TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 12]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°25/1108

N° RG 24/01172 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IZLY

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 05 juin 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH [Localité 10] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT prise en la personne de ses représentants légaux, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Carine WAHL-WALTER de la SCP WAHL KOIS BURKARD-RUBY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34 substituée par M^e Virgil WALTER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [N] [C]

née le 07 Avril 1962 à , demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jonathan MURE, avocat au barreau de MULHOUSE,

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Muriel LANOT : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 13 Mars 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 juin 2025 et signé par Muriel LANOT, magistrat à titre temporaire du tribunal judiciaire de MULHOUSE chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, et Patricia HABER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

L’OPH [Localité 10] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT, ci-dénommé l’OPH M2A HABITAT, a donné en location à Monsieur [I] [F] et Madame [N] [C] un logement situé au [Adresse 1] à [Localité 7] (étage 03 – porte n°11), depuis le 2 février 2006. Suite au départ de l’époux de la défenderesse, un avenant au bail a été signé le 11 mars 2014 autorisant madame [C] de poursuivre l’occupation dudit logement.

Par exploit d’huissier délivré le 17 avril 2024, L’OPH MULHOUSE ALSACE AGGLOMERATION HABITAT a assigné Madame [N] [C] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de voir :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail liant L’OPH [Localité 10] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT à Madame [N] [C],

— ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [N] [C] et de tous occupants de son chef des lieux loués,

— condamner Madame [N] [C] à une indemnité d’occupation à compter du jugement à intervenir, cette indemnité s’étendant hors APL de 642,65 euros indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorée au titre des charges dues,

— condamner Madame [N] [C] aux entiers frais et dépens de la présente procédure et à 500 euro au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— constater ou ordonner le caractère exécutoire par provision de la décision à intervenir.

L’affaire a été fixée à l’audience du 10 octobre 2024, puis elle a été renvoyée et retenue à l’audience du 13 mars 2025.

A cette date, L’OPH [Localité 10] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT, par la voix de son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions du 20 juin 2023 qui maintiennent ses prétentions initiales.

Sur le fondement des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le demandeur sollicite la résiliation judiciaire du contrat de bail en raison du trouble de jouissance occasionné par la défenderesse.

Il expose que [H] [I], fils de madame [N] [C], occupant du logement proposait avec trois autres dealers des livraisons de cocaïne et de cannabis à domicile ou dans les garages souterrains du [Adresse 11] à [Localité 10]. Les quatres jeunes hommes ont été interpelés et jugés en comparution immédiate le 18 mars 2024. Monsieur [I] a été condamné à deux ans de prison ferme ainsi qu’à une amende. Il en justifie par la production d’un article de presse de l’Alsace en date du 20 mars 2024, et du rôle d’audience du 18 mars 2024.

Le bailleur ajoute qu’il ne peut tolérer qu’un appartement soit transformé en point de deal et qu’il sollicite la résolution judiciaire du bail ne serait-ce que pour protéger les autres colocataires relevant qu’en application de l’article 1728 du Code Civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Il indique que trois jugements sont déjà intervenus, ordonnant l’expulsion des autres locataires en raison du trafic de stupéfiant organisés dans les lieux loués ou les parties communes dont un garage qui servait d’entrepôt pour l’un d’eux. Il estime que les prétentions de la défenderesse ne sont pas de nature à remettre en cause sa demande car le point de deal était bien situé à son domicile comme cela résulte de l’article de presse alors que son fils était placé en détention sous bracelet de surveillance électronique.

Par ailleurs, les témoignages produits par Madame [N] [C], lesquels ne sont pas de nature à remettre en cause le bien fondé de la demande, sont irrecevables car ils ne respectent pas les conditions de forme prévues par l’article 202 du code civil, certaines étant dactylographiées, non signées et non datées.

Le bailleur insiste sur le fait qu’il est de sa responsabilité, pour la sécurité des autres locataires, de ne pas laisser prospérer les faits d’autant plus qu’une arme a été trouvée dans le logement.

Les services de la préfecture ont été régulièrement informés de la situation le 06 mai 2024. La CCAPEX a été saisie le 4 avril 2024.

Madame [N] [C], par la voix de son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions du 9 octobre 2024 et demandé au juge de :

— débouter le demandeur de l’intégralité de ses demandes et de le condamner à lui verser la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Si elle ne conteste pas la condamnation de son fils, elle fait remarquer au tribunal que le demandeur se fonde sur un article de presse pour estimer qu’il s’agit du domicile de Madame [N] [C] alors que cet appartement n’a jamais constitué un point de deal. Il s’agit pour la défenderesse d’une spéculation de la part du demandeur. Il est donc inconcevable de prononcer une mesure aussi radicale et attentatoire à la dignité que l’expulsion. Madame [N] [C] indique être une locataire exemplaire, elle a toujours réglé ses loyers et n’a occasionné aucun trouble, ni difficulté. Elle produit des témoignages en ce sens. Comparante à l’audience elle indique avoir toujours surveillé ses enfants et que son fils demande pardon.

