TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/0162

N° RG 24/01530 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I3OH

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 16 janvier 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH [Localité 8] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sophie PUJOL-BAINIER de la SCP BSP² AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [W] [E]

né le 08 Juillet 1983 à [Localité 6], [Localité 10] (ALGÉRIE)

de nationalité Algérienne, demeurant [Adresse 2]

comparant

aux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 10 Octobre 2024

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Patricia HABER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 13 mai 2013, l’Office Public d’Aménagement et de Construction de [Localité 8], [Localité 8] Habitat, a loué à M. [W] [E] et Mme [H] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 266,33 € outre 75,00 € de provision pour charges.

Par un avenant en date du 20 juillet 2022, le bail a été repris par M. [W] [E] seul.

Par acte de commissaire de justice du 2 février 2023, l’Office Public d’Aménagement et de Construction de [Localité 8], [Localité 8] Habitat, a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 209,29 € au titre des loyers et charges échus, terme du mois de décembre 2022 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 16 juin 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 juin 2024, l’Office Public d’Aménagement et de Construction de Mulhouse, Mulhouse Habitat, a fait assigner M. [W] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués,

— condamner le locataire à payer la somme de 1 598,19 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 14 mars 2024, déduction faite de la prescription triennale, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

— condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle, fixée à 298,53 €, qui évoluera dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié,

— condamner le locataire à payer la somme de 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, y compris les frais de commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 7 juin 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 10 octobre 2024.

A cette audience, l’Office Public d’Aménagement et de Construction de [Localité 8], [Localité 8] Habitat, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 2 625,41 €, au titre des loyers et charges échus au 2 octobre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus. La demanderesse précise avoir déduit des montants réclamés les montants prescrits. Enfin elle s’oppose à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Cité par acte délivré selon dépôt à l’étude, M. [W] [E], est présent. Il indique avoir repris le paiement du loyer courant et indique avoir subi un « burn out administratif » raison pour laquelle il y a eu des impayés locatifs. Il précise être carreleur indépendant, percevoir entre 2 000 € et 3 000 € de revenus par mois, et être père de trois enfants. Il souhaite rester dans les lieux et bénéficier de délais de paiement.

L’affaire est mise en délibéré au 16 janvier 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 16 juin 2022. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 7 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 octobre 2024.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’Office Public d’Aménagement et de Construction de [Localité 8], [Localité 8] Habitat, verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il convient de souligner que le bailleur a mis dans les débats la question de la prescription triennale des impayés de loyers, tant dans son assignation que lors de l’audience.

Il ressort des pièces fournies qu’au 2 octobre 2024, la dette locative de M. [W] [E] s’élève à la somme de 992,56 € (soit la somme de 2 625,41 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 368,73 € correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens et 1 264,12 € correspondant aux impayés prescrits (montant au 16 avril 2021)) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de septembre 2024 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 3-2b) qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 2 février 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 3 avril 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Par ailleurs, l’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du dernier décompte que le défendeur a repris le paiement du loyer courant.

Il sollicite une suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que des délais de paiement.

Compte tenu de la situation financière exposée par le locataire et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d’accorder à M. [W] [E], par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 29,00 € en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement ainsi accordés. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de M. [W] [E] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, M. [W] [E] sera alors tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [W] [E] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement du locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de l’Office Public d’Aménagement et de Construction de [Localité 8], [Localité 8] Habitat, les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 mai 2013 entre l’Office Public d’Aménagement et de Construction de [Localité 8], [Localité 8] Habitat, d’une part, et M. [W] [E], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 3 avril 2023 ;

CONDAMNE M. [W] [E] à verser à l’Office Public d’Aménagement et de Construction de [Localité 8], [Localité 8] Habitat, la somme de 992,56 € (neuf cent quatre-vingt-douze euros et cinquante-six centimes) selon décompte arrêté au 2 octobre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [W] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 29,00 € chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais

accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [W] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office Public d’Aménagement et de Construction de [Localité 8], [Localité 8] Habitat, puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [W] [E] soit condamné à verser à l’Office Public d’Aménagement et de Construction de [Localité 8], [Localité 8] Habitat, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE l’Office Public d’Aménagement et de Construction de [Localité 8], [Localité 8] Habitat, du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [W] [E] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 16 janvier 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Patricia HABER, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,