TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P. 3009

[Adresse 6]

[Localité 9]

☎ [XXXXXXXX01]

— -------------

Référé civil

N° RG 24/00408 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I5FM

MINUTE n°

République Française

Au nom du Peuple Français

O R D O N N A N C E

du 4 mars 2025

Dans la procédure introduite par :

Monsieur [K] [J]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Alexandre TABAK, avocat au barreau de MULHOUSE

requérant

à l’encontre de :

Monsieur [T] [S]

demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Jean-Michel ARCAY, avocat au barreau de MULHOUSE

Madame [F] [D] épouse [S]

demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Jean-Michel ARCAY, avocat au barreau de MULHOUSE

S.A.R.L. ALSACE DIAG IMMO

dont le siège social est sis [Adresse 8]

non représentée

S.A.R.L. CREA CONSEIL IMMOBILIER

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Marc STAEDELIN, avocat au barreau de MULHOUSE

requis

Nous, Ziad EL IDRISSI, premier vice-président au tribunal judiciaire de céans, juge des référés, assisté de Océane NGUYEN, greffière, avons rendu l’ordonnance suivante :

Après avoir, à notre audience publique des référés du 14 janvier 2025, entendu les parties en leurs conclusions et observations,

Statuons comme suit :

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte authentique daté du 24 octobre 2023, M. [K] [J] a acquis auprès de M. [T] [S] et Mme [F] [D] épouse [S] (ci-après les époux [S]) une maison à usage d’habitation sise [Adresse 2] à [Localité 15], moyennant le prix de 219 000 euros.

Par assignation signifiée les 3 et 8 juillet 2023, M. [K] [J] a attrait les époux [S], la Sarl Alsace Diag Immo et la Sarl Crea Conseil Immobilier devant la juridiction des référés, aux fins de voir ordonner une expertise, et d’obtenir leur condamnation au paiement de la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de sa demande, M. [K] [J] expose pour l’essentiel :

— que les époux [S] ont fait procéder, quelques mois avant la vente, à la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique, et qu’ils ont mandaté la société Alsace Diag Immo à cette fin ;

— que le diagnostic du 8 avril 2023 faisait état d’une maison individuelle de 120 m², appartenant à une classification énergétique C ;

— qu’un second diagnostic, réalisé le 7 novembre 2023 par la société Aldex, fait état d’une surface de 113 m² ainsi que d’une classification E ;

— que le coût annuel des charges est compris entre 2 050 et 2 820 euros, soit trois fois plus que ce qui était annoncé dans le diagnostic fourni par les époux [S] ;

— que les époux [S] ont refusé toute indemnisation.

Suivant conclusions déposées le 6 septembre 2024 et reprises à l’audience de plaidoirie, la Sarl Crea Conseil Immobilier conclut au débouté et à sa mise hors de cause.

Subsidiairement, elle émet les protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise. En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de M. [K] [J] aux entiers frais et dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La Sarl Crea Conseil Immobilier soutient en substance :

— qu’elle n’est jamais intervenue dans la réalisation des diagnostics ;

— que la société Alsace Diag Immo a été mandatée par les vendeurs eux-mêmes ;

— qu’il ne lui appartient pas de vérifier la cohérence des diagnostics établis par un professionnel ;

— qu’aucun texte n’impose la mention de la surface du bien en matière de vente individuelle ;

— que l’acte de vente contient une clause de non garantie de surface ;

— qu’en tout état de cause, elle est parfaitement étrangère au contenu de l’acte de vente qui n’engage que la responsabilité des vendeurs et du notaire instrumentaire ;

— que la loi Carrez n’est pas applicable à la vente de maisons individuelles, mais uniquement à la vente de lots en copropriété.

