TRIBUNAL JUDICIAIRE

Site Camille Pujol

2 allées Jules Guesde

BP 7015

31068 TOULOUSE cedex 7

NAC: 5AA

N° RG 25/01650

N° Portalis DBX4-W-B7J-UEDR

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 16 Octobre 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, agissant poursuites et diligences de son représentant légal

C/

[B] [F]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Octobre 2025

à M^e Diane DUPEYRON

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 16 octobre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité à l’établissement Immeuble Coworking, [Adresse 1]

représentée par Maître Diane DUPEYRON, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [F]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 2 mars 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [B] [F] un appartement à usage d’habitation n°22 situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 354,52 euros pour le logement et 11,55 euros pour les annexes et une provision sur charges mensuelle de 47,05 euros.

Le 18 janvier 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Monsieur [B] [F] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA CDC HABITAT SOCIAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a ensuite fait assigner Monsieur [B] [F] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 2.600,72 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers au 31 décembre 2024, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge conventionnels, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 26 février 2025.

A l’audience du 2 septembre 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par Maître [I] [O], maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4.026,10 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’août 2025 comprise.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par acte de commissaire de justice remis à étude le 25 février 2025, Monsieur [B] [F] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 26 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 février 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 2 mars 2023 contient une clause résolutoire (article 7 – CLAUSE RESOLUTOIRE) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 18 janvier 2024, pour la somme en principal de 826,24 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [B] [F] n’a pas réglé la somme due dans le délai de deux mois. A défaut de paiement de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 mars 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 19 mars 2024 et Monsieur [B] [F] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [B] [F] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte du 31 août 2025 démontrant que Monsieur [B] [F] reste devoir la somme de 4.026,10 euros, mensualité d’août 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite.

Monsieur [B] [F] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.026,10 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 25 février 2025 sur la somme de 2.600,72 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [B] [F] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 19 mars 2024 au 31 août 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [B] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CDC HABITAT SOCIAL, Monsieur [B] [F] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 mars 2023 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL et Monsieur [B] [F] concernant un appartement à usage d’habitation n°22 avec ses annexes, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 19 mars 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [B] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [B] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA CDC HABITAT SOCIAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [F] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel la somme de 4.026,10 euros (décompte arrêté au 31 août 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’août 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 25 février 2025 sur la somme de 2.600,72 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [F] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [F] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame RODRIGUES Maria, greffière.

La greffière, Le juge,