TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e ZALCMAN

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e ZALCMAN

■

Charges de copropriété

N° RG 23/13200 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C24YG

N° MINUTE :

Assignation du :

05 Octobre 2023

JUGEMENT

rendu le 19 Juin 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son syndic, la société SAS DELON SYNDIC DE COPROPRIETE, elle-même représentée par son Président,

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par Maître Sandrine ZALCMAN de la SELEURL CABINET SANDRINE ZALCMAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0485

DÉFENDERESSE

Madame [C] [P]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/13200 – N° Portalis 352J-W-B7H-C24YG

Madame Julie KHALIL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 03 Avril 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 19 juin 2025.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Réputé contradictoire

En premier ressort

***

Exposé du litige

Madame [C] [P] est propriétaire du lot n° 11 au sein d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par jugement en date du 29 mai 2020, le tribunal judiciaire de Paris a condamné Madame [C] [P] au paiement notamment de la somme de 8.285,66 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 4ème trimestre 2019, outre la somme de 180 euros au titre des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Se plaignant de nouveaux impayés de charges de copropriétaire, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] a, par acte de commissaire de justice en date du 5 octobre 2023, fait assigner Madame [C] [P], au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, afin de :

« Condamner Madame [C] [P] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] au paiement de la somme de 14.898,23 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et capitalisation des intérêts s’il y lieu,

Condamner Madame [C] [P] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] au paiement d’une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts,

Juger qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire

Condamner Madame [C] [P] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] aux dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 2.400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ».

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), Madame [C] [P] n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 25 septembre 2024 et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 3 avril 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/13200 – N° Portalis 352J-W-B7H-C24YG

Motifs de la décision :

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur les demandes principales en paiement

Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame paiement de la somme de 14.898,23 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 3ème trimestre 2023 inclus (comprenant les frais de recouvrement prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965) avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/13200 – N° Portalis 352J-W-B7H-C24YG

À titre liminaire, il sera relevé que le syndicat des copropriétaires produit aux débats un décompte actualisé au 29 avril 2025, le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 avril 2025 ainsi qu’un relevé général des dépenses pour l’exercice 2024 édité le 20 février 2025. Ces pièces sont postérieures à l’ordonnance de clôture intervenue le 25 septembre 2024 et seront en conséquence déclarées irrecevables à ce titre.

Il justifie ensuite par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Madame [C] [P] est propriétaire du lot n° 11 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7].

Par ailleurs, il verse notamment à l’appui de sa demande :

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2019 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2018 ainsi que le budget prévisionnel 2019 et 2020 et voté les travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 octobre 2020 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2019 ainsi que le budget prévisionnel 2020 et 2021 et voté les travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 mai 2021 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2020 ainsi que le budget prévisionnel 2021 et 2022 et voté les travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 avril 2022 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2021 ainsi que le budget prévisionnel 2022 et 2023 et voté les travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 mai 2023 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2022 ainsi que le budget prévisionnel 2023 et 2024 et voté les travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 avril 2024 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2023 ainsi que le budget prévisionnel 2024 et 2025 et voté les travaux,

— une attestation de non recours concernant l’ensemble de ces assemblées générales des copropriétaires,

— les relevés généraux des dépenses pour les exercices 2020 à 2023,

— les appels individuels de fonds et travaux émis.

Il produit également le décompte des sommes dues depuis le 1er janvier 2020 et arrêtées au 1er septembre 2023, qui montre une dette du copropriétaire d’un montant de 14.718,23 € (déduction faite des frais de recouvrement d’un montant total de 180 €).

Dès lors, il résulte de ces éléments, déduction faite des frais de recouvrement, que le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible à hauteur de 14.718,23 € que Madame [C] [P] est condamnée à lui régler au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er septembre 2023.

En l’absence de production par le syndicat des copropriétaires demandeur de la mise en demeure du 4 août 2023 mentionnée dans son assignation, les intérêts au taux légal courent à compter du présent jugement.

Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat sollicite le paiement de la somme de 180 euros correspondant au montant de la mise en demeure adressée à la défenderesse le 4 août 2023 sans toutefois produire ni cette mise en demeure ni un justificatif des frais sollicités. Dans ces conditions, il sera débouté de ce chef de demande.

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

II – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi, en raison du non-paiement des charges de copropriété par le défendeur.

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/13200 – N° Portalis 352J-W-B7H-C24YG

Le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences des manquements à l’obligation de paiement des charges des défendeurs. Il ne produit aucune pièce justifiant que la défaillance de Madame [C] [P] lui a effectivement causé un préjudice indépendant du retard, notamment des difficultés de trésorerie ou la nécessité de procéder à des diligences particulières.

Dès lors, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

III – Sur les demandes accessoires

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [C] [P], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, Madame [C] [P] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Déclare irrecevables le décompte actualisé au 29 avril 2025, le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 avril 2025 ainsi que le relevé général des dépenses pour l’exercice 2024 édité le 20 février 2025, produits par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] ;

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/13200 – N° Portalis 352J-W-B7H-C24YG

Condamne Madame [C] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] les sommes de :

—  14.718,23 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de sa demande au titre des frais de recouvrement prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Condamne Madame [C] [P] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Condamne Madame [C] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] la somme de 2.400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 6] le 19 Juin 2025.

La Greffière Le Président