Suivant conclusions déposées le 12 novembre 2024 et reprises à l’audience de plaidoirie, les époux [S] concluent à leur mise hors de cause, et à la condamnation de M. [K] [J] aux entiers frais et dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation, avec capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

Les époux [S] soutiennent en substance :

— qu’ils n’ont jamais eu affaire à la société Alsace Diag Immo, celle-ci ayant traité directement avec l’agence immobilière ;

— que de jurisprudence constante, la responsabilité du vendeur non professionnel est exclue dans l’hypothèse d’une erreur de diagnostic ;

— que selon l’article L271,4 (II) du code de la construction et de l’habitation, l’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique qui n’a qu’une valeur indicative ;

— que M. [K] [J] a déclaré, dans l’acte de vente, avoir parfaitement connaissance des conclusions du rapport de la société Alsace Diag Immo, et d’en faire son affaire personnelle à la décharge du vendeur ;

— que l’acte de vente contient en outre une clause d’exclusion de garantie pour cause de vices apparents ou cachés ;

— qu’il est également stipulé que le vendeur ne confère aucune garantie de contenance du terrain ni de superficie des constructions ;

— que toute action dirigée à l’encontre des vendeurs est manifestement vouée à l’échec.

Bien que régulièrement assignée, la Sarl Alsace Diag Immo ne s’est pas fait représenter à l’audience du 14 janvier 2025. La cause étant susceptible d’appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de mise hors de cause de la Sarl Crea Conseil Immobilier

Selon l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, M. [K] [J] se contente d’attraire la Sarl Crea Conseil Immobilier devant la présente juridiction, sans toutefois estimer nécessaire de développer un quelconque moyen à l’appui de cette mise en cause.

Il n’a pas non plus répliqué aux écritures de la Sarl Crea Conseil Immobilier du 20 août 2024, aux termes desquelles elle sollicitait sa mise hors de cause.

Dès lors, il y a lieu de considérer que M. [K] [J] ne justifie d’aucun motif légitime à voir étendre les opérations d’expertise à la Sarl Crea Conseil Immobilier, de sorte que la mise hors de cause de celle-ci s’impose en l’état.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, au regard des pièces produites, notamment le diagnostic de performance énergétique établi le 7 novembre 2023 par la société Aldex et faisant état d’une classification E au lieu de la classification C enregistrée avant l’acquisition de la maison d’habitation, M. [K] [J] justifie d’un intérêt légitime à voir désigner un expert judiciaire, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision, afin de déterminer l’origine et les causes des désordres constatés.

Pour permettre au technicien désigné de mener à bien sa mission en toute connaissance de cause, il importe que les époux [S], qui ont vendu l’immeuble litigieux, soit associés aux opérations d’expertise.

En effet, si l’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation précise que l’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n’a qu’une valeur informative, cette disposition ne fait pas obstacle à l’exercice éventuel de l’action en garantie des vices cachés.

Aussi, il ne saurait d’ores et déjà être déduit avec certitude des éléments du dossier que toute action que formerait M. [K] [J] à l’encontre des époux [S] serait vouée à l’échec, étant rappelé que la clause d’exclusion de garantie pour cause de vice apparent ou de vice caché figurant dans l’acte authentique de vente du 24 octobre 2023 peut être écartée par le juge du fond

s’il est prouvé par l’acquéreur que les vices cachés étaient en réalité connus des vendeurs.

Les frais d’expertise seront avancés par M. [K] [J].

Sur les frais et dépens

Au regard des développements qui précèdent, il s’avère inéquitable de laisser à la charge de la Sarl Crea Conseil Immobilier la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’elle a dû exposer dans le cadre de la présente instance.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [K] [J] à lui payer la somme de 800 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, l’équité n’impose pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit des autres parties à la présente instance.

Les dépens suivront le sort de la procédure au fond, ou à défaut seront supportés par M. [K] [J].

PAR CES MOTIFS

Nous, Ziad El Idrissi, premier vice-président du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

METTONS hors de cause la Sarl Crea Conseil Immobilier ;

ORDONNONS une expertise judiciaire et COMMETTONS pour y procéder M. [L] [H], ingénieur, expert judiciaire près la cour d’appel de [Localité 14], demeurant [Adresse 12], avec pour mission de

1. Convoquer les parties,

2. Prendre connaissance de tous documents et pièces utiles, même détenus par des tiers,

3. Se rendre sur les lieux : [Adresse 4],

4. Se prononcer, au regard des deux diagnostics de performance énergétique établis les 8 avril 2023 et 7 novembre 2023, sur la réalité de la situation énergétique de la maison d’habitation,

