TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE [Localité 10]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 6]

N° RG 25/00030 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JE7C

MINUTE n° 25/109

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 16 JUIN 2025

Dominique SPECHT-GRASS, Vice-Présidente placée auprès de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar, Juge des Contentieux de la Protection déléguée au Tribunal de Proximité de Thann, statuant publiquement par mise à disposition au greffe le 16 juin 2025 après débats à l’audience publique du 05 mai 2025 à 14h30

assistée de Véronique BIJASSON, Greffière,

a rendu le jugement dont la teneur suit dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 9] (RCS Strasbourg 945 651 149), dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

représentée par M^e David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [H] [X]

né le 19 Janvier 2004 à [Localité 10] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

Copie(s) délivrée(s)

aux parties

le

Copie exécutoire délivrée

à

le

Jugement contradictoire en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par assignation en date du 14 janvier 2025 déposée au greffe le 23, la SA d’HLM DOMIAL a saisi le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de céans d’une action dirigée contre Monsieur [V] [X], demandant à la juridiction, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater la résiliation du bail d’habitation et subsidiairement prononcer la résiliation du bail d’habitation et ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [V] [X] du logement et annexes (garage, cave, …) sis [Adresse 4] à [Localité 5] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la [Localité 8] Publique ;

— condamner Monsieur [V] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié à compter du 07 janvier 2025 sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce jusqu’à libération complète des lieux et remise effective des clefs, indemnité majorée des intérêts à chaque échéance ;

— condamner Monsieur [V] [X] à lui payer la somme de 1.614,59€ arrêtée à la date du 06 janvier 2025 au titre des arriérés de loyers outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner Monsieur [V] [X] au paiement de la somme de 800€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner Monsieur [V] [X] aux entiers dépens de la procédure en ce compris le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la CCAPEX.

A l’appui de ses prétentions, la SA d’HLM DOMIAL expose que, selon contrat de bail en date du 03 novembre 2023, elle a donné en location à Monsieur [V] [X] un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 5] ; que Monsieur [V] [X] ne s’est pas régulièrement acquitté du paiement des loyers de sorte qu’elle lui a fait signifier, par acte du 31 octobre 2024, un commandement de payer la somme de 1.328,97€ visant la clause résolutoire lequel est cependant resté sans effet ; que la dette est de 1.614,59€ suivant décompte arrêté au 06 janvier 2025.

A l’audience qui s’est tenue le 05 mai 2025, la SA d’HLM DOMIAL, représentée par son Conseil, a maintenu les termes de son assignation remettant un décompte actualisé à hauteur de la somme de 3.891,69€ soulignant que le dernier paiement date de novembre 2024 lequel a été rejeté et l’absence de réponse à l’enquête SLS lequel est appliqué depuis le mois de mars à hauteur de 500€. Elle a donc considéré que le paiement du loyer courant n’a pas été repris et a remis au locataire le formulaire d’enquête.

De son côté, Monsieur [V] [X] a soutenu qu’il existe des soucis d’insalubrité justifiant le non règlement des loyers ; que la Mairie ne lui a pas répondu et qu’il envisage de se rendre chez son bailleur pour voir ce qu’il peut faire. Il a également fait valoir des soucis financiers, ayant contracté plusieurs prêts et envisage un dossier de surendettement.

Ainsi, il y a lieu de statuer, en considération de la nature de l’affaire et de la valeur en litige, par jugement contradictoire rendu en premier ressort. L’affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

De même, son paragraphe II prévoit que, les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI constituée exclusivement entre parents et alliées jusqu’au 4ème degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l’expiration d’un délai de six semaines suivant la saisine de la CCAPEX, réputée faite dès lors que la CAF a été informée des impayés de loyers.

En l’espèce, la SA d’HLM DOMIAL justifie avoir accompli cette formalité dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Direction Départementale de la Cohésion Sociale et de la Protection des Populations (D.D.C.S.P.P.) du Haut-Rhin le 15 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, ainsi qu’à la CCAPEX le 04 novembre 2024.

Sa demande formée à l’encontre de Monsieur [V] [X] aux fins de constater voire prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée régulière et recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462 modifiée, d’une part, et ainsi qu’il est expressément prévu au contrat de bail conclu entre les parties, d’autre part, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En outre, en application des dispositions de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462 modifiée, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA d’HLM DOMIAL produit notamment :

— le contrat de bail signé par Monsieur [V] [X] le 03 novembre 2023 à effet du 22 portant sur la location d’un appartement n°033778 – 2ème Étage – sis [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable fixé initialement à 244,91€, payable à terme échu le 05 du mois suivant, outre 31,41€ de charges générales, 33€ d’eau et 124,28€ de chauffage, et prévoyant le versement d’un dépôt de garantie du montant du loyer,

— le commandement de payer visant la clause résolutoire expressément stipulée au contrat de bail, signifié à la partie défenderesse par acte du 31 octobre 2024 et portant sur un arriéré locatif d’un montant de 1.328,97€ suivant décompte du 30 octobre 2024, outre 124,40€ au titre de l’acte,

— un décompte arrêté au 06 janvier 2025 mentionnant un solde débiteur de 1.614,59€, loyer du mois de décembre 2024 inclus.

