TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

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[Adresse 12]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01085 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IYXV

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 10 janvier 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 10],

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 261

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [L] [O] [M] [N]

née le 31 Juillet 1980 à [Localité 9] (PAS-DE-[Localité 7]),

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 11 Octobre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 janvier 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrats des 3 et 7 septembre 2021 effet au lendemain, la SA DOMIAL a donné à bail à Mme [L] [N] un appartement à usage d’habitation et un garage situés au [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 578.88 € outre 65.58 € de provision sur charges générales pour l’appartement et 33.39€ pour le garage.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA DOMIAL a fait signifier un commandement de payer visant les deux clauses résolutoires, le 28 décembre 2023.

Elle a ensuite fait assigner Mme [L] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse par un acte d’huissier du 29 avril 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

Aux termes de l’assignation dont elle reprend oralement le bénéfice à l’audience du 11 octobre 2024, la SA DOMIAL régulièrement représentée, demande au juge de :

— constater la résiliation des baux, subsidiairement prononcer sa résiliation, conclus entre les parties par l’effet du commandement de payer visant les clauses résolutoires et resté infructueux;

— ordonner l’expulsion sans délai du locataire et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique du logement et ses annexes qu’elle occupe au [Adresse 2];

— condamner Mme [L] [N] au paiement de la somme de 1529.43 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, correspondant à l’arriéré locatif selon le décompte arrêté au 28 février 2024;

— condamner Mme [L] [N] à payer une indemnité d’occupation mensuelle pour le logement et le garage, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 29 février 2024, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce, jusqu’à libération complète des lieux et autres dépendances et restitution des clés ;

— dire que cette indemnité d’occupation portera intérêts au taux légal à compter du 1er jour de chaque échéance ;

— condamner la défenderesse au paiement d’une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le défendeur aux dépens, y compris le coût du commandement de payer ;

le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Bien que régulièrement assignée par remise de l’exploit à personne, Mme [L] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 30 avril 2024 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié le 4 janvier 2024 du signalement de la situation d’impayé à l’organisme payeur des aides au logement, dès lors, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée deux mois avant la délivrance de l’assignation.

L’action est donc recevable.

— Sur la résiliation des contrats de location de l’appartement et du garage :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant des baux signés entre les parties le 7 septembre 2021qui prévoient chacun une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure au 29 juillet 2023, prévoit en outre que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La concommitance de la signature des deux engagements entre les mêmes parties, permet de qualifier la location du garage, d’accessoire du bail et de faire application des dispositions précitées.

Le bail conclu entre les parties le 7 septembre 2021 contient ainsi une clause résolutoire (article « la résiliation ») aux termes de laquelle, en cas de non-paiement à l’échéance de sommes dues à l’organisme, loyers ou charges régulièrement appelés, le contrat sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’engagement de location de garage contient également une clause résolutoire (article « clause résolutoire ») aux termes de laquelle, à défaut de paiement à son échéance d’un terme de loyer et de ses accessoires et huit jours après une sommation de payer les sommes dues restée infructueuse, il sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 28 décembre 2023, pour la somme en principal de 1551.52€ correspondant aux loyers et charges restant dues depuis février 2023 – en réalité 1425€ déduction devant être faite des frais de rejet de prélèvement et des frais de poursuite qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif.

Il apparait à la lecture du décompte versé au débat que Mme [L] [N] s’est acquittée de deux paiements par prélèvements les 10 janvier 2024 et 10 février 2024 pour une somme de 1520.88€.

Dès lors, ces paiements doivent être imputés à défaut de précision contraire du débiteur, sur la dette qu’il a le plus intérêt à acquitter, en l’espèce sur les causes du commandement.

L’apurement des causes du commandement fait donc échec au jeu des clauses résolutoires mais ne privent pas le bailleur de solliciter à titre subsidiaire le prononcé de la résiliation des contrats de location au motif tiré d’un manquement grave du locataire à ses obligations.

En l’espèce, l’analyse du décompte fait ressortir 5 rejets de prélèvements sur la période du 14 avril 2023 au 31 décembre 2023 alors que le paiement du loyer constitue l’obligation principale du locataire.

La dette locative persiste en réalité puisque si les paiements sont imputés sur les causes du commandement, les loyers échus en janvier et février 2024 n’ont pas été payés.

Mme [L] [N] citée à sa personne, n’a pas comparu à l’audience et n’a produit aucun justificatif de paiement des loyers courants et d’apurement de la dette locative pour la période postérieure au 28 février 2024.

Le défaut de paiement chronique des loyers et charges locatives constitue un manquement d’une gravité suffisante pour justifier le prononcé de la résiliation des contrats de location aux torts de Mme [L] [N] et ce, au jour du jugement.

Mme [L] [N] n’a donc plus aucun droit ni titre pour occuper les immeubles litigieux.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Mme [L] [N], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation des baux et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis et d’autre part, de dire qu’elle sera indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorées des charges locatives dûment justifiées ainsi que des intérêts au taux légal à compter du 1er jour de chaque échéance.

— Sur le montant de loyers, charges et indemnités d’occupation :

La SA DOMIAL produit un décompte démontrant que Mme [L] [N] reste désormais lui devoir la somme de 1529.43€ à la date du 10 mars 2024 – en réalité la somme de 1402.91€ déduction faite des frais de rejets bancaires qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif et des frais de poursuite qui sont inclus dans les dépens.

Mme [L] [N] sera donc condamnée au paiement de la somme de 1402.91 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation (29 avril 2024), conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

— Sur les demandes accessoires :

Mme [L] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (124.94 €), de la saisine de l’organisme payeur des aides au logement, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA DOMIAL, Mme [L] [N] sera condamnée à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif.

PAR CES MOTIFS,

La première vice-présidente chargée des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA DOMIAL RECEVABLE en sa demande de résiliation du contrat de bail conclu avec Mme [L] [N] concernant l’appartement et le garage situés [Adresse 2] ;

PRONONCE la résiliation des contrats de location conclus les 3 et 7 septembre 2021 entre la SA DOMIAL et Mme [L] [N] concernant d’une part l’appartement situé [Adresse 3] et d’autre part, le garage situé [Adresse 2], aux torts exclusifs de la locataire, et ce au jour du présent jugement ;

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Mme [L] [N] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [L] [N] à payer à la SA DOMIAL une indemnité d’occupation mensuelle à compter du présent jugement et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant, cette indemnité étant égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus pour l’appartement et le garage et étant indexée au conditions des contrats résiliés, avec intérêts au taux légal à compter du 1er jour de chaque échéance. ;

CONDAMNE Mme [L] [N] à verser à la SA DOMIAL la somme de 1402.91 € (mille quatre cent deux euros quatre vingt onze centimes) au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 10 mars 2024, échéance de février 2024 incluse et prélèvement du 10 mars 2024 déduit), avec les intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2024;

CONDAMNE Mme [L] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (124.94€), de la saisine de l’organisme payeur des aides au logement, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Mme [L] [N] à verser à la SA DOMIAL une somme de 400 € (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 10 janvier 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,