TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

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[Adresse 12]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01551 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I3SO

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 07 mars 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 9] représentée par son Président du Conseil d’Administration,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 261 substitué par M^e Jeanne ROTH, avocat au barreau de MULHOUSE

PARTIES DEFENDERESSES :

Monsieur [K] [U]

né le 17 Août 1970 à [Localité 7] (COTE D’OR),

demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

Madame [Y] [O] épouse [U]

née le 29 Mai 1974 à [Localité 11] (HAUT RHIN),

demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 06 Décembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 07 mars 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 30 mars 2022, S.A. HLM DOMIAL a donné à bail à Monsieur [K] [U] et Madame [Y] [O] épouse [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 4], pour un loyer mensuel initial de 662,23 € outre une avance sur charges.

Par un contrat du 20 mai 2022, S.A. [Adresse 9] a également donné à bail à Monsieur [K] [U] et Madame [Y] [O] épouse [U] un garage n°12 en sous-sol UG 029517 situé à la même adresse, pour un loyer de 15 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. HLM DOMIAL a fait signifier à Monsieur [K] [U] et Madame [Y] [O] épouse [U], le 18 avril 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2024, la S.A. [Adresse 9] a fait assigner Monsieur [K] [U] et Madame [Y] [O] épouse [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 6 décembre 2024, la S.A. HLM DOMIAL a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :

— Constater la résiliation des baux, subsidiairement prononcer leur résiliation, et ordonner l’expulsion sans délai des locataires et de tout occupant de leur chef du logement et ses annexes (garage, cave…) qu’ils occupent à [Adresse 10], au besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 1963.08 € avec les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation (arriéré arrêté au 19 juin 2024),

— Condamner les défendeurs à payer à la demanderesse, une indemnité d’occupation mensuelle pour le logement égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation des baux, à compter du 20 juin 2024 sous réserve des augmentations légales ultérieures, et ce jusqu’à la libération complète des lieux et autres dépendances et restitution des clés,

— Dire que cette indemnité d’occupation portera intérêts au taux légal à compter du 1er jour de chaque échéance,

— Condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire par provision de plein droit,

— Condamner le défendeur aux dépens, y compris le coût du commandement de payer et sa dénonce à la CCAPEX.

La S.A [Adresse 9], représentée par son conseil maintient ses demandes et produit à titre informatif un décompte actualisé duquel il ressort un arriéré de 3900 €.

Bien que régulièrement assignée par remise de l’exploit à étude, Madame [Y] [O] épouse [U] n’a pas comparu, ne s’est pas faite représenter.

Présent à l’audience, Monsieur [K] [U] confirme l’arriéré de loyers et indique n’avoir réglé que la mensualité de septembre 2024. Il annonce que le mois de décembre 2024 sera payé.

Il met en avant un accident de travail dont il a été victime le 02 janvier 2023 ayant conduit à son arrêt de travail et à la baisse des ressources du couple.

Il sollicite des délais de paiement en proposant de s’acquitter d’une somme de 200 à 250€ par mois en plus du loyer courant.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 26 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA d’HLM DOMIAL justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Préventions des Expulsions locatives du Haut-Rhin, par voie électronique, le 24 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les baux conclus le 30 mars 2022 et 20 mai 2022 contiennent une clause résolutoire (articles « la résiliation » et « clause résolutoire ») et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 18 avril 2024, pour la somme en principal de 1944,69 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 19 juin 2024.

En effet, si Monsieur [K] [U] et Madame [Y] [O] épouse [U] ont effectué un paiement de 900 € le 15 mai 2024, le tribunal constate que les causes du commandement n’ont pas été intégralement apurées ajoutant qu’au 19 juin 2024, ils restaient devoir la somme de 1963.08 €.

Monsieur [K] [U] et Madame [Y] [O] épouse [U] sont donc depuis cette date, sans droit ni titre du fait de la résiliation des contrats de bail.

Ils seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 19 juin 2024, conformément à la demande, équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges pour le logement et le garage qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis. Cette indemnité portera intérêts au taux légal à compter du 1er jour de chaque échéance et ce jusqu’à la libération complète des lieux et autres dépendances et restitution des clefs.

Ils devront quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour eux de le faire, ils pourront être expulsés ainsi que tous occupants de leur chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

La S.A [Adresse 9] produit dans le cadre de son assignation un décompte daté du 19 juin 2024 aux termes duquel Monsieur [K] [U] et Madame [Y] [O] épouse [U] restent redevables de la somme de 1963.08 €, terme de mai 2024 inclus.

Monsieur [K] [U] reconnait la dette en son principe et en son quantum.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient dès lors de condamner solidairement Monsieur [K] [U] et Madame [Y] [O] épouse [U] au paiement de la somme de 1963.08 €, terme de mai 2024 inclus (loyers impayés et avances sur charges).

Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, Monsieur [K] [U] et Madame [Y] [O] épouse [U] ne justifient pas de la reprise du paiement du loyer avant l’audience.

Ainsi que Monsieur [K] [U] l’admet à l’audience, les mois d’octobre et novembre 2024 n’ont pas été payés.

Dès lors, la demande de délais de paiement sera rejetée et partant il n’y a pas lieu à suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [K] [U] et Madame [Y] [O] épouse [U] supporteront solidairement la charge des dépens. Les dépens comprendront notamment le coût du commandement de payer, et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches qu’à du accomplir le bailleur, il convient d’accorder au demandeur la somme de 400 € au titre des frais irrépétibles qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance.

La présente décision est de plein droit exécutoire par provision sans qu’il ne soit nécessaire de le mentionner en son dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 mars 2022, entre la S.A. HLM DOMIAL et Monsieur [K] [U] et Madame [Y] [O] épouse [U] concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 4], sont réunies à la date du 19 juin 2024 et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 mai 2022, entre la S.A. [Adresse 9] et Monsieur [K] [U] et Madame [Y] [O] épouse [U] concernant un garage n°12 en sous-sol UG 029517 situé [Adresse 5] à [Localité 4], sont réunies à la date du 19 juin 2024 et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [U] et Madame [Y] [O] épouse [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [U] et Madame [Y] [O] épouse [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A HLM DOMIAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [U] et Madame [Y] [O] épouse [U] à payer à la S.A [Adresse 9] la somme de 1963.08 € (mille neuf cent soixante-trois euros et huit centimes) au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté à la date du 19 juin 2024 (échéance de loyer de mai 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

FIXE les indemnités d’occupations mensuelles dues par Monsieur [K] [U] et Madame [Y] [O] épouse [U] aux sommes qui auraient été dues au titre des loyers et provisions charges, régularisées sur justificatifs si les baux s’étaient poursuivis entre les parties (derniers montants des loyers appartement et garage de novembre 2024 : 890.05 € et 15 €) ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [U] et Madame [Y] [O] épouse [U] à payer à la S.A HLM DOMIAL ces indemnités d’occupation mensuelles à compter du 19 juin 2024, conformément à la demande, et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant, cette indemnité étant indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et étant majorée des charges locatives dûment justifiées, ainsi que des intérêts au taux légal à compter du 1er jour de chaque échéance ;

DEBOUTE Monsieur [K] [U] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [U] et Madame [Y] [O] épouse [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, et de la notification à la préfecture outre l’assignation et sa notification ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [U] et Madame [Y] [O] épouse [U] à verser à la S.A [Adresse 9] une somme de 400 € (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 07 mars 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,