Or, Monsieur [V] [X] ne démontre ni n’allègue l’existence d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par la demanderesse.

Il y a dès lors lieu de constater que la cause du commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, n’a pas été régularisée dans le délai de 6 semaines à la lecture du contrat de bail du logement et du commandement de payer, aucun règlement n’ayant été effectué par Monsieur [V] [X] entre le 31 octobre 2024 et le 14 décembre 2024 pour apurer la dette.

Il s’ensuit que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail sont acquis à la date du 15 décembre 2024.

Aux termes des articles L.441-3 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

À défaut de réponse par le locataire, à une demande de communication des informations permettant de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L.441-9 dudit Code, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

En l’espèce, le bailleur rapporte la preuve d’avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise par les dispositions de l’article L.441-9 de ce Code, qui constitue une formalité substantielle informant le locataire de ses obligations et des sanctions applicables en cas de défaut de réponse du locataire. Elle ne lui a été remise que lors de l’audience.

En outre, les débats et le décompte produit permettent d’établir qu’à la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire, Monsieur [V] [X] restait devoir un montant de 1.614,59€, loyer du mois de décembre 2024 inclus porté à 3.891,69€ à l’audience dont il convient de déduire les divers frais dont ceux de rejet outre le SLS forfaitaire.

En conséquence, il doit être condamné à payer à la SA d’HLM DOMIAL ce montant de 3.891,69 – 2x1,08 – 224,69X2 – 25 = 3.415,15€ au titre de l’arriéré locatif dû jusqu’au mois d’avril 2025 inclus.

En application de l’article 1231-6 du Code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision compte tenu de l’actualisation de la dette à l’audience.

La résiliation étant acquise à la SA d’HLM DOMIAL, Monsieur [V] [X] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux et doit ainsi être condamné à les évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, aucun élément ne justifiant de supprimer ledit délai.

De plus, il doit être souligné que le sort des meubles laissés dans les lieux loués est strictement encadré par la loi et notamment par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution relatifs aux opérations d’expulsion.

Ainsi, en application des dispositions précitées, il y a lieu de rappeler que “les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire” (soit deux mois à compter de la signification de l’acte – article R.433-2 CPCE).

De surcroît, la SA d’HLM DOMIAL est en droit d’obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant est fixé en considération de la valeur locative du logement en cause et du préjudice subi du fait de l’occupation indue.

En l’espèce, il convient de faire droit à la demande et de condamner Monsieur [V] [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (à ce jour 450,68€, exclusion faite des aides au logement), à compter du mois de mai 2025, et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant, indemnité majorée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.

Sur les demandes accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Monsieur [V] [X] doit être condamné aux entiers dépens de la procédure en ce compris le coût du commandement de payer et la dénonciation à la CCAPEX.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM DOMIAL l’intégralité des frais irrépétibles qu’elle a pu exposer à l’occasion de la présente instance. Il convient dès lors de condamner Monsieur [V] [X] à lui payer la somme de 150€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement, en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE régulière et recevable la demande formée par la SA d’HLM DOMIAL à l’encontre de Monsieur [V] [X] aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail portant sur le logement conclu entre les parties le 03 novembre 2023 à effet du 22 ;

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ont été acquis à la date du 15 décembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [V] [X] à payer à la SA d’HLM DOMIAL la somme de 3.415,15€ (trois mille quatre cent quinze euros et quinze cts) au titre de l’arriéré locatif dû jusqu’au mois d’avril 2025 inclus ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT que Monsieur [V] [X] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis le 15 décembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [V] [X] à évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués à savoir un appartement n°033778 – 2ème Étage – sis [Adresse 4] à [Localité 5], dans le délai légal de DEUX (2) MOIS à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

A défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [V] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente ;

RAPPELLE que le sort des meubles laissés dans les lieux loués est strictement encadré par la loi et notamment par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution relatifs aux opérations d’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [V] [X] à payer à la SA d’HLM DOMIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (à ce jour 450,68€ exclusion faite des aides au logement), à compter du mois de mai 2025, et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant, majorée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

RAPPELLE que le dépôt de garantie est restitué selon les modalités fixées à l’article 22 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 ;

En tout état de cause,

CONDAMNE Monsieur [V] [X] aux entiers dépens de la procédure en ce compris le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la CCAPEX ;

CONDAMNE Monsieur [V] [X] à payer à la SA d’HLM DOMIAL la somme de 150€ (cent cinquante euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement.

AINSI jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le seize juin deux mille vingt-cinq, par Dominique SPECHT-GRASS, Vice-présidente placée auprès de la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar déléguée au Tribunal de Proximité de Thann, assistée de Véronique BIJASSON, Greffier

Le Greffier Le Juge