TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MULHOUSE

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[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 4]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00962 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JITX

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 17 octobre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIES DEMANDERESSES :

Madame [P] [K] épouse [N]

née le 09 Octobre 1970 à [Localité 10] (BAS RHIN),

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Céline RICHARDOT, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 75

Monsieur [B] [J] [N]

né le 07 Février 1966 à [Localité 9] (HAUT RHIN),

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Céline RICHARDOT, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 75

PARTIES DEFENDERESSES :

Monsieur [T] [O]

né le 16 Octobre 1983 à [Localité 9] (HAUT RHIN),

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Madame [W] [U] épouse [O]

née le 05 Mars 1984 à [Localité 9] (HAUT RHIN),

demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

Monsieur [C] [F] [G], en sa qualité de caution solidaire

né le 28 Janvier 1984 à [Localité 6] (COTE D’IVOIRE),

demeurant dernier domicile connu [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Yannick ASSER : Président

Manon HANSER : Greffier

en présence lors des débats de [S] [X] auditeur de justice

DEBATS : à l’audience du 04 Juillet 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 17 octobre 2025 et signé par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 3 décembre 2021, Madame [P] [K] épouse [N] et Monsieur [B]-[J] [N] ont loué à [T] [O] et Madame [W] [U] épouse [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 840 euros hors charges.

Par acte du 3 novembre 2021, Monsieur [C] [G] s’est porté caution solidaire des époux [O].

Un état des lieux d’entrée a été établi le 3 décembre 2021 entre Madame [P] [N], bailleresse, et les locataires.

Par courrier recommandé du 12 septembre 2023, les bailleurs ont écrit aux locataires qu’ils ne respectaient pas le plan d’apurement mis en place en partenariat avec la CAF du Haut-Rhin en décembre 2022.

Un état des lieux de sortie a été établi le 5 décembre 2024 par Maître [A] [Y], commissaire de justice à [Localité 8].

Par actes de commissaire de justice des 31 mars et 5 mai 2025, Madame [P] [K] épouse [N] et Monsieur [B] [J] [N] ont fait délivrer respectivement à [T] [O] et Madame [W] [U] épouse [O], locataires, et à Monsieur [C] [G] en sa qualité de caution solidaire des locataires, une assignation devant le juge des contentieux de la protection de Mulhouse.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 4 juillet 2025.

A cette audience, Madame [P] [K] épouse [N] et Monsieur [B] [J] [N], représentés par leur conseil, sollicitent oralement le bénéfice de leur acte introductif d’instance et demandent de :

— condamner solidairement [T] [O], Madame [W] [U] épouse [O] et Monsieur [C] [G] à payer à Madame [P] [K] épouse [N] et Monsieur [B] [J] [N] la somme de 7 845,50 euros correspondant au montant des dégradations dont ils sont tenus de répondre en leur qualité de locataire,

— dire que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,

— condamner solidairement [T] [O], Madame [W] [U] épouse [O] et Monsieur [C] [G] à payer à Madame [P] [K] épouse [N] et Monsieur [B] [J] [N] la somme de 13 686,52 euros au titre des loyers demeurés impayés, ladite somme portant intérêt aux taux légal à compter du 12 septembre 2023 date d’envoi du recommandé rappelant le plan d’apurement et la dette locative,

— condamner solidairement [T] [O], Madame [W] [U] épouse [O] et Monsieur [C] [G] à payer à Madame [P] [K] épouse [N] et Monsieur [B] [J] [N] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement [T] [O], Madame [W] [U] épouse [O] et Monsieur [C] [G] aux entiers dépens de la procédure,

— rappeler l’exécution provisoire du jugement.

Cité par actes délivrés à étude, [T] [O], Madame [W] [U] épouse [O] ne sont ni comparants ni représentés.

Cité par acte selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [C] [G] ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire est mise en délibéré au 17 octobre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes en paiement

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions. L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a entraîné l’extinction de son obligation.

Au titre des loyers et charges impayés

Le délai de préavis applicable au congé court à compter du jour de la remise en main propre au bailleur, de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice.

En application des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables qui sont exigibles sur justification. Si les charges donnent lieu au versement de provisions, elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle par le bailleur, qui doit justifier du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

En l’espèce, les bailleurs ont signifié le 4 avril 2024 aux locataires un congé pour motifs sérieux et légitimes pour la date du 2 décembre 2024, date jusqu’à laquelle les loyers et charges impayés sont dus.

