TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P. 3009

[Adresse 4]

[Localité 5]

☎ [XXXXXXXX01]

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Référé civil

N° RG 24/00002 – N° Portalis DB2G-W-B7H-ITA6

MINUTE n°

République Française

Au nom du Peuple Français

O R D O N N A N C E

du 21 janvier 2025

Dans la procédure introduite par :

Monsieur [R] [G]

demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Kamélia EL GHAOUI, avocat au barreau de MULHOUSE (postulant) et Maître Benjamin LEMOINE, avocat au barreau de VERSAILLES (plaidant)

requérant

à l’encontre de :

S.A.S. RESIDENCE STELLA [Localité 7]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Marie-Laure SCHOTT-RIESEMANN, avocat au barreau de MULHOUSE (postulant) et Maître Martin VALLUIS, avocat au barreau de PARIS (plaidant)

requise

Nous, Valérie MESSER PIN, première vice-présidente au tribunal judiciaire de céans, assistée de Océane NGUYEN, greffière, avons rendu l’ordonnance suivante :

Après avoir, à notre audience publique des référés du 26 novembre 2024, entendu les parties en leurs conclusions et observations,

Statuons comme suit :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé daté du 20 juillet 2018 et ayant pris effet le 30 décembre 2017, M. [R] [G] a consenti à la société [Adresse 8] [Localité 7], pour une durée de 11 ans et 9 mois, un bail commercial portant sur des locaux d’habitation meublés, dépendant d’un immeuble composé de résidences de services aux seniors sis [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 6 900 euros HT, soit 7 590 euros TTC, payable par échéances trimestrielles.

Par assignation signifiée le 12 décembre 2023, M. [R] [G] a attrait la société RÉSIDENCE STELLA [Localité 7] devant la juridiction des référés, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions reçues le 26 novembre 2024 et reprises à l’audience de plaidoirie, M. [R] [G] demande à la juridiction des référés de :

— condamner la société [Adresse 8] [Localité 7] à lui verser, à titre de provision, la somme de 34 110,16 euros, correspondant au montant de l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2023,

— ordonner la poursuite du contrat de bail commercial et ce, jusqu’à ce que le juge du fond se prononce sur la résolution unilatérale notifiée par la société RÉSIDENCE STELLA [Localité 7],

— à titre infiniment subsidiaire,

— condamner la société [Adresse 8] [Localité 7] à lui verser, à titre de provision, la somme de 17 527,32 euros, correspondant au montant de l’arriéré locatif arrêté au 7 avril 2022, date de réception de la lettre de notification de résiliation adressée en recommandé avec accusé de réception par la société RÉSIDENCE STELLA [Localité 7],

En tout état de cause,

— débouter la société [Adresse 8] [Localité 7] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la société RÉSIDENCE STELLA [Localité 7] à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement et en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [R] [G] fait valoir pour l’essentiel :

— qu’il n’a pas eu connaissance d’une lettre recommandée en date du 8 mars 2022, dans laquelle la société [Adresse 8] [Localité 7], visant l’article 7 du contrat de bail, l’aurait mis en demeure de donner, sous quinzaine, un pouvoir spécial à M. [U] [J], en sa qualité de représentant légal de la société STELLA MANAGEMENT, avec mandat de prendre part aux délibérations en ses lieu et place lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 31 mars 2022,

— que ledit courrier prévoyait qu’à défaut de déférer à la mise en demeure, le bail serait résilié « de plein droit »,

— que par lettre recommandée en date du 7 avril 2022, la société [Adresse 8] [Localité 7] lui a notifié la résiliation du contrat de bail à compter du 1er avril 2022,

— que la mise en demeure du 19 mai 2023 de régler l’arriéré locatif est restée vaine,

— qu’il existe une contestation sérieuse sur la gravité du comportement lui étant reproché, consistant à n’avoir pas transmis en temps utile son pouvoir à l’assemblée générale des copropriétaires.

