TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Adresse 5]

[Localité 4]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/932

N° RG 24/02585 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JBKY

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 13 mai 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMERATION-HABITAT (M2A HABITAT), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Sophie PUJOL-BAINIER de la SCP BSP² AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [M] [P]

né le 26 Février 1980 à [Localité 6] (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Jean-Luc GOUILLOUX : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 28 Février 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 13 mai 2025 et signé par Jean-Luc GOUILLOUX, magistrat à titre temporaire au tribunal judiciaire de MULHOUSE et Patricia HABER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 19 Septembre 2017, l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT a donné en location à Monsieur [M] [P] un logement à usage d’habitation de 55 mètres carrés avec deux pièces principales au deuxième étage logement numéro 04306059 sis à [Adresse 8] moyennant un loyer mensuel initial de 302,77 euros et une provision sur charges de 116,08 euros et à ce jour à la somme de 335,11 euros hors APL et Hors charge.

Monsieur [M] [P] a saisi la Commission de Surendettement des particuliers le 2 Septembre 2021. Un échéancier de paiement au taux de 0,76% a été mis en place suite à la recevabilité de sa saisine.

Monsieur [M] [P] a contesté cette décision devant le Tribunal Judiciaire de Mulhouse, qui a rendu le 5 Mai 2022 un jugement accordant un moratoire de vingt-quatre mois.

Par acte de Commissaire de Justice délivré le 17 Octobre 2024, l’OPH MULHOUSE ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT a fait assigner Monsieur [M] [P] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Constater que le bail a été résilié de plein droit en date du 20 Février 2024

Subsidiairement

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire

En conséquence ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [P] et de tout occupant de son chef sans délai ;

— Condamner Monsieur [M] [P] à verser à l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT à titre d’arriérés de loyer la somme de 8 802,59 euros augmentée des intérêts légaux à compter de la décision à intervenir ;

— Condamner Monsieur [M] [P] à verser à l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT les loyers et avance sur charges en deniers et quittance à partir du dernier décompte locatif versé aux débats et jusqu’au prononcé du jugement.

— Fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 20 Février 2024 à la somme de 335,11 euros

— Condamner Monsieur [M] [P] à verser jusqu’à la libération des lieux, l’indemnité d’occupation de 335,11 euros par mois ;

— Dire que l’indemnité d’occupation évoluera dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié ;

— Condamner Monsieur [M] [P] aux entiers frais et dépens de la procédure y compris les frais du commandement de payer soit la somme de 160,06 euros ainsi qu’à verser à l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

À l’audience du 28 Février 2025, l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT, représenté par son Conseil, réitère ses prétentions et s’en remet, pour le surplus, à son assignation et ses pièces

Monsieur [M] [P] bien que régulièrement citée par acte de Commissaire de justice délivré par dépôt à l’étude, n’est ni présent ni représenté.

L’affaire est mise en délibéré au 13 Mai 2025

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

L’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT justifie avoir saisi la CAISSE D’ALLOCATIONS FAMILIALES DU HAUT-RHIN le 21 Mars 2022, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 17 Octobre 2024.

La notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département du Haut-Rhin a été effectuée dans le délai requis, pour avoir été réceptionnée par voie électronique le 18 Octobre 2024 soit six semaines au moins avant la première audience du 28 Février 2025.

En conséquence, la demande en résiliation de bail de l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT, qui respecte les dispositions de l’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, doit être déclarée recevable.

Sur la clause résolutoire

Le contrat de location du 19 Septembre 2017 prévoit en son article article 3-2 b une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement des sommes, loyers et charges régulièrement appelées, dues par le locataire, d’un montant au moins équivalent à trois mois de loyer déduction faite des aides pour le logement, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

À la suite d’impayés, l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT a fait délivrer à Monsieur [M] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 19 Décembre 2023 pour la somme en principal de 6 420,96 euros,

Monsieur [M] [P] n’ayant, dans le délai légal de deux mois, ni réglé les causes du commandement ni saisi la juridiction compétente pour solliciter la suspension de l’effet de la clause résolutoire du bail et l’octroi d’un délai de paiement, ladite clause résolutoire s’est appliquée de plein droit à la date du 20 Février 2024.

En conséquence, il est occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date et il y a donc lieu d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef,

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation présente un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Monsieur [M] [P] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 20 Février 2024, causant ainsi un préjudice à l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT.

