TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 14]

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 3]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01525 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I3OA

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 27 février 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

SA [Adresse 12], dont le siège social est sis [Adresse 10]

prise en son agence de [Localité 13], [Adresse 1]

représentée par Maître Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 49

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [X] [F], demeurant [Adresse 6]

non comparante

Monsieur [W] [G], demeurant [Adresse 6]

comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 28 Novembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 février 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 14 août 2020, la S.A.HLM 3F GRAND EST a donné à bail à Madame [X] [F] et Monsieur [W] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 4], pour un loyer mensuel initial de 658,69 € charges comprises.

Un avenant au contrat de bail a été signé entre les parties le 25 octobre 2021 se rapportant à un emplacement de stationnement pour un montant mensuel de 30 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. [Adresse 12] a fait signifier à Madame [X] [F] et Monsieur [W] [G] le 8 février 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par actes de commissaire de justice en date du 24 juin 2024, la S.A. HLM 3F GRAND EST a fait assigner Madame [X] [F] et Monsieur [W] [G] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée et plaidée à l’audience du 28 novembre 2024.

A cette audience, la S.A. [Adresse 12] a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :

— Constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 14 août 2020 consenti à Madame [X] [F] et Monsieur [W] [G] pour :

— Un logement sis [Adresse 7]

— Un parking sis [Adresse 9]

— Un parking sis [Adresse 8]

est acquise,

— Constater la résiliation du bail à compter du 8 avril 2024,

— Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de Madame [X] [F] et Monsieur [W] [G],

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [X] [F] et Monsieur [W] [G] ainsi que tous occupants de leur chef, des locaux et des parkings sis [Adresse 7] dans le mois de la décision à intervenir et ce sous astreinte d’un montant de 150 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— Dire qu’en tant que de besoin, la demanderesse pourra y procéder à l’aide de la force publique et d’un serrurier,

— Condamner conjointement et solidairement Madame [X] [F] et Monsieur [W] [G] à payer à la société 3F GRAND EST, à compter du 8 avril 2024 ou à compter du jugement à intervenir une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges dus au jour de la résiliation par mois, avec application de l’indexation prévue au bail et des majorations sous réserve du décompte de charges, le tout avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,

— Condamner conjointement et solidairement Madame [X] [F] et Monsieur [W] [G] à payer à la société 3 F GRAND EST la somme de 2693,88 € au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 24 mai 2024 augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 février 2024 sur la somme de 2610,84 € et à compter de la présente assignation pour le surplus,

— Condamner conjointement et solidairement Madame [X] [F] et Monsieur [W] [G] aux entiers frais et dépens ainsi que les frais et honoraires de l’huissier poursuivant dans le cas où l’exécution forcée du jugement serait indispensable suite à la non-exécution dudit jugement par la partie débitrice,

— Condamner conjointement et solidairement Madame [X] [F] et Monsieur [W] [G] au paiement de la somme de 850 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rappeler l’exécution provisoire de plein droit du jugement à intervenir, y compris les dépens, conformément aux dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile.

La S.A. [Adresse 12], représentée par son conseil, indique que le montant impayé n’a pas évolué. Elle ajoute s’en remettre à la sagesse du tribunal sur la demande de délai de paiement.

Monsieur [W] [G], comparant mais non muni d’un pouvoir pour Madame [X] [F], précise que les difficultés financières sont consécutives à des arrêts maladie de sa femme. Il affirme avoir repris une seconde activité professionnelle en Suisse afin de s’acquitter du solde de la dette qui s’élève selon lui à la somme de 900€. Il mentionne vouloir rester dans le logement et propose de s’acquitter du paiement de la dette locative avant la fin d’année.

Bien que régulièrement assignée par remise de l’exploit à étude, Madame [X] [F] n’a pas comparu et personne pour la représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2025.

Par note en délibéré autorisée, la S.A. HLM 3F GRAND EST a produit un décompte actualisé à la date du 16 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 25 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, S.A. [Adresse 12] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Haut-Rhin le 9 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur la demande principale de constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable au présent litige compte tenu de la date de délivrance du commandement de payer dont s’agit, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, les conditions générales du contrat de location conclu le 14 août 2020 contiennent une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié le 8 février 2024, pour la somme en principal de 2610,48 euros, hors coût de l’acte.