Suivant conclusions reçues le 1er octobre 2024 et reprises à l’audience de plaidoirie, la société RÉSIDENCE STELLA [Localité 7] demande à la juridiction des référés de :

A titre principal,

— dire n’y avoir lieu à référé à raison de l’existence de contestations sérieuses,

En conséquence,

— débouter M. [R] [G] de sa demande de versement de la somme de 30 762 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2023,

— débouter M. [R] [G] de sa demande de versement de la somme de 17 527,32 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 7 avril 2022,

— débouter M. [R] [G] de l’ensemble du surplus de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

— constater le manquement de M. [R] [G] à la clause prévue à l’article 7 du bail,

— constater le caractère suffisamment grave de l’inexécution contractuelle de M. [R] [G],

— constater la validité de la mise en demeure,

— en conséquence, juger de la validité de la résiliation unilatérale du bail,

A titre très subsidiaire,

— constater l’inexécution contractuelle de M. [R] [G],

A titre infiniment subsidiaire,

— juger de l’existence de ses difficultés financières,

— en conséquence, ordonner le report de vingt-quatre mois du paiement de l’intégralité de la somme de 30 762 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2023, ou à défaut l’étalement de la dette sur un délai de vingt-quatre mois à compter de la signification de la présente décision,

En tout état de cause,

— débouter M. [R] [G] de l’ensemble du surplus de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [R] [G] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [R] [G] aux entiers dépens.

La société [Adresse 8] [Localité 7] fait valoir qu’il n’est pas de la compétence du juge des référés de statuer sur la validité de la résiliation du contrat de bail.

Elle précise notamment que la violation de la clause de l’article 7 du contrat de bail par M. [R] [G] est constitutive d’une inexécution contractuelle dont le caractère grave est avéré.

La société fait valoir que des contestations sérieuses empêchent le juge des référés de faire droit à la demande en paiement de M. [R] [G], celui-ci n’ayant pas respecté l’obligation de délivrance lui incombant, à défaut d’ameublement des logements de la résidence ainsi qu’en raison de la non-réalisation des travaux nécessaires à la conformité des locaux avec la réglementation applicable, comme le démontre le procès-verbal de constat d’huissier dressé le 6 mars 2020.

La société RÉSIDENCE STELLA [Localité 7] précise que ces défauts ne permettent pas aux bailleurs de lui garantir la jouissance paisible des lieux, contrairement au principe défini par l’article 1791 du code civil, et que la date de prise d’effet des baux en question en a été affectée.

La société [Adresse 8] [Localité 7] ajoute que l’obligation de paiement des loyers qui leur est rappelée par le demandeur s’avère d’autant plus contestable en raison de la pandémie de Covid-19, laquelle constitue une circonstance exceptionnelle et grave au sens de l’article 5 du contrat de bail, justifiant le défaut d’exécution de leur règlement.

La société RÉSIDENCE STELLA [Localité 7] précise également que la crise sanitaire est constitutive d’un cas de force majeure, tel que défini à l’article 1218 du code civil, et équivaut à une destruction partielle des lieux loués, au sens de l’article 1722 dudit code.

La société [Adresse 8] MULHOUSE sollicite des délais de paiement sur vingt-quatre mois en raison de ses difficultés financières avec des pertes d’exploitation consécutives, des difficultés d’exploitation de la résidence liées aux restrictions sanitaires résultant de la Covid-19 en précisant que lesdites difficultés ont été reconnues par le tribunal judiciaire de Reims dans une décision du 3 avril 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la poursuite du contrat de bail commercial :

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, M. [R] [G] expose avoir été destinataire d’une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 7 avril 2022 de la société RESIDENCE STELLA [Localité 7], lui notifiant la résiliation de plein droit du contrat de bail à compter du 1er avril 2022, en application des dispositions de l’article 1226 du code civil.

