TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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[Adresse 11]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02424 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JAFM

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 07 mars 2025

PARTIE REQUERANTE :

S.A. d’HLM NEOLIA prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Jean-michel ARCAY de la SELARL BOKARIUS & ARCAY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5 substitué par M^e Blanche D’ALBOY, avocat au barreau de MULHOUSE

PARTIE REQUISE :

Monsieur [N] [L] [D] [F]

né le 19 Juin 1976 à [Localité 8] (COTE D’IVOIRE)

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [M] [V] [T]

née le 01 Mai 1981 à [Localité 6] (COTE D’IVOIRE)

demeurant [Adresse 2]

représentée par Monsieur [N] [F], son concubin, muni d’un pouvoir

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Manon HANSER, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 07 mars 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 17 janvier 2025

en présence lors des débats de Lucia SACILOTTI auditrice de justice

FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

La SA d’HLM NEOLIA a donné à bail à M. [N] [L] [D] [F] et Mme [M] [V] [T] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] par contrat de location du 28 avril 2017 à effet au 15 mai 2017, pour un loyer mensuel de 651.24€ outre une provision de 72.97 € pour les charges générales, de 73.13 € pour le chauffage, de 45.37€ pour l’eau et 35.46€ pour le rechauffage de l’eau soit une somme mensuelle de 878.17€.

M. [N] [L] [D] [F] et Mme [M] [V] [T] ont par ailleurs loué à compter du 1er août 2018 un garage 0651001 accessoire au logement. En dernier lieu le loyer afférent au garage était fixé à 53.42 €.

Des loyers étant demeurés impayés, et en l’absence de justificatif d’assurance, la SA d’HLM NEOLIA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 juillet 2024.

Par exploit en date du 3 octobre 2024, la SA d’HLM NEOLIA a ensuite fait assigner M. [N] [L] [D] [F] et Mme [M] [V] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation au paiement d’arriérés locatifs et d’une indemnité d’occupation.

A l’audience du 6 décembre 2024, à laquelle seul M. [N] [L] [D] [F] a comparu, l’affaire a été renvoyée au 17 janvier 2025 pour permettre à celui-ci de produire des justificatifs de sa situation et de se présenter le cas échéant, muni d’un pouvoir de représentation pour Mme [M] [V] [T].

A l’audience du 17 janvier 2025 la SA d’HLM NEOLIA régulièrement représentée, a repris oralement les termes de son assignation complètée à l’audience, et demandé au juge de :

— déclarer sa demande recevable,

— constater la résiliation de plein droit du bail et ce, aux torts exclusifs des locataires;

— condamner M. [N] [L] [D] [F] et Mme [M] [V] [T] ainsi que de tous occupants de leur chef à évacuer l’appartement et le garage immédiatement et sans délai sous astreinte de 20 euros par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux;

— autoriser en tant que de besoin, l’huissier a se faire assister du concours de la force publique;

— de condamner M. [N] [L] [D] [F] et Mme [M] [V] [T] solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, indexation comprise, à compter des effets de la clause résolutoire soit à compter du 5 septembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux;

— de condamner M. [N] [L] [D] [F] et Mme [M] [V] [T] solidairement au paiement de la somme provisionnelle de 11975.64€ due au 10 janvier 2025 au titre des arriérés locatifs avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

— de condamner M. [N] [L] [D] [F] et Mme [M] [V] [T] solidairement au paiement d’une provision pour la période échue entre le 31 août 2024 date du décompte et le 5 septembre 2024 avec intérêts de droit à compter de l’ordonnance,

— de condamner M. [N] [L] [D] [F] et Mme [M] [V] [T] solidairement, sous astreinte de 50€ par jour de retard, à justifier d’une assurance locative en cours de validité;

— débouter M. [N] [L] [D] [F] et Mme [M] [V] [T] de l’intégralité de leurs prétentions notamment de leur demande de délais de paiement;

— subsidiairement si le paiement du 13 janvier 2025 valait paiement du loyer courant et en cas de délais de paiement, assortir la condamnation d’une clause de déchéance du terme ;

— de condamner M. [N] [L] [D] [F] et Mme [M] [V] [T] solidairement à lui payer une somme de 900€ en application de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière;

— de condamner M. [N] [L] [D] [F] et Mme [M] [V] [T] solidairement aux dépens en ce compris le coût de la sommation de payer du 27 septembre 2023 et du commandement de payer du 5 juillet 2024.