Elle précise que son fils ne demeure plus au domicile familial suite à son incarcération et qu’il envisage à sa sortie de détention une installation dans une commune éloignée ([Localité 9]).

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande :

Le tribunal constate que la recevabilité de la demande n’est pas contestée et qu’aucun moyen ne permettrait de la remettre en cause.

En conséquence, il y a lieu de déclarer régulière et recevable la demande formée par L’OPH [Localité 10] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT à l’encontre de Madame [N] [C].

Sur la demande aux fins de résiliation de bail et ses suites :

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Conformément aux dispositions des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989, et ainsi qu’il est expressément prévu au contrat de bail conclu entre les parties, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus et d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Cette obligation impose donc au locataire de jouir des locaux loués dans des conditions normales, dans le respect des obligations qui lui sont imparties par le bail, le règlement de copropriété ou le règlement intérieur de l’immeuble, et ce sans les dégrader et sans créer aux autres occupants de l’immeuble ou aux tiers des troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage.

Le manquement du locataire à cette obligation est donc caractérisé en cas de détérioration du bien loué, d’injures, d’un usage non correct des locaux, et ce de manière continue, permanente et répétée.

Enfin, en application de l’article 1741 du code civil, le contrat de location se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En l’espèce, il est établi que selon avenant du 11 mars 2014 au contrat de bail initial du 2 février 2006, L’OPH [Localité 10] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT a donné en location à madame [N] [C] un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 10]

A l’appui de ses demandes, le bailleur produit :

— le contrat de bail et son avenant, étant précisé que le contrat de bail initial indique dans son article 7 l’obligation d’un usage paisible des lieux loués,

— un article de presse du journal l’Alsace en date du 21 mars 2024,

— le rôle de l’audience pénale du 18 mars 2024 condamnant monsieur [H] [I],

— trois jugements ordonnant l’expulsion des autres locataires impliqués dans ce trafic,

— le relevé de compte de Madame [N] [C] arrêté au 25 mars 2024,

— un avis d’échéance du 1er au 29 février 2024.

Il résulte des débats et des pièces que le fils de madame [N] [C] prenait part à un trafic de stupéfiants dans l’enceinte de l’immeuble, ce dernier ayant été condamné pénalement pour ces faits de surcroît en récidive.

Bien que madame [N] [C] ne soit pas à l’origine des faits, elle est néanmoins responsable des agissements de tous occupants de leur chef du logement loué par ses soins.

Dans le cas d’espèce les agissements du fils de madame [N] [C], qu’ils se déroulent au sein du logement ou de l’immeuble, doivent être considérés comme suffisamment graves et source d’insécurité ou de trouble justifiant la résiliation judiciaire du bail, ce d’autant plus, que ce dernier a été condamné lourdement en récidive et que rien, pour le moment ne prouve qu’il ne reviendra pas au domicile familial à l’issue de sa détention.

Il convient donc de dire que Madame [N] [C] a manqué à son obligation de jouissance paisible et de prononcer la résiliation du bail à ses torts exclusifs à compter du prononcé du jugement.

Madame [N] [C] est condamnée à évacuer de corps et de biens les lieux loués ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [N] [C] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Madame [N] [C] est désormais occupante sans droit ni titre à compter du prononcé de la présente décision et condamnée dès ce jour à verser à la l’OPH [Localité 10] Agglomération Habitat une indemnité d’occupation égale au montant de l’ancien loyer, soit 642,65 euros.

Sur les demandes accessoires :

L’équité commande de condamner Madame [N] [C] à verser la somme de 300 euros à l’OPH [Localité 10] Agglomération Habitat sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant à l’instance, elle sera condamnée aux entiers dépens.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

La magistrate temporaire chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE régulière et recevable la demande formée par L’OPH [Localité 10] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT à l’encontre de Madame [N] [C];

DIT que Madame [N] [C] est responsable des troubles occasionnés par son fils au sein de l’immeuble où elle est locataire,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail du 2 février 2016 liant Madame [N] [C] et L’OPH [Localité 10] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT concernant le logement situé [Adresse 3], à compter de ce jour, aux torts de Madame [N] [C],

ORDONNE l’expulsion de Madame [N] [C] de corps et de biens et de tout occupant de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

CONDAMNE Madame [N] [C] à payer, à compter du jugement à intervenir et jusqu’au départ effectif des lieux consacré par la remise des clés au bailleur, une indemnité d’occupation hors APL de 642,65 euros (six cent quarante-deux euros et soixante-cinq centimes) indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorée au titre des charges dues ;

CONDAMNE Madame [N] [C] à verser à L’OPH [Localité 10] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT la somme de 300 euros (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [N] [C] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Le présent jugement, prononcé par mise à disposition au greffe le 5 juin 2025, est

chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection présidant l’audience

La Greffière, Le juge des contentieux de la protection