perdantes, supporteront la condamnation in solidum aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 30 avril 2025 , de l’assignation du 31 juillet 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 1er août 2025 , sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame, [N], [X] et Monsieur, [D], [L], supportant la condamnation aux dépens, recevront également condamnation in solidum à payer à la S.A.MOSELIS OPH la somme de 250 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de Madame, [N], [X] et Monsieur, [D], [L] .

Sur l’exécution provisoire :

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 14 septembre 2023 entre la S.A.MOSELIS OPH et Madame, [N], [X] et Monsieur, [D], [L] concernant le logement situé, [Adresse 4] sont réunies à la date du 12 juin 2025 et que le bail sera résilié à cette date ;

CONDAMNE, solidairement et à titre provisionnel, Madame, [N], [X] et Monsieur, [D], [L] à payer à la S.A. MOSELIS OPH la somme de 2949,92 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance de décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

DIT n’y avoir lieu à accorder d’office les délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Madame, [N], [X] et Monsieur, [D], [L] ainsi que celle de tout occupant de leur chef du logement situé, [Adresse 4] ;

ORDONNE à Madame, [N], [X] et Monsieur, [D], [L] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame, [N], [X] et Monsieur, [D], [L] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la S.A. MOSELIS OPH pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DIT qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE, solidairement et à titre provisionnel, Madame, [N], [X] et Monsieur, [D], [L] à payer à la S.A. MOSELIS OPH une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 624,72 euros à la date de l’assignation, et ce, à compter du 12 juin 2025, outre actualisation conformément au bail et à la règlementation applicable en matière d’HLM, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 2949,92 euros outre intérêts à laquelle Madame, [N], [X] et Monsieur, [D], [L] sont déjà condamnés provisionnellement par la présente ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 12 juin 2025 et la date de la présente ordonnance ;

CONDAMNE in solidum Madame, [N], [X] et Monsieur, [D], [L] à payer à la S.A. MOSELIS OPH la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame, [N], [X] et Monsieur, [D], [L] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 30 avril 2025, de l’assignation en référé du 31 juillet 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 1er août 2025 ;

RAPPELLE que Madame, [N], [X] et Monsieur, [D], [L] sont tenus d’assurer le logement contre les risques locatifs jusqu’à leur départ ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits par L.FOURMY, Vice Présidente, assistée de A.KLEIN, greffière ;

La greffière La juge