Il fait valoir que la résiliation unilatérale notifiée par la société RESIDENCE STELLA [Localité 7] est dépourvue d’effet et sollicite, aux termes du dispositif de ses conclusions, que soit ordonné la poursuite du contrat de bail commercial, et ce, jusqu’à ce que le juge du fond se prononce sur celle-ci.

À cet effet, il relève que le courrier recommandé faisait référence à une sommation du 8 mars 2022, laquelle, au visa de l’article 7 du contrat de bail liant les parties, le mettait en demeure sous quinzaine « de donner un pouvoir spécial à Monsieur [U] [J], en sa qualité de représentant légal de la société STELLA MANAGEMENT, elle-même Président de la société RESIDENCE STELLA [Localité 7], avec mandat de prendre part aux délibérations en vos lieux et place lors de l’Assemblée des copropriétaires du 31 mars 2022. »

En l’occurrence, le contrat de bail commercial liant les parties stipule en son article 7 intitulé « Mandat de représentation » : « Comme condition essentielle et déterminante du présent bail sans laquelle il n’aurait pas été consenti, l’investisseur donne mandat au gestionnaire ou à toute autre personne indiquée par celui-ci, de le représenter aux Assemblées de copropriétaires.

A cet effet, il devra, lors de chaque convocation aux Assemblées, adresser une copie de cette convocation et donner un pouvoir spécial au représentant que la société locataire lui indiquera, avec mandat de prendre part aux délibérations en ses lieux et places, dans l’intérêt commun du mandat et du mandataire afin de conserver l’immeuble de sa destination.

(…) A défaut pour l’investisseur, de consentir pareil mandat et quinze jours après sommation de le faire, contenant mention de la présente clause restée sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au gestionnaire, l’investisseur devant supporter toutes les conséquences qui en résulteraient. »

M. [R] [G] soutient n’avoir jamais été destinataire de la sommation du 8 mars 2022, et que le manquement visé à l’article précité n’atteint pas le seuil de gravité exigé au titre de la résiliation unilatérale du contrat.

Toutefois, le juge des référés est uniquement compétent pour constater la résiliation d’un bail en application d’une clause résolutoire et non pour apprécier les conditions permettant le prononcé de la résiliation.

En ce sens, il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la régularité de la résiliation unilatérale du contrat notifiée par la société RESIDENCE STELLA [Localité 7], la caractérisation de la faute relevant de la seule compétence du juge du fond.

A titre surabondant, il sera observé que la société RESIDENCE STELLA [Localité 7] verse aux débats l’accusé de réception du courrier recommandé du 8 mars 2022, retourné avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

Il n’y a pas lieu à référé sur la demande formée par M. [R] [G].

Sur le bien-fondé de la demande de paiement formée par M. [R] [G] :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce et au regard des développements qui précèdent, la demande en paiement des loyers échus postérieurement au 7 avril 2022, date à laquelle la société RESIDENCE STELLA [Localité 7] a notifié la résiliation unilatérale du bail, apparaît sérieusement contestable et sera rejetée.

Du reste, les seules constatations figurant dans le procès-verbal d’huissier dressé le 6 mars 2020 ne sauraient suffire à justifier l’exception d’inexécution alléguée par la société [Adresse 8] [Localité 7] pour s’abstenir de régler à M. [R] [G] l’intégralité des loyers échus depuis 2020 et jusqu’au 7 avril 2022.

En effet, les quelques manquements relevés concernant l’aménagement des parties privatives et communes ne permettent pas de conclure au défaut total de jouissance des logements donnés à bail à la société RÉSIDENCE STELLA [Localité 7] par M. [R] [G], au sens de l’article 1791 du code civil.

Dès lors, la date de prise d’effet des baux n’en a pas été affectée.

Par ailleurs, le fait que la résidence en cause n’a été meublée en totalité qu’à compter du 1er octobre 2018 n’autorisait pas la société [Adresse 8] [Localité 7] à ne pas satisfaire à son obligation de paiement des loyers échus postérieurement à cette date.