En réponse aux moyens des défendeurs, la SA d’HLM NEOLIA souligne qu’aucun justificatif n’a été produit et que les impayés ont été constatés depuis 2023. Elle se réfère aux nombreux rappels et mises en demeure restés infructueux relevant que le dernier paiement datait, avant la première audience, du mois de juin 2024.

Le conseil du bailleur précise avoir reçu un mail la veille de l’audience faisant état d’un paiement de 2500€ reçu le 13 janvier 2025, paiement n’apparaissant pas sur le dernier décompte du 10 janvier 2025.

La SA d’HLM NEOLIA fait observer que les montants dont M. [N] [L] [D] [F] propose de s’acquitter, ne sont pas cohérents avec les montants de revenus et charges déclarés ce jour.

Pour ces motifs, notamment, la SA d’HLM NEOLIA s’oppose aux délais de paiement en rappelant que la dette s’aggrave rapidement.

Par ailleurs, elle rappelle qu’il n’a été en aucun cas, justifié d’une assurance en cours de validité.

M. [N] [L] [D] [F] comparait en personne, également muni d’un pouvoir de représentation pour Mme [M] [V] [T].

Pour l’essentiel, les défendeurs font valoir qu’ils ont souscrit une assurance et que les justificatifs seront transmis au bailleur.

Ils exposent que Mme est employée en CDI et perçoit un salaire de 1200€ environ tandis que M. [N] [L] [D] [F] précise qu’il exerce en qualité de chauffeur de taxi en entreprise individuelle et perçoit un revenu de 1500 à 2000€ par mois. Il ajoute que le couple a quatre enfants à charge. Il reconnait que leur situation financière a été très compliquée en 2024 exposant avoir du faire face à un crédit automobile ainsi qu’au paiement de la licence de chauffeur.

Il annonce avoir mis en place un virement automatique à compter du mois suivant l’audience pour le paiement du loyer. Il considère pouvoir s’acquitter de versements de 600 à 700€ en plus du loyer courant, soit d’une somme totale de 1800€ par mois. Il sollicite donc des délais de paiement sur une année et exprime son souhait de rester dans le logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera statué par ordonnance contradictoire en premier ressort, la décision étant susceptible d’appel.

Par application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 4 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SA d’HLM NEOLIA justifie avoir signalé la situation d’impayés locatifs à la CCAPEX laquelle en a accusé réception par mail du 21 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire et les arriérés de loyers et charges :

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est tenu de s’acquitter du paiement des loyers et charges récupérables aux termes convenus.

L’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le locataire est tenu de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version alors applicable à la date de conclusion du contrat ou de son renouvellement, prévoit en outre que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire en cas d’impayé du loyer et des charges ainsi qu’en cas de non justification de l’assurance et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 5 juillet 2024, pour la somme en principal de 5400.58 € correspondant à un arriéré locatif arrêté à la date du 19 juin 2024 selon décompte annexé au commandement.

Le commandement a également été délivré aux fins de justifier sous un délai d’un mois de l’attestation d’assurance.

La charge de la preuve de leurs paiements et de la justification d’une assurance en cours de validité pèse sur les défendeurs.

Alors même que l’examen de l’affaire avait été renvoyé pour permettre aux défendeurs de produire des justificatifs, M. [N] [L] [D] [F] se présente à l’audience de renvoi sans justificatif ni de ses paiements, ni de la souscription d’une assurance en cours de validité.

La seule affirmation selon laquelle sa concubine qui est chargée des formalités administratives, va sans doute transmettre tout justificatif utile au bailleur, est totalement insuffisante.

Aucun paiement n’est en outre, intervenu dans le délai de deux mois suivant le commandement puisque le dernier paiement avait été enregistré le 18 juin 2024.

Les défendeurs restaient donc devoir la somme de 9297.23€ à la date du 5 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse.

Par conséquent, la résiliation du bail est acquise depuis le 5 septembre 2024 à minuit, en ce compris la résiliation du bail du garage qui est son accessoire.

Depuis cette date, M. [N] [L] [D] [F] et Mme [M] [V] [T] sont occupants sans droit ni titre du logement et redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de leur départ effectif avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient donc fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de dire qu’elle sera révisable conformément aux stipulations du bail résilié.

