COUR D’APPEL DE [Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 20 NOVEMBRE 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 25/02044 – N° Portalis DB3S-W-B7J-Z6LJ

N° de MINUTE : 25/1490

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, SIS [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SASU SYNDIC ONE

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentée par Maître [P], avocats au barreau de l’ESSONNE,

C/

DEFENDEUR

SCI JADE

[Adresse 5]

[Localité 8]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 25 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-président assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI JADE est propriétaire du lot n°17 de l’immeuble sis [Adresse 1] à Rosny-sous-Bois (93).

Par acte de commissaire de justice du 25 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] Rosny-sous-Bois (93), représenté par son syndic en exercice, la SASU SYNDIC ONE, a fait assigner la SCI JADE aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé.

Condamner la défenderesse à lui payer les sommes de7.885,92 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2025, Appel de fonds, charges courantes inclus en application des dispositions des articles 10 et l9 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 19673.000,00 € à titre de dommages intérêts en application de l’article l23l -l du code civil.888,00 € au titre de l’article l0-l de la Loi du 10 juillet 1965.2.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 28 août 2021, date de la mise en demeure.

Rejeter toute demande de délais.

Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir

Condamner la défenderesse en tous les dépens et autoriser la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la SCI JADE propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de la SCI JADE au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée par remise à étude, la SCI JADE n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 18 mars 2025 et fixée à l’audience du 25 septembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI Jade ;

— un décompte des impayés arrêté au 1er janvier 2025 à la somme de 7.885,92 euros ;

— les procès-verbaux des assemblées générales du 20 juin 2020, 18 janvier 2021, 16 décembre 2021, 25 mars 2023 et 26 janvier 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 ainsi que les budgets prévisionnels 2024 et 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire ;

— le contrat de syndic en vigueur du 27 avril 2025 au 30 juin 2026.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Si les appels de fonds de l’année 2020 sont émis au nom de Madame [O] [S], le syndicat verse en procédure un extrait du registre national des entreprises à jour au 9 septembre 2024 sur la SCI JADE établissant que Madame [O] [S] est l’un des associés et est identiquement domiciliée.

En l’espèce, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er avril 2020 et le 1er janvier 2025 a été de 9.333,35 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 1.447,43 euros.

Ainsi, il convient de condamner la SCI JADE à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7.885,92 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2025.

L’article 1231-7 du code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. Faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier d’une mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, l’intérêt au taux légal sera dû à compter du prononcé du présent jugement.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 888 euros au titre de ces frais, se décomposant comme suit :

Frais de mise en demeure pour un montant de 35 euros, le 28 mai 2020

Frais de relance pour un montant de 25 euros, le 28 juin 2020

Frais de constitution de dossier avocat pour un montant de 122 euros, le 10 août 2020

Frais de mise en demeure pour un montant de 35 euros, le 28 août 2021

Frais de relance pour un montant de 25 euros, le 28 septembre 2021

Frais de mise en demeure pour un montant de 35 euros, le 28 janvier 2022

Frais de relance pour un montant de 25 euros, le 28 février 2022

Frais de constitution de dossier avocat pour un montant de 122 euros, le 27 juin 2022

Frais intitulés « facture n° FC 901002465 Client 5 » pour un montant de 102 euros, le 29 novembre 2022

Frais intitulés « facture n° FC 901013478 Client 5 » pour un montant de 35 euros, le 19 septembre 2023

Frais intitulés « facture n° FC 901018716 Client 5 » pour un montant de 35 euros,le 18 décembre 2023

Frais de sommation pour un montant de 170 euros, le 22 mars 2024

Frais intitulés « facture n° FC 901027366 Consti » pour un montant de 122 euros, le 6 mai 2024.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, celui-ci exigeant leur envoi par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en l’espèce aucune pièce ne permet de justifier de l’accomplissement de cette formalité. Par conséquent le syndicat des copropriétaires est mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et d’établir la mauvaise foi de la SCI JADE, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI JADE sera condamnée aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jean-Sébastien TESLER, à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE la SCI JADE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] (93), représenté par son syndic en exercice, la SASU SYNDIC ONE, la somme de 7.885,92 euros au titre des charges courantes et appels de fonds de travaux impayés dus pour la période du 1er avril 2020 au 1er janvier 2025 et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] (93), représenté par le syndic en exercice, la SASU SYNDIC ONE, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] (93), représenté par le syndic en exercice, la SASU SYNDIC ONE, de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI JADE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] (93), représenté par son syndic en exercice, la SASU SYNDIC ONE, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI JADE aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jean-Sébastien TESLER, à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Président, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 20 Novembre 2025

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Sakina HAFFOU Grégoire AMAND