5. Dire si le changement de classification éventuel de l’immeuble a une influence sur la valeur vénale du bien, et dans l’affirmative, dans quelle proportion,

6. De chiffrer le coût, en cas de DPE effectivement arrêté à la lettre E, des travaux nécessaires pour que l’immeuble atteigne, a minima, l’état de diagnostic en classification C,

7. Se prononcer sur l’éventuel préjudice de jouissance subi par M. [K] [J], notamment au regard des éventuelles surconsommations,

8. Déterminer la superficie exacte de l’immeuble,

9. Entendre tout sachant dont l’audition paraît utile et se faire assister, si nécessaire, de tout sapiteur de son choix, dans une autre spécialité que la sienne,

10. Plus généralement, fournir tous éléments techniques et de fait pouvant être utiles pour permettre à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités encourues, ainsi que sur les chefs de préjudice,

11. Répondre aux dires et observations des parties après leur avoir communiqué ses premières conclusions dans un pré-rapport ;

DISONS que l’expert devra établir un rapport écrit de ses opérations et constatations, lequel devra être déposé au greffe de ce tribunal (service des expertises), dans un délai de SIX MOIS suivant la date à laquelle il aura été avisé par le greffe du versement de la consignation ;

RAPPELONS que l’article 173 du code de procédure civile fait obligation à l’expert d’adresser copie du rapport à chacune des parties et de faire mention de cette formalité sur l’original ;

COMMETTONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre et contrôler les opérations du technicien désigné ci-dessus et pour statuer sur toute difficulté d’exécution ;

SUBORDONNONS la saisine de l’expert à la consignation préalable d’une somme de 3 000 € (trois mille euros) par M. [K] [J], à valoir sur sa rémunération, dans un délai de forclusion expirant le 5 mai 2025 ;

RAPPELONS que ledit versement devra être effectué auprès de la Caisse des Dépots par l’intermédiaire de son site internet (https://consignations.caissedesdepots.fr) et qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit la désignation de l’expert sera caduque ;

DISONS qu’il appartiendra à M. [K] [J], ou à son conseil, de communiquer au service des expertises le récépissé de consignation dès réception ;

DISONS qu’à l’issue de la première réunion d’expertise, l’expert devra communiquer aux parties et au juge chargé du suivi des expertises un état prévisionnel de ses frais et honoraires et devra, en cas d’insuffisance de la provision consignée, demander la consignation d’une provision supplémentaire ;

DISONS qu’en application de l’article 282 du code de procédure civile, l’expert adressera également aux parties un exemplaire de sa demande de rémunération par tout moyen permettant d’en établir la réception, à charge pour elles de communiquer à l’expert et au juge chargé de contrôler les mesures d’instruction leurs observations écrites dans un délai de quinze jours ;

CONDAMNONS M. [K] [J] à payer à la Sarl Crea Conseil Immobilier la somme de 800 € (huit cents euros), en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS la demande de M. [K] [J] et de la Sarl Diag Immo au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que les dépens suivront le sort de ceux exposés au principal et, à défaut, resteront à la charge de M. [K] [J] ;

CONSTATONS l’exécution provisoire de plein droit des dispositions de la présente décision ;

ET AVONS signé la minute de la présente ordonnance avec la greffière.

La greffière, Le président,

CONSIGNATION

1) Le versement de la consignation est à effectuer par voie dématérialisée, en créant un compte sur le site de la Caisse des Dépôts et Consignations :

https://consignations.caissedesdepots.fr/mon-compte/

2) Après avoir créé votre compte, vous pourrez créer une demande de consignation. Vous recevrez ensuite un document intitulé « Récapitulatif de votre demande », comportant un numéro de demande. Lorsque vous procéderez au versement des fonds, vous devrez veiller à préciser, dans le libellé du virement, ce numéro.

3) Après traitement et validation par le service de gestion de votre demande, vous recevrez un document intitulé « Récépissé de votre dépôt – Attestation de la bonne réception des fonds ». Ce récépissé devra être adressé au greffe en charge du suivi de l’affaire.