Pour appuyer leur demande de paiement, les bailleurs versent notamment aux débats le contrat de location et le décompte des sommes dues.

L’analyse des pièces produites fait ressortir un arriéré de loyers et charges de 13 686,52 euros pour la période allant jusqu’au 2 décembre 2024.

Dès lors, au titre des loyers et charges impayés, [T] [O], Madame [W] [U] épouse [O] et Monsieur [C] [G] sont condamnés solidairement à payer la somme de 13686,52 euros à Madame [P] [K] épouse [N] et Monsieur [B] [J] [N], somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2023.

Au titre des réparations locatives

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, le locataire est obligé :

(…)

c – “de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d – “de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.”

Le décret du 26 août 1987 pris pour l’application de ces dispositions rappelle qu’outre la liste de réparations visées en son annexe, “sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.”

Cette obligation perdure pendant toute la durée d’occupation postérieure à la résiliation du bail.

C’est au bailleur qu’il appartient de démontrer l’existence de dégradations et au preneur qu’il revient d’établir que les désordres ont eu lieu à raison des circonstances exonérantes précitées.

En outre, il est rappelé que si la notion de bon état ne signifie pas que les sols, murs et équipements sont en état neuf et si, en droit, le bailleur ne peut prétendre à la remise à neuf de l’appartement, les locataires sont néanmoins tenus de réparer les dégradations sous réserve de la vétusté et de l’usure résultant d’un usage normal.

L’existence de dégradations locatives résulte normalement de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux de sortie les problèmes suivants :

— Entrée : carrelage à nettoyer, décollement du papier peint aux angles

— Toilettes à l’entrée : papier peint avec moisissures, robinetterie entartrée qui fonctionne, porte bois avec poignée descellée

— Coin cuisine : carrelage à nettoyer, papier peint avec des tâches, peinture écaillée au plafond, gros impact sur le plan de travail, filtres de la hotte non entretenus

— Séjour : carrelage à nettoyer, présence de moisissures sur le papier peint, traces d’infiltrations sur le plafond, présence de rouille à l’extérieur du poêle, porte du poêle qui ne ferme plus

— Escalier accès étage : importantes infiltrations, papier peint décollé

— Dégagement : parquet très abîmé

— Chambre arrière : traces d’infiltration sur papier peint, gribouillages de couleur bleue au plafond

— Chambre avant : parquet très abîmé, importantes moisissures sur la tapisserie

— Salle d’eau : peinture avec d’importantes moisissures, joints sales et porte vitrée entartrée de la douche, tiroir du meuble qui ne ferme plus correctement, meuble colonne haut avec décollement sur l’une des faces, robinetterie entartrée mais qui fonctionne, deux aérations VMC à nettoyer.

Concernant les devis de travaux, même si l’état des lieux de sortie mentionne les différents dégâts susdécrits, les locataires ne sauraient supporter la prise en charge d’une remise à neuf. Ainsi, la demande à hauteur de 7 845,50 euro est réduite à 2 500 euros.

En conséquence, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [T] [O], Madame [W] [U] épouse [O] et Monsieur [C] [G] à payer à Madame [P] [K] épouse [N] et Monsieur [B] [J] [N] la somme de 2 500 euros au titre des réparations locatives, somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2025.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [O], Madame [W] [U] épouse [O] et Monsieur [C] [G], parties perdantes, supportent solidairement la charge des dépens.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [P] [K] épouse [N] et Monsieur [B] [J] [N] les frais exposés et non compris dans les dépens. Ainsi, Monsieur [T] [O], Madame [W] [U] épouse [O] et Monsieur [C] [G] sont condamnés solidairement à leur payer une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [O], Madame [W] [U] épouse [O] et Monsieur [C] [G] à payer la somme de 13 686,52 euros au titre des loyers et charges impayés à Madame [P] [K] épouse [N] et Monsieur [B] [J] [N], somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2023 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [O], Madame [W] [U] épouse [O] et Monsieur [C] [G] à payer à Madame [P] [K] épouse [N] et Monsieur [B] [J] [N] la somme de 2 500 euros au titre des réparations locatives, somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [O], Madame [W] [U] épouse [O] et Monsieur [C] [G] aux dépens ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [O], Madame [W] [U] épouse [O] et Monsieur [C] [G] à payer à Madame [P] [K] épouse [N] et Monsieur [B] [J] [N] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 17 octobre 2025, par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,