TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 10]

[Adresse 6]

[Adresse 8]

[Localité 7]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02383 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I75K

Section 3

VB(S)

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 22 mai 2025

PARTIE REQUERANTE :

S.C.I. [F] IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 5]

représentée par Maître Véronique SCHOTT de la SELAS LEXARES AVOCATS, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 84

PARTIE REQUISE :

Monsieur [W] [C], né le 08 Décembre 1972 en GEORGIE, demeurant [Adresse 2]

comparant à l’audience du 21 novembre 2024

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Virginie BALLAST, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 27 mars 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 24 avril 2010, Monsieur [H] [S] a donné à bail à Monsieur [W] [C] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 450 euros, outre une avance sur charges de 20 euros.

Par acte du 15 mars 2018, l’immeuble situé [Adresse 3] a été vendu par Monsieur [H] [S], Madame [K] [E], Monsieur [G] [M] et Madame [B] [D] à la SCI [F] IMMOBILIER.

Par acte de commissaire de justice du 6 mai 2024, la SCI [F] IMMOBILIER a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er octobre 2024, la SCI [F] IMMOBILIER a fait assigner Monsieur [W] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant en référé, aux fins, notamment, d’expulsion et d’impayés locatifs.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 2 octobre 2024.

L’affaire a été fixée à l’audience du 21 novembre 2024 puis a été renvoyée à la demande des parties.

L’affaire a été plaidée lors de l’audience du 27 mars 2025, lors de laquelle le tribunal a soulevé d’office le moyen tiré de l’absence de saisine de la CCAPEX et de l’absence de notification de l’assignation au préfet.

A l’audience, la SCI [F] IMMOBILIER, régulièrement représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation du 1er octobre 2024 et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,

— condamner Monsieur [W] [C], ainsi que tous occupants éventuels de son chef, à évacuer tant de corps que de biens, les lieux loué, si besoin est avec le concours de la force publique, à savoir l’appartement situé [Adresse 1] à [Adresse 9]

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la partie requise,

— condamner le locataire à restituer les clés de l’appartement situé [Adresse 3], et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du huitième jour de la signification de la décision à intervenir,

— condamner le locataire à payer la somme de 4 571 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’août 2024,

— condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au moins égale au montant des loyers, surloyers et charges, jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner le locataire à payer à la requérante la somme de 183,41 euros correspondant aux frais d’établissement et de signification du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et de la dénonciation dudit commandement à la caution,

— condamner le locataire aux entiers frais et dépens,

— condamner la locataire à payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, la SCI [F] IMMOBILIER fait valoir que Monsieur [W] [C] ne règle pas régulièrement ses loyers et n’a pas régularisé la situation suite au commandement de payer délivré le 6 mai 2024.

Cité par acte déposé à l’étude, Monsieur [W] [C] comparaît à la première audience du 21 novembre 2024 où il déclarait reconnaître la dette locative de 4 000 euros. A l’audience du 27 mars 2025, il n’est ni présent ni représenté.

L’affaire est mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, la société civile bailleresse produit son acte de constitution, notant que la société a été constituée par Madame [A] [F] et Monsieur [Z] [O], époux et uniques associés de la société. S’agissant dès lors d’une société civile constituée exclusivement entre alliés, la SCI [F] IMMOBILIER n’était pas tenue de l’obligation de saisine de la CCAPEX.

Sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 1er octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 21 novembre 2024.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI [F] IMMOBILIER verse aux débats l’acte de bail, l’acte de vente de l’immeuble ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 31 août 2024, la dette locative de Monsieur [W] [C] s’élevait à la somme de 4 571 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’août 2024 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 12 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés depuis le mois de janvier 2021.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 6 mai 2025, puisque les loyers des mois de juin, juillet et août 2024 n’ont pas été versés.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 7 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Monsieur [W] [C] sera en conséquence ordonnée.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Monsieur [W] [C] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Monsieur [W] [C] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’août 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [W] [C] succombe à l’instance, de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, en ce compris la somme de 183,41 euros correspondant au coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI [F] IMMOBILIER et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, Monsieur [W] [C] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 avril 2010 entre la SCI [F] IMMOBILIER, d’une part, et Monsieur [W] [C], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 7 juillet 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [W] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [W] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI [F] IMMOBILIER pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [C] à verser à la SCI [F] IMMOBILIER la somme de 4 571 € (quatre mille cinq cent soixante et onze euros) selon décompte arrêté au 31 août 2024, mois d’août 2023 inclus,

CONDAMNONS Monsieur [W] [C] à verser à la SCI [F] IMMOBILIER une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois d’août 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés;

DEBOUTONS la SCI [F] IMMOBILIER du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, soit la somme de 183,41 euros,

CONDAMNONS Monsieur [W] [C] à verser à la SCI [F] IMMOBILIER une somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,