De plus, la force majeure alléguée par la société RÉSIDENCE STELLA [Localité 7] ne saurait lui permettre, en tant que débiteur, de s’exonérer de l’obligation de paiement des sommes d’argent lui incombant au titre des loyers échus.

La société [Adresse 8] [Localité 7] ne peut pas non plus valablement invoquer l’exception d’inexécution concernant le défaut de respect, durant la période de confinement liée à la crise sanitaire, des obligations de délivrance et de jouissance des lieux loués pesant sur le bailleur, dans la mesure où n’est pas rapportée la preuve par la partie défenderesse de l’impossibilité absolue d’utiliser les locaux faisant l’objet du contrat, d’autant que la poursuite de l’activité du preneur n’avait pas été interdite par l’autorité administrative.

Pour ce même motif, ces circonstances ne peuvent justifier le non-paiement des loyers pour trouble de jouissance, tel que prévu à l’article 5 des contrats de bail conclus par les parties le 20 juillet 2018.

La société RÉSIDENCE STELLA [Localité 7] n’est pas plus fondée à faire valoir la perte des lieux loués durant la période de la crise sanitaire, sur le fondement de l’article 1722 du code civil, les dispositions de celui-ci n’ayant pas vocation à s’appliquer en l’occurrence, le preneur ayant continué d’en jouir durant la période considérée.

En conséquence, il y a lieu de considérer que l’existence de l’obligation de paiement des loyers imputables à la société [Adresse 8] [Localité 7] n’est pas sérieusement contestable, de sorte que M. [R] [G] est fondé à lui réclamer, à titre de provision, le paiement de la somme de 17 527,32 euros, correspondant aux loyers échus et exigibles sur la période s’étendant du 1er janvier 2020 au 7 avril 2022.

Enfin, il convient de condamner la société RÉSIDENCE STELLA [Localité 7] à payer à M. [R] [G] ladite somme en principal, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur la demande de délais de paiement formée par la société [Adresse 8] [Localité 7] :

L’article 1343-5 du code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la société RÉSIDENCE STELLA [Localité 7] sollicite des délais de paiement sur vingt-quatre mois pour apurer sa dette.

Cependant, elle ne produit aucun élément de nature à justifier de sa situation financière actuelle.

De plus, il importe de relever qu’indépendamment de sa situation financière, la société [Adresse 8] [Localité 7] n’a versé aucun loyer, même partiellement, à M. [R] [G] depuis le 1er trimestre 2020.

Dès lors, la demande de délais de paiement formulée par la société RÉSIDENCE STELLA [Localité 7] sera rejetée.

Sur les autres demandes :

Conformément aux articles 696 et 700 du code de procédure civile, la société RESIDENCE SELLA [Localité 7], partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 800 euros au titre des frais exposés par M. [R] [G] et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Valérie MESSER PIN, première vice-présidente au tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe et en premier ressort :

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de poursuite du bail formée par M. [R] [G] ;

CONDAMNONS la société [Adresse 8] [Localité 7] à payer à M. [R] [G], à titre de provision, la somme de 17 527,32 euros (dix sept mille cinq cent vingt sept euros et trente deux centimes), correspondant aux loyers échus et exigibles sur la période s’étendant du 1er janvier 2020 au 7 avril 2022, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

REJETONS la demande de délais de paiement formulée par la société RÉSIDENCE STELLA [Localité 7] ;

CONDAMNONS la société [Adresse 8] [Localité 7] à payer M. [R] [G] la somme de 800 € (huit cents euros), en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société RÉSIDENCE STELLA [Localité 7] aux dépens ;

CONSTATONS l’exécution provisoire de plein droit des dispositions de la présente ordonnance ;

ET AVONS signé la minute de la présente ordonnance avec la greffière.

La greffière, La présidente,