Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 06 Février 2025

__________________________________________

DEMANDERESSE :

Société HABITAT 44

3 boulevard Alexandre Millerand

BP 50432

44200 NANTES CEDEX 02

représentée par Maître Hervé BOULANGER, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [E]

5 impasse Marie Laurencin

La Solvardière Etage 1

44800 SAINT-HERBLAIN

comparant en personne

Madame [T] [X] épouse [E]

5 impasse Marie Laurencin

La Solvardière Etage 1

44800 SAINT-HERBLAIN

non comparant e D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 04 juillet 2024

date des débats : 21 novembre 2024

délibéré au : 06 février 2025

RG N° N° RG 24/01552 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M73H

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Hervé BOULANGER

CCC à Monsieur [L] [E] + Madame [T] [X] épouse [E] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 6 avril 2004 à effet au 23 avril 2004, L’OPAC 44 devenu HABITAT 44 a donné à bail à [L] [E] et [T] [X] épouse [E] un logement de type 5 lui appartenant sis, 5 Impasse Marie Laurencin – La Solvardière – 1er étage – 44800 SAINT-HERBLAIN, ainsi qu’un garage n°21, moyennant un loyer mensuel initial de 469,16€ pour le logement et 39,18 € pour le garage outre une provision mensuelle pour charges de 60,34€.

Par acte d’huissier de justice du 3 mai 2023, HABITAT 44 a fait commandement à [L] [E] et [T] [X] épouse [E] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.270,91 € arrêté au 31 mars 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 avril 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, HABITAT 44 a fait assigner [L] [E] et [T] [X] épouse [E] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail d’habitation, par le jeu de la clause résolutoire, à la date du 4 juillet 2023 et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail pour non-paiement des loyers ;

· Ordonner l’expulsion [L] [E] et [T] [X] épouse [E] et de tout occupant de leur chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 2.141,20 € correspondant aux loyers charges et indemnité d’occupation échus et impayés au jour de l’assignation, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

· Condamner solidairement les locataires à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges courantes, soit la somme mensuelle de 812,35 €, augmentée de son éventuelle réindexation du supplément SLS et de la pénalité OPS et diminuée des éventuels droits à APL, jusqu’à la libération complète des lieux ;

· Dire et juger que, en application de l’article 1343-5, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, en cas de non-respect d’une seule échéance, le solde de la dette devenant par ailleurs immédiatement exigible, dans sa totalité ;

· Condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 700 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de 139,15 €.

· Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire nonobstant appel au vu de l’article 514 du code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 6 juin 2024 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 juillet 2024, puis renvoyée une première fois à l’audience du 26 septembre 2024 puis renvoyée et retenue à l’audience du 21 novembre 2024.

A ladite audience, HABITAT 44 se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 648,44 € au titre des loyers et charges échus à la date du 21 novembre 2024. Elle a indiqué que les renvois avaient été sollicités afin que les locataires effectuent le règlement intégral de leur dette. La requérante a également précisé que le montant du loyer est actuellement de 812 € et accepte que des délais soient accordés aux locataires au vu de la diminution de la dette.

Régulièrement assigné à personne, [L] [E] a comparu. Il indique être marié à [T] [X] et propose de verser la somme de 50 € par mois en vue de la suspension de la clause résolutoire.

Régulièrement assignée à personne, [T] [X] épouse [E] n’était ni comparante ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige et il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la société bailleresse justifie de la notification du commandement de payer à la CCAPEX le 7 février 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 23 avril 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 23 avril 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 24 avril 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 4 juillet 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 5.6.2.

Par exploit de commissaire de justice en date du 3 mai 2023, HABITAT 44 a fait commandement à [L] [E] et [T] [X] épouse [E] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.270,91 € arrêté au 31 mars 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 juillet 2023.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [L] [E] et [T] [X] épouse [E].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’HABITAT 44 est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Lors des débats, [L] [E] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette et [T] [X] épouse [E] ne se présente pas l’audience.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 648,44 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 8 novembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, déduction faite de la somme de 279,81 € correspondant aux frais de procédure (frais de commissaire de justice) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens (139,15 € + 140,66€). Ainsi la dette de loyer s’élève à la somme de 648,44€.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, [L] [E] [T] [X] épouse [E] sont mariés. Ils sont alors tenus à une solidarité légale prévue à l’article 220 du code civil. Aux termes de l’article 1313 du même code « La solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette. Le paiement fait par l’un d’eux les libère tous envers le créancier.

Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix. Les poursuites exercées contre l’un des débiteurs solidaires n’empêchent pas le créancier d’en exercer de pareilles contre les autres ».

Le contrat de bail prévoit également en son article 8 la solidarité en cas de pluralité de locataires.

En conséquence, [L] [E] et [T] [X] épouse [E] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 648,44 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 21 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Ils seront enfin condamnés à payer à HABITAT 44, à compter du 22 novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 762,83 € pour le logement outre 57,82 € pour le stationnement.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que les locataires ont repris le paiement de leur loyer versant lorsque cela est possible une somme supplémentaire en vue d’apurer la dette.

Le diagnostic social et financier indique que l’impayé de loyer des locataires est lié à la maladie de [L] [E] et précise que, malgré ses difficultés financières, le couple s’est toujours mobilisé en essayant de régler tout ou partie du loyer. Enfin, il est précisé que [L] [E] perçoit une pension d’invalidité et un complément d’Assédic et que [T] [X] épouse [E] vient de commencer une mission intérimaire, sachant qu’elle percevait comme son mari une indemnisation Assedic.

Lors de l’audience, [L] [E] a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à hauteur de 50 € par mois, en sus du loyer courant, ce à quoi la société bailleresse a donné son accord.

Au regard de ces éléments, dès lors que la bailleresse ne s’oppose pas aux délais de paiement, il convient d’accorder aux époux [E] des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [L] [E] et [T] [X] épouse [E] respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et qu’ils règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Ils pourront ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de leur défaillance et ils seront redevables d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). HABITAT 44 pourra, le cas échéant, procéder à leur expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due solidairement par les locataires jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs aux bailleurs ou leur expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [L] [E] et [T] [X] épouse [E], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer. Ils seront également condamnés in solidum à payer à HABITAT 44 la somme de 250 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 6 avril 2004 entre l’OPAC 44 devenu HABITAT 44 d’une part et [L] [E] et [T] [X] épouse [E] d’autre part, concernant le logement sis 5 impasse Marie Laurencin – La Solvardière – 1er étage – 44800 SAINT-HERBLAIN ainsi que le garage n°21 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 4 juillet 2023 ;

CONDAMNE solidairement [L] [E] et [T] [X] épouse [E] à payer à HABITAT 44 la somme de 648,44 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 21 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE à [L] [E] et [T] [X] épouse [E] un délai de paiement de 13 (treize) mois pour se libérer de la dette, soit 12 mensualités de 50 €, la 13ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par les locataires, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [L] [E] et [T] [X] épouse [E] et tout occupant de leur fait, devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 5 Impasse Marie Laurencin – La Solvardière – 1er étage – 44800 SAINT-HERBLAIN ainsi que le garage n°21, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [L] [E] et [T] [X] épouse [E] ainsi que celle de tous occupants de leur fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement [L] [E] et [T] [X] épouse [E] à payer à HABITAT 44, à compter du 22 novembre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 762,83 € pour le logement et 57,82 € pour le stationnement, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE in solidum [L] [E] et [T] [X] épouse [E] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

CONDAMNE in solidum [L] [E] et [T] [X] épouse [E] à payer à HABITAT 44 la somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 6 février 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY