TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 2]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/1483

N° RG 24/02068 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I54X

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 14 août 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [M] [K]

né le 20 Novembre 1978 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Sandrine WALTER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 81

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [J] [S]

né le 27 Septembre 1980 à [Localité 7] (TURQUIE)

de nationalité Turque, demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [D] [P] épouse [S]

née le 24 Septembre 1981 à , demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président

[Z] [U] : auditrice de justice

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 20 Mai 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 14 août 2025 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, [Z] [U], auditrice de justice et Patricia HABER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 février 2022, et par l’intermédiaire de l’agence ADB CONSULTING 68 SAS, ayant mandat de gestion locative, Monsieur [M] [K] a donné à bail à Madame [D] [S] et Monsieur [J] [S], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 800 euros outre 20 euros de provision pour charges.

Les locataires ont donné leur préavis et ont quitté les lieux le 31 août 2022, conformément à l’état des lieux de sortie contradictoire établit ledit jour.

Par lettre recommandée du commissaire de justice avec accusé de réception en date du 29 avril 2023, le bailleur a mis en demeure les locataires de régulariser le paiement des arriérés de loyers et charges ainsi que des dégradations locatives à hauteur de la somme de 4 172,79 euros.

Par actes de commissaire de justice délivrés le 14 août 2024, Monsieur [M] [K] a fait assigner Madame [D] [S] et Monsieur [J] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins d’obtenir principalement le paiement des arriérés de loyer, des réparations locatives ainsi que de dommages et intérêts.

L’affaire a été initialement appelée à l’audience du 21 janvier 2025 pour être retenue à celle du 20 mai 2025. Représenté par son conseil, Monsieur [M] [K] se réfère à ses conclusions d’assignation et demande au juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

condamner solidairement Madame [D] [S] et Monsieur [J] [S] à lui payer la somme de 2 444,93 euros à titre d’arriérés de loyers, augmentée des intérêts légaux à compter de la décision ;condamner solidairement Madame [D] [S] et Monsieur [J] [S] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des réparations locatives, augmentée des intérêts légaux à compter de la décision ;condamner solidairement Madame [D] [S] et Monsieur [J] [S] à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, augmentée des intérêts légaux à compter de la décision ;condamner in solidum Madame [D] [S] et Monsieur [J] [S] aux dépens ;condamner in solidum Madame [D] [S] et Monsieur [J] [S] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes en paiement, sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [M] [K] souligne être bénéficiaire d’un arriéré locatif de la part de ses anciens locataires, qui n’ont pas réglé les loyers durant les 7 mois d’occupation des lieux.

Il soutient qu’ils sont également redevables des frais engendrés suites aux dégradations du logement relevant de réparations locatives à savoir du mauvais état des murs de l’appartement, du non-fonctionnement du volet de la chambre n°2 et de l’absence de barre de seuil ainsi que du non-fonctionnement d’un éclairage et d’un volet dans la cuisine et du manque d’une vis de fixation du four.

Le bailleur indique subir un préjudice du fait du comportement des locataires dès lors que les locataires ont donné leur préavis de départ moins de sept mois après leur arrivée et qu’ils n’ont pas payer les loyers, de sorte qu’il a perdu du temps et perdu une chance de louer son logement à des locataires solvables et sérieux.

En réplique aux défendeurs, il conteste leurs allégations et indique qu’il n’a perçu aucun paiement des défendeurs depuis la sortie des lieux.

A l’audience du 20 mai 2025, Madame [D] [S] et Monsieur [J] [S] sont présents. Ils sollicitent du juge des contentieux de la protection la limitation de la condamnation en paiement au titre des arriérés locatifs à la somme de 1 208 euros ainsi que le rejet des autres condamnations en paiement.

D’une part, ils contestent le montant sollicité au titre des arriérés de loyers et soutiennent n’être redevables que de la somme de 1 208 euros.

D’autre part, à propos des dégradations du logement, ils en contestent la réalité. Ils soutiennent avoir effectué des travaux dans le logement avec l’accord du propriétaire et de l’agence immobilière et invoquent des dysfonctionnements dans le logement eu égard à l’absence de réparation de trois volets et l’absence de remplacement de radiateurs. Par ailleurs ils soulignent ne pas avoir utilisé l’électroménager.

Les parties comparantes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

Ainsi, il y a lieu de statuer, en considération de la nature de l’affaire et de la valeur en litige, par jugement contradictoire en premier ressort en application de l’article 467 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 août 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article 1353 du Code civil, la charge de la preuve repose sur celui qui réclame l’exécution d’une obligation. En revanche, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément aux dispositions de l’article 7a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, deux extraits de compte émanant de l’agence ADB CONSULTING ont été produits aux débats et permettent de mettre en lumière l’existence de nombreux impayés de loyers et charges de la part des locataires depuis le mois de mars 2022. A cet égard, si l’extrait de compte en date du 21 novembre 2022, produit par Monsieur [M] [K] fait état d’un arriéré locatif de 2 444,93 euros, en revanche l’extrait de compte en date du 07 janvier 2025 produit par les locataires met en lumière un arriéré locatif de 1 208,86 euros suite à deux paiements réalisés les 16 septembre 2022 et 8 juin 2023 pour la somme totale de 1 660 euros.

Par conséquent, Madame [D] [S] et Monsieur [J] [S], solidairement engagés conformément au contrat de bail, seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 1 208,86 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, selon le décompte arrêté au 7 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les réparations locatives,

En vertu de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive. A ce titre, il prévoit notamment que le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

A cet égard, l’usure normale des peintures, papiers peints et sols est assimilable à la vétusté lorsque aucune remise à neuf de ces éléments n’a été faite depuis de nombreuses années.

Il résulte de cet article une présomption pesant sur le locataire, le bailleur qui poursuit la condamnation du locataire à des réparations locatives devant rapporter uniquement la preuve de ce que les dégradations constatées dans les lieux loués sont survenues pendant la durée du bail ou que le locataire a fait un usage anormal des lieux.

Par ailleurs, s’il est constant que le locataire n’a pas à prendre en charge les réparations locatives qui sont dues à des vétustés, malfaçons, vices de construction, cas fortuit ou force majeure, l’état de vétusté ne peut être invoqué par le preneur que s’il ne résulte pas de sa négligence ou d’un défaut d’entretien.

En l’espèce, le bailleur impute aux locataires plusieurs types de dégradations aux locataires, conformément aux constats de l’état des lieux de sortie qui mentionne :

— au niveau de la cuisine l’absence de fonctionnement d’un volet et de l’éclairage mural ainsi que l’absence de la vis de fixation droite du four ;

— au niveau de la chambre n°2, l’absence de fonctionnement du volet et l’absence de la barre de seuil du sol ;

— au niveau de la chambre n°3, le mauvais état des murs qui ont été mal peints

— l’état d’usage des murs de l’entrée, la cuisine, le séjour, les WC et la salle de bain.

A cet égard, il convient de souligner que lors de l’état des lieux d’entrée, les murs de l’entrée, de la cuisine, du séjour, des WC et de la salle de bains étaient déjà en état d’usage et que le volet de la cuisine était hors d’usage. Par conséquent, le bailleur ne peut imputer ces dégradations aux locataires.

Parallèlement aucun montant ne peut être mis à la charge des locataires s’agissant de la peinture de la chambre n°2 dès lors que les murs ont été restitués en bon état, ce qui est conforme à l’état des lieux d’entrée.

En ce qui concerne les murs de la chambre n°3, si l’état des lieux de sortie fait mention d’un mauvais état de certains murs et du bon état d’autres, il souligne pour autant l’état d’usage général des murs de la pièce, état qui est identique à celui de l’état des lieux d’entrée. Par conséquent, compte tenu de l’état antérieur des murs du logement, Monsieur [M] [K] ne démontre pas de dégradations des murs imputables aux locataires pendant la durée du bail.

Enfin, s’agissant de l’absence de fonctionnement du volet de la chambre n°2, de l’éclairage mural de la cuisine ainsi que de l’absence de barre de seuil et de vis de fixation pour le four, l’état des lieux d’entrée n’en faisant pas mention, l’ensemble de ces éléments est présumé avoir été délivré en bon état et ainsi en état de fonctionnement et relève ainsi des réparations à la charge du locataire. Pour autant, le bailleur ne justifie pas du montant desdites réparations, il ne peut dès lors en obtenir réparation.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande en paiement de réparations locatives de Monsieur [M] [K].

Sur les dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de sa créance.

En l’espèce, le demandeur n’établit ni l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l’existence d’une mauvaise foi des défendeurs qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts de Monsieur [M] [K].

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [D] [S] et Monsieur [J] [S], qui succombent à l’instance, supporteront in solidum la charge des dépens.

L’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Madame [D] [S] et Monsieur [J] [S], condamnés aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [M] [K] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Madame [D] [S] et Monsieur [J] [S] à payer à Monsieur [M] [K] la somme de

1 208,86 euros, au titre des loyers et charges dus arrêtés à la date du 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE Monsieur [M] [K] de sa demande de paiement des réparations locatives ;

DEBOUTE Monsieur [M] [K] de sa demande de dommage et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Madame [D] [S] et Monsieur [J] [S] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Madame [D] [S] et Monsieur [J] [S] à payer à Monsieur [M] [K] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,