TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/08286 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YWV

N° MINUTE : 9/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 16 avril 2025

DEMANDEUR

Monsieur [W] [F], demeurant [Adresse 4], représenté par M^e Christian FOURN, avocat au barreau de PARIS, 22 Boulevard Flandrin 75116 Paris, J0064

DÉFENDERESSE

Madame [X] [G], demeurant [Adresse 1], comparante en personne, assistée de M^e SCHODER Eric, avocat au barreau de Paris, [Adresse 3], Toque C2573, aide juridictionnelle n° C 75056- 2024-029815 du 11 Décembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 31 janvier 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée le 16 avril 2025 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 16 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/08286 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YWV

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 24 janvier 2017, la SCI [F] [Y] désormais Monsieur [F] [W], a donné en location à Madame [G] [X] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer de 962,50 euros par mois.

Madame [G] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, Monsieur [F] lui a fait délivrer un commandement de payer le 21 mai 2024, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 4610,93 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 29 août 2024, Monsieur [F] a fait assigner Madame [G] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le défaut de paiement des loyers à la suite du commandement de payer et l’acquisition de la clause résolutoire prévue dans le bail depuis le 21 juillet 2024,

— dire et juger que la locataire est devenue occupante sans droit ni titre des lieux loués à compter du 22 Juillet 2024,

— ordonner l’expulsion de Madame [G] et de toute personne dans les lieux de son fait et ce avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est,

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles désigné par le tribunal ou dans tout autre lieu au choix du bailleur, et ce en garantie de toute somme qui pourrait être due,

— condamner à titre provisionnel Madame [G] à lui verser la somme de 4630,67 euros correspondant à l’arriéré de loyers, des charges et indemnités d’occupation arrêtés au terme du mois d’août 2024 inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2024, date du commandement de payer,

— condamner à titre provisionnel Madame [G] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges afférentes, qui sera due à compter du 22 juillet 2024 et jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner Madame [G] à lui verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

La dénonciation au préfet est intervenue le 30 août 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 31 janvier 2025.

A cette date, Monsieur [F] représenté par son conseil a maintenu les termes de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 3957,55 euros.

En défense, Madame [G] était assistée d’un conseil lequel a exposé sa situation personnelle et financière, et précisé qu’un versement récent de 2900 euros n’apparaissait pas sur le décompte du bailleur, proposant de régler le reliquat de dette sur 12 mois et sollicitant un maintien dans les lieux.

Concernant la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son accord à l’audience.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

— Sur le référé :

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d’urgence.

— Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 30 août 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience le 31 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Au surplus, Monsieur [F] justifie avoir saisi la CCAPEX le 23 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 29 août 2024.

Aucun élément n’est communiqué concernant une éventuelle procédure de surendettement.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de 6 semaines au commandement de payer du 21 mai 2024, compte-tenu de sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. Néanmoins, il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Madame [G], locataire d’un logement situé [Adresse 2] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 22 juillet 2024.

— Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif démontrant que Madame [G] restait devoir la somme de 3957,55 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance de janvier 2025 incluse.

Madame [G] indique avoir effectué un règlement la veille de l’audience à hauteur de 2900 euros. Elle produit un courriel mentionnant un virement correspondant à cette somme mais la tardiveté du paiement ne permet pas au bailleur de pouvoir vérifier son bon encaissement.

Madame [G] sera en conséquence condamnée à verser la somme provisionnelle de 3957,55 euros au bailleur, en deniers ou quittances pour tenir compte des règlements éventuellement intervenus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il y a lieu de prendre en compte l’accord du bailleur à l’audience à la fois sur la suspension de la clause résolutoire du contrat de bail et sur l’octroi de délais de paiement, pour autoriser la débitrice, qui a repris le règlement des loyers courants, à rembourser la dette dans le cadre d’un échéancier dont les modalités seront fixées au présent dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, et les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Si Madame [G] se libère dans le délai imparti et selon les modalités fixées, en sus du paiement du loyer courant concernant le logement, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— Madame [G] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer révisé tel que fixé dans le contrat augmenté des charges qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi,

— la clause résolutoire du contrat reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [G] et de tout occupant de son chef selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Ni la nature du litige, ni l’équité ne commandent en l’espèce qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur. Au surplus, le paiement de cette somme serait de nature à mettre en échec le plan d’apurement accordé.

— Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [G] qui succombe, supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, celui de l’assignation et de la notification au préfet.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l’urgence,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 22 juillet 2024, du bail consenti par la SCI [F] [Y] désormais Monsieur [F] [W], à Madame [G] [X] et portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] ;

EN SUSPEND toutefois les effets ;

CONDAMNE Madame [G] [X] à payer à Monsieur [F] [W] la somme provisionnelle de 3957,55 euros, en deniers ou quittances pour tenir compte des règlements éventuellement intervenus, et ce au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 27 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [G] [X] à s’acquitter de la dette en 25 fractions mensuelles minimum de 150 euros chacune en plus des loyers courants et des charges afférentes, le solde total étant réglé avec la 26e et dernière échéance (sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement) ;

DIT que les paiements mensuels devront être effectués par Madame [G] [X] entre les mains du bailleur aux termes prévus par le contrat de location et pour la première fois, avant le premier terme contractuel qui suivra la signification de la présente décision par commissaire de justice, jusqu’à extinction totale de la dette ;

DIT que si les modalités de paiement échelonné sont respectées et les échéances courantes régulièrement acquittées, les effets de la clause résolutoire seront réputés ne jamais avoir été acquis ;

DIT en revanche que tout défaut de paiement par Madame [G] [X] d’un seul loyer ou d’une seule mensualité de paiement pour apurer la dette, justifiera :

— que la clause résolutoire du contrat retrouve son plein effet ;

— que le solde total de la dette devienne immédiatement exigible en principal, intérêts et frais ;

— qu’à défaut pour Madame [G] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [F] [W] pourra faire procéder à son expulsion des lieux loués ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que Madame [G] [X] sera condamnée à verser à Monsieur [F] [W] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail d’habitation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

— que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [G] [X] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 16 avril 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT