TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01184 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IZMS

Section 1

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 08 août 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. ICF NORD EST, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 1]

représentée par M^e Grégory ENGEL, avocat au barreau de STRASBOURG

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [C] [H], né le 30 octobre 1981 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

Madame [M] [O] épouse [H], née le 01 juillet 1980 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Aurore MARTIN-KEUSCH – LUTTENAUER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 11

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Yannick ASSER : Président

en présence de [A] [B] : Auditrice de justice

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 04 Avril 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 08 août 2025 et signé par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

La SA ICF NORD EST a donné en location à Madame [M] [H] et Monsieur [C] [H] un logement situé au [Adresse 3] selon contrat de bail signé le 13 mars 2012 ayant effet au 1er avril 2012.

Un contrat de bail pour une place de stationnement numérotée UG n°21 a été signé le même jour entre les mêmes parties.

Le loyer pour le logement était fixé à 640,20 euros, outre 26,61 euros au titre des charges le jour de la conclusion du bail.

Le loyer pour le stationnement était fixé à 39,31 euros le jour de la conclusion du bail.

Par acte de commissaire de justice du 24 août 2023, un commandement d’avoir à cesser les troubles a été délivré à Madame [M] [H] et Monsieur [C] [H] à la demande du bailleur. Il leur est reproché des nuisances sonores répétées tant par Monsieur [H] que par ses enfants, de nombreuses injures et provocations envers le voisinage, et une occupation des places de stationnement des autres locataires.

Par assignation du 30 avril 2024, la SA ICF NORD EST a attrait Madame [M] [H] et Monsieur [C] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] aux fins, notamment, de prononcer la résiliation judiciaire des contrats de bail portant sur le logement et sur la place de stationnement.

La première audience s’est tenue le 11 octobre 2024 et, après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 4 avril 2025.

A cette date, la SA ICF NORD EST, représentée par son conseil, a repris oralement ses conclusions du 24 février 2025 et demande de :

— déclarer la demande recevable,

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail portant sur le logement sis [Adresse 3] avec effet au jour du prononcé du jugement,

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail portant sur l’emplacement de la place de stationnement numérotée UG n°21 sise [Adresse 3] avec effet au jour du prononcé du jugement,

— ordonner l’expulsion de Madame [M] [H] et Monsieur [C] [H], et de tous occupants de leur chef,

— condamner Madame [M] [H] et Monsieur [C] [H], et tous occupants de leur chef, à évacuer immédiatement et sans délai le logement et la place de stationnement sis [Adresse 3], à défaut d’évacuation volontaire avec le concours de la force publique,

— fixer par provision l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 800 euros à compter du prononcé du jugement,

— condamner solidairement Madame [M] [H] et Monsieur [C] [H] à payer une indemnité mensuelle d’occupation à hauteur de 800 euros à compter du prononcé du jugement,

— dire que cette indemnité d’occupation sera indexée sur l’indice national du coût de la construction, l’indice de base servant à la révision étant le dernier publié à la date de la décision à intervenir,

— condamner solidairement Madame [M] [H] et Monsieur [C] [H] à payer à la SA ICF NORD EST la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Madame [M] [H] et Monsieur [C] [H] aux dépens,

— rejeter la demande de Madame [M] [H] et Monsieur [C] [H] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A cette même audience du 4 avril 2025, Madame [M] [H] et Monsieur [C] [H], représentés par leur conseil, ont repris oralement leurs conclusions n°2 du 10 mars 2025 et demandent de :

— déclarer la SA ICF NORD EST irrecevable et mal fondée,

— rejeter toutes les demandes de la SA ICF NORD EST,

— condamner la SA ICF NORD EST à payer à Madame [M] [H] et Monsieur [C] [H] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux conclusions susvisées.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2025, prorogée au 1er août 2025 puis au 8 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande aux fins de résiliation de bail et ses suites

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Conformément aux dispositions des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989, et ainsi qu’il est expressément prévu au contrat de bail conclu entre les parties, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus et d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Cette obligation impose donc au locataire de jouir des locaux loués dans des conditions normales, dans le respect des obligations qui lui sont imparties par le bail, le règlement de copropriété ou le règlement intérieur de l’immeuble, et ce sans les dégrader et sans créer aux autres occupants de l’immeuble ou aux tiers des troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage.

Le manquement du locataire à cette obligation est donc caractérisé en cas de détérioration du bien loué, d’injures, d’un usage non correct des locaux, et ce de manière continue, permanente et répétée.