La SA d’HLM NEOLIA sollicite condamnation à paiement de la somme de 11975.64 € due au 10 janvier 2025 et produit un décompte arrêté à cette date, déduction devant être faite d’un paiement de 2500€ réalisé le 13 janvier 2025 ainsi que le bailleur le confirme à l’audience.

Le manquement des locataires à l’obligation de payers les loyers n’est pas sérieusement contestable, et justifie l’octroi d’une provision à hauteur de la somme de 11457.48€ déduction étant faite des frais de justice qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif (140.30 + 187.89 + 189.97).

M. [N] [L] [D] [F] et Mme [M] [V] [T] seront donc condamnés solidairement à payer à la SA d’HLM NEOLIA cette somme de 11457.48€ due au 10 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse et paiement du 13 janvier 2025 déduit, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les délais de paiement :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de l’audience telle que modifiée par l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, dispose que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.".

En premier lieu, il échet d’observer qu’aucun paiement du loyer courant n’avait été repris antérieurement à la première audience du 6 décembre 2024, M. [N] [L] [D] [F] annonçant alors vouloir produire des justificatifs, ce qu’il n’a pas fait.

Par ailleurs, il convient de noter que le bailleur a, à de multiples reprises, tenté d’obtenir des défendeurs le respect de leurs obligations locatives, ainsi qu’en attestent les nombreux courriers qui leur ont été adressés.

Or, la dette ne cesse de croître et le seul paiement deux jours avant la dernière audience est insuffisant dès lors que par ailleurs, les défendeurs ne justifient pas de leur situation familiale, personnelle et professionnelle pas plus qu’ils ne justifient des charges exceptionnelles qui les auraient empêché de faire face à leurs obligations locatives.

La demande de délais de paiement sera donc rejetée.

Partant, afin de mettre fin à l’occupation sans titre des lieux, il convient de juger que ces lieux doivent être libérés dans les deux mois de la signification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux visant la présente décision.

A défaut, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [N] [L] [D] [F] et Mme [M] [V] [T], de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

— Sur la demande d’injonction d’avoir à justifier d’une assurance locative :

Le bail étant résilié de plein droit depuis le 5 septembre 2024, eu égard à la qualité d’occupants sans droit ni titre et à la libération des lieux, le cas échéant sous la contrainte, la demande tendant à la justification d’une assurance garantissant les risques locatifs est sans objet.

— Sur les demandes accessoires :

M. [N] [L] [D] [F] et Mme [M] [V] [T], parties perdantes, doivent supporter solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il n’y a pas lieu d’y inclure le cout de la sommation de payer antérieure dont la charge est régie par les dispositions qui lui sont propres et qui n’est pas nécessaire à l’instance.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SA d’HLM NEOLIA dont la demande sera rejetée.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 avril 2017 entre la SA [Adresse 9] d’une part et M. [N] [L] [D] [F] et Mme [M] [V] [T] d’autre part, concernant un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 5 septembre 2024 à minuit et que le contrat s’est trouvé résilié de plein droit à compter de cette date ;

CONSTATE que le bail conclu le 1er août 2018 concernant le garage est résilié de plein droit à compter du 05 septembre 2024 à minuit ;

FIXE l’indemnité d’occupation provisionnelle due par M. [N] [L] [D] [F] et Mme [M] [V] [T] solidairement entre eux au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, cette indemnité étant indexée aux conditions du bail révisé;

CONDAMNE M. [N] [L] [D] [F] et Mme [M] [V] [T] solidairement entre eux aux paiement de ladite indemnité ;

DEBOUTE M. [N] [L] [D] [F] et Mme [M] [V] [T] de leur demande de délais de paiement ;

ORDONNE en conséquence à M. [N] [L] [D] [F] et Mme [M] [V] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur ou à son mandataire dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

DIT qu’à défaut pour M. [N] [L] [D] [F] et Mme [M] [V] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA D’HLM NEOLIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [N] [L] [D] [F] et Mme [M] [V] [T] solidairement à payer à la SA d’HLM NEOLIA à titre provisionnel la somme de 11457.48€ (onze mille quatre cent cinquante sept euros quarante huit centimes) due au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation arrêté au 10 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse et paiement du 13 janvier 2025 déduit, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

DEBOUTE la SA d’HLM NEOLIA de sa demande de justification d’un contrat d’assurance;

CONDAMNE M. [N] [L] [D] [F] et Mme [M] [V] [T] solidairement aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

DEBOUTE la SA d’HLM NEOLIA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Le Greffier, Le Président,