Au vu des décomptes versés aux débats, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 avril 2024.

Cependant, l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 date de son entrée en vigueur, précise que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En outre, aux termes de l’article 24 VII de la loi précitée, dans sa rédaction applicable à compter du 29 juillet 2023, “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet “.

En l’espèce, la S.A. HLM 3F GRAND EST a indiqué lors de l’audience s’en remettre à la sagesse du tribunal concernant l’octroi des délais de paiement.

Monsieur [W] [G] indique à l’audience avoir repris le paiement du loyer courant et verser une somme en complément afin d’apurer sa dette. Il mentionne que la dette locative s’élève à environ 900 €. Par note en délibéré autorisée, le bailleur produit un décompte établi à la date du 16 décembre 2024 permettant de démontrer que la dette locative s’élève à la somme de 840,10 €.

Dès lors, au regard du caractère d’ordre public de protection de l’article 24 précité, des efforts de règlements d’ores et déjà effectués depuis la délivrance de l’assignation par les locataires afin de se maintenir dans les lieux caractérisant leur volonté de régulariser leur situation vis-à-vis du bailleur, il y a lieu d’accorder à Madame [X] [F] et Monsieur [W] [G] des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues et de suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire, selon les modalités prévues ci-après.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, la demande d’expulsion devient sans objet, ainsi que la demande d’indemnité d’occupation.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait que dès le premier impayé, tant de l’échéance de loyer et charges courants que de la mensualité d’apurement, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le bail sera résilié de plein droit à la date d’acquisition de la clause résolutoire, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef, et Madame [X] [F] et Monsieur [W] [G] seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation dans les modalités rappelées au dispositif.

Sur la créance de la bailleresse

En application des stipulations du bail, les locataires sont tenus de payer les loyers au terme convenu et en application de l’article 1353 alinéa 1er du code civil, il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la S.A. [Adresse 12] produit un décompte démontrant qu’à la date du 16 décembre 2024 Madame [X] [F] et Monsieur [W] [G] restaient lui devoir la somme de 840,10 €.

Les défendeurs ont reconnu être redevables de ladite somme.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement, en application de la clause de solidarité prévu au contrat de bail, au paiement de cette somme de 840,10 € au titre des loyers et charges échus impayés, à la date du 16 décembre 2024.

Toutefois, eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire évoquée ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Madame [X] [F] et Monsieur [W] [G] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les demandes accessoires

Madame [X] [F] et Monsieur [W] [G], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile sans qu’il n’y ait lieu de statuer sur les dépens de l’exécution forcée, hypothétiques à ce stade. Les dépens comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de la situation économique respective des parties, la demande présentée par la S.A. HLM 3F GRAND EST au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 août 2020 et à l’avenant du 25 octobre 2021 entre la S.A. [Adresse 12] et Madame [X] [F] et Monsieur [W] [G] concernant les locaux à usage d’habitation et les places de parking situés au [Adresse 5] à [Localité 4], sont réunies à la date du 9 avril 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame [X] [F] et Monsieur [W] [G] à verser à la S.A. HLM 3F GRAND EST la somme de 840,10 € ( huit cent quarante euros et dix centimes) (décompte arrêté au 16 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus) au titre des loyers et charges échus impayés et indemnités d’occupation selon décompte du 16 décembre 2024 incluant l’échéance de novembre 2024 ;

AUTORISE Madame [X] [F] et Monsieur [W] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 22 euros (vingt-deux euros) chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

*qu’à défaut pour Madame [X] [F] et Monsieur [W] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. [Adresse 12] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

*que Madame [X] [F] et Monsieur [W] [G] seront condamnés solidairement à verser à la S.A. HLM 3F GRAND EST une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTE la S.A. [Adresse 12] du surplus de ses demandes,

CONDAMNE in solidum Madame [X] [F] et Monsieur [W] [G] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et de la notification à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les dépens de l’exécution forcée ;

DEBOUTE la S.A. HLM 3F GRAND EST de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 27 février 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,