Enfin, en application de l’article 1741 du code civil, le contrat de location se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En l’espèce, il est produit par le bailleur 16 attestations de témoin dont 11 proviennent de Monsieur [Y] [S] datées du 5 mars 2023 au 9 février 2024 et 5 attestations proviennent de Monsieur [X] [D] datées du 19 février 2023 au 7 octobre 2023. Lesdites attestations relatent des jeux des enfants dans la rue, des nuisances sonores, des injures à caractère homophobe, des menaces de mort.

Un courrier du 2 septembre 2021 de Madame [E] [Z], voisine de quartier, explique que les enfants de Madame [M] [H] et Monsieur [C] [H] prennent la rue pour un terrain de jeu, obligeant les autres riverains à attendre que tout soit débarrassé pour accéder à leur logement.

Plusieurs plaintes ont été déposées :

— le 30 octobre 2021 par Monsieur [W] [I] pour violence ayant entraîné une incapacité de travail de moins de 8 jours,

— le 15 février 2023 par Madame [D] pour injures non publique en raison de la race,

— le 9 mars 2023 par [Y] [S] pour injures,

— le 1er mai 2024 par Monsieur [Y] [S] pour menaces et injures,

— le 1er octobre 2024 par Monsieur [Y] [S] pour violences physiques.

Ainsi, contrairement à ce que prétendent Madame [M] [H] et Monsieur [C] [H], il ne s’agit pas uniquement de Monsieur [S] et Monsieur [D] qui ont des griefs contre eux ; d’autres voisins se plaignent, y compris au sens pénal du terme, de leur comportement.

Certes, les défendeurs rapportent l’attestation de leur voisin, Monsieur [U] [K], qui souligne un comportement agressif de Monsieur [S] à leur égard en les insultant et en jouant lui-même avec ses enfants dans la rue.

Cependant, le tribunal constate que la multiplicité des attestations et des plaintes, même si elles ont été classées en application du code de procédure pénale, ne peut être la résultante d’un quelconque acharnement des voisins de quartier de Madame [M] [H] et Monsieur [C] [H].

Il convient donc de dire que Madame [M] [H] et Monsieur [C] [H] ont manqué à leur obligation de jouissance paisible et de prononcer la résiliation du bail relatif au logement et au stationnement à leurs torts exclusifs à compter du prononcé du jugement.

Madame [M] [H] et Monsieur [C] [H] seront condamnés à évacuer de corps et de biens les lieux loués ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Madame [M] [H] et Monsieur [C] [H] sont désormais occupants sans droit ni titre à compter du prononcé de la présente décision et solidairement condamnés dès ce jour à verser à la SA ICF NORD EST une indemnité d’occupation égale à 800 euros, indemnité d’occupation indexée sur l’indice national du coût de la construction, l’indice de base servant à la révision étant le dernier publié à la date de la décision à intervenir.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes, Madame [M] [H] et Monsieur [C] [H] sont solidairement condamnés à payer à la SA ICF NORD EST la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; et leur demande au titre dudit article est rejetée.

Succombants à l’instance, Madame [M] [H] et Monsieur [C] [H] sont solidairement condamnés aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE régulière et recevable la demande formée par la SA ICF NORD EST à l’encontre de Madame [M] [H] et Monsieur [C] [H] ;

DIT que Madame [M] [H] et Monsieur [C] [H] ont commis de graves troubles de voisinage ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail du 13 mars 2012 liant Madame [M] [H] et Monsieur [C] [H] et la SA ICF NORD EST concernant le logement situé [Adresse 3], à compter de ce jour, aux torts de Madame [M] [H] et Monsieur [C] [H];

PRONONCE la résiliation du contrat de bail du 13 mars 2012 liant Madame [M] [H] et Monsieur [C] [H] et la SA ICF NORD EST concernant le stationnement numéroté UG n°21 situé [Adresse 3], à compter de ce jour, aux torts de Madame [M] [H] et Monsieur [C] [H] ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [M] [H] et Monsieur [C] [H] de corps et de biens, et de tout occupant de leur chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

CONDAMNE solidairement Madame [M] [H] et Monsieur [C] [H] à payer à la SA ICF NORD EST, à compter du prononcé du jugement et jusqu’au départ effectif des lieux consacré par la remise des clés au bailleur, une indemnité d’occupation de 800 euros indexée sur l’indice national du coût de la construction, l’indice de base servant à la révision étant le dernier publié à la date de la décision à intervenir ;

CONDAMNE solidairement Madame [M] [H] et Monsieur [C] [H] à verser à la SA ICF NORD EST la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Madame [M] [H] et Monsieur [C] [H] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE la demande de Madame [M] [H] et Monsieur [C] [H] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 08 août 2025, par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,