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 13]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Greffe des référés civils

☎ [XXXXXXXX01]

— -------------

Référé civil

N° RG 24/00408 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I5FM

Affaire: [J]

/[S]

[D]

S.A.R.L. ALSACE DIAG IMMO

S.A.R.L. CREA CONSEIL IMMOBILIER

//

Mulhouse, le 4 mars 2025

Monsieur [L] [H]

[Adresse 11]

[Localité 10]

Monsieur,

J’ai l’honneur de vous faire connaître que, par décision en date du 4 mars 2025, vous avez été désigné en qualité d’expert avec la mission détaillée dans l’ordonnance ci-jointe.

Je vous serais obligé de bien vouloir me faire connaître si vous acceptez la mission qui vous est confiée.

Si vous l’acceptez, il vous est rappelé de ne commencer les opérations qu’après avoir reçu confirmation par le greffe du paiement de la consignation, conformément à l’article 267 du Code de procédure civile.

Vous aurez l’obligeance de faire connaître aux avocats des parties la date à laquelle vous estimez pouvoir commencer vos opérations qui s’effectueront sous le contrôle du magistrat chargé du contrôle des expertises.

Votre mission ne prendra fin que par le dépôt au greffe de votre rapport en DOUBLE EXEMPLAIRE. Le rapport sera accompagné de l’état de frais et honoraires dont formulaire ci-joint. Les exemplaires des rapports déposés au greffe porteront la mention qu’une copie a été adressée directement aux conseils des parties ou à défaut, aux parties elles-mêmes.

Le magistrat chargé du contrôle des expertises devra être informé en toutes circonstances de l’état des opérations, par conséquent, de leur commencement et, à plus forte raison de toutes difficultés sérieuses qui pourraient se présenter à vous.

Si au cours de l’exécution de votre expertise, il vous apparaît que l’avance initiale de 3 000 € n’est pas suffisante, vous en ferez rapport au magistrat qui peut, s’il l’estime nécessaire, ordonner la consignation d’une provision complémentaire, étant précisé que votre rémunération ne pourra être supérieure au montant total des sommes consignées par les parties.

La circulaire du 1er décembre 1976 relative aux frais de justice, précise que « les comptables des impôts » ne pourront régler les taxes et mandatements des frais de justice en matière civile qu’après consignation d’une provision suffisante.

Je vous rappelle qu’en vertu de l’article 282 du Code de procédure civile résultant du décret n° 2012/1451 du 24 décembre 2012, il vous appartient de soumettre aux parties la note d’honoraires, afin de recueillir leurs éventuelles observations dans un délai de quinze jours.

Passé ce délai, il convient de nous communiquer les justificatifs de la réception de la note d’honoraires par les parties (accusés de réception ou copie du ou des mails), afin que nous puissions procéder à la taxation de vos honoraires.

Veuillez agréer, Monsieur, l’assurance de ma considération distinguée.

Le greffier,

[L] [H]

[Adresse 11]

[Localité 10]

AFFAIRE : [J]

/[S]

[D]

S.A.R.L. ALSACE DIAG IMMO

S.A.R.L. CREA CONSEIL IMMOBILIER

//

— Référé civil

N° RG 24/00408 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I5FM

Le soussigné, [L] [H], déclare :

❑ accepter la mission qui m’a été confiée.

❑ ne pas accepter la mission qui m’a été confiée

pour les motifs suivants :

Le

[L] [H]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 13]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Greffe des référés civils

☎ [XXXXXXXX01]

— -------------

Référé civil

N° RG 24/00408 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I5FM

Frais de Justice Civile

FRAIS D’EXPERTISE

AFFAIRE : [J]

/[S]

[D]

S.A.R.L. ALSACE DIAG IMMO

S.A.R.L. CREA CONSEIL IMMOBILIER

//

— N° RG 24/00408 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I5FM

EXPERT : Monsieur [L] [H]

[Adresse 11]

[Localité 10]

Date de la décision d’expertise : 4 mars 2025

opérations d’expertise

Nombre d’heures

Taux horaire

Total

Date

Nature

Frais et débours selon le D. n°90-437 du 28 mai 1990 J.O. du 30 mai 1990

(joindre les pièces justificatives)

MONTANT EN LETTRES :

TOTAL H.T.

T.V.A.

TOTAL T.T.C

Fait à , le

Signature de l’expert