Il convient de réparer ce dommage et de fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, avec revalorisation annuelle dans les conditions prévues par le contrat de location, que Monsieur [M] [P] sera tenu de régler à l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT à compter du 20 Février 2024 et jusqu’à son départ effectif soit actuellement la somme de 335,11 euros

Sur les loyers et charges ou indemnités d’occupation impayés

L’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT établit le principe et le quantum de la créance locative invoquée en versant aux débats les pièces suivantes :

— Le contrat de location signé par les parties le 19 Septembre 2017, prévoyant un loyer mensuel payable à terme échu,

— Le jugement du Tribunal Judiciaire de Mulhouse en date du 5 Mai 2022 ordonnant un moratoire de 24 mois de l’ensemble des dettes de Monsieur [M] [P],

— La justification que Monsieur [M] [P] n’a pas à l’issue du moratoire réglé la dette locative ni que les loyers courants aient été réglés,

— Le commandement de payer du 19 Décembre 2023 réclamant une somme en principal de 6 420,96 euros ; Il convient cependant de déduire un montant total de 156,50 euros se décomposant comme suit :

* La somme de 21,18 euros (frais de mise en demeure 7,06 € x 3), correspondant à des frais prohibés par les dispositions d’ordre public de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

* La somme de 135,32 euros, (frais de procédure) correspondant à des frais déjà compris dans les dépens ou les frais irrépétibles.

— La régularisation des charges des années précédentes ;

— Le courrier recommandé du 13 Juin 2024 dont l’accusé de réception date du 21 Juin 2024 réclamant à Monsieur [M] [P] l’arriéré de loyers pour un montant de

7 602,69 euros ;

— Le décompte de créance locative au 14 Aout 2024 faisant apparaître un arriéré de 8802,59 euros et tel qu’indiqué dans l’assignation. Il convient cependant de déduire un montant total de 350,34 euros se décomposant en diverses sommes :

* pour frais de poursuites (37,26 € + 135,32 €), frais de recommandé (7,06 € x 7), frais de dossier enquête (7,62 € x 7) frais de dossier SLI (25 € x 3), correspondant soit à des frais prohibés par les dispositions d’ordre public de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ou à des frais déjà compris dans les dépens ou les frais irrépétibles.

Soit la somme de 8452,25 euros correspondant aux arriérés locatifs et indemnité d’occupation non réglées.

Par ailleurs, dans le cas d’une créance périodique, le point de départ des intérêts court sur le montant des sommes dues au jour de la sommation.

Monsieur [M] [P] n’invoque ni ne justifie d’un paiement libératoire ou d’une cause exonératoire de règlement.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [M] [P] à payer à l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT la somme de 8 452,25 euros au titre des loyers et charges ou indemnités d’occupation impayés au 14 Août 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [M] [P] sera condamné aux entiers dépens de l’instance, en ceux compris le coût du commandement de payer soit la somme de 160,06 euros.

Il paraît inéquitable de laisser l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT supporter l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer ; une indemnité de 600 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Étant compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter en tout ou partie l’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort :

DÉCLARE RECEVABLE la demande en résiliation de bail formée par l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT

CONSTATE que le bail consenti le 19 Septembre 2017 par l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT d’une part au profit de Monsieur [M] [P] d’autre part, portant sur un logement à usage d’habitation de 55 mètres carrés avec deux pièces principales au deuxième étage logement numéro 04306059 sis à [Adresse 8] moyennant un loyer mensuel initial de 302,77 euros et une provision sur charges de 116,08 euros se trouve résilié par l’effet du jeu de la clause résolutoire depuis le 20 Février 2024 ;

En conséquence, ORDONNE à Monsieur [M] [P] de libérer les lieux loués de tous occupants et de tous biens de son chef ;

DIT qu’à défaut d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son EXPULSION et à celle de tous occupants de son chef,

FIXE au montant du loyer, soit actuellement 335,11 euros, avec indexation annuelle dans les conditions prévues par le contrat de location résilié, outre les charges dûment justifiées le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [M] [P] à l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT et CONDAMNE Monsieur [M] [P] à payer cette indemnité d’occupation mensuelle à l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT à compter du 20 Février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant ;

CONDAMNE Monsieur [M] [P] à payer à l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT la somme de 8 452,25 euros (huit mille quatre cent cinquante-deux euros et vingt-cinq cents) au titre des loyers et charges ou indemnités d’occupation impayés au 14 Août 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [M] [P] à payer à l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT la somme de 600 euros (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [P] aux entiers dépens de l’instance, en eux compris le coût du commandement de payer soit la somme de 160,06 euros

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé le 13 Mai 2025 à [Localité 7], et ont signé :

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,