TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/00400 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IU26

Section 3

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 27 mai 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. ALLIANZ IARD, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Olivier TAMAIN de la SCP MTBA AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire : substituée par M^e Amélie STOSKOPF, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 74

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [B] [M], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [Y] [N], demeurant [Adresse 6]

comparante aux audiences des 16 mai 2024 et 07 novembre 2024

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 27 Février 2025

JUGEMENT : contradictoire en dernier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 mai 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier lors du prononcé

EXPOSE DU LITIGE

Par assignations en date du 25 janvier 2024 et 31 janvier 2024, la SA ALLIANZ IARD a attrait Monsieur [B] [M] et Madame [Y] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse. Elle a indiqué que pour la prise à bail d’un logement situé au [Adresse 2] à 68128 ROSENAU appartenant à la SCI ADAMY-ENTREPRISES, cette dernière a conclu un contrat d’assurance garantie loyers impayés auprès de sa compagnie.

Le bail a été conclu le 11 juin 2019 pour un montant de 820 euros par mois charges comprises et un état des lieux d’entrée contradictoire a été réalisé entre les parties le 6 octobre 2019.

Les locataires ont transmis à la SCI ADAMY-ENTREPRISES un courrier de résiliation du bail pour un effet au 31 octobre 2022 après application d’un préavis d’un mois en raison de la perte d’emploi de Monsieur [B] [M].

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement entre les parties le 17 décembre 2022 et un décompte de sortie d’un montant de 3 776,24 € a été transmis aux locataires au titre des impayés de loyers et des dégradations locatives.

La SCI ADAMY-ENTREPRISES a perçu la somme de 3 795,50 € de la part de la SA ALLIANZ IARD au titre du contrat de garantie loyers impayés.

Se prévalant notamment de l’article L121-12 du code des assurances prévoyant que la caution est subrogée dans les droits du bailleur sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer et des dégradations locatives, à hauteur du montant des sommes versées, elle a sollicité la condamnation solidaire des défendeurs à lui verser la somme de 3 795.50 euros correspondant à l’arriéré locatif (loyers, régularisations de charges et réparations locatives), la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la condamnation des défendeurs aux entiers dépens .

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 mai 2024 et a été plaidée à l’audience du 27 février 2025.

La SA ALLIANZ ASSURANCE IARD, représentée par son Conseil, a maintenu ses prétentions initiales. Elle précise en outre que les locataires ne peuvent bénéficier d’un préavis d’un mois, ce dernier ne justifiant pas de sa perte d’emploi lors de l’envoi du courrier de préavis. Elle constate que l’attestation de pôle emploi est postérieure à l’envoi du courrier de résiliation et que Monsieur [B] [M] perçoit des allocations chômage depuis le 28 février 2022 soit neuf mois avant sa demande de résiliation de bail.

Monsieur [B] [M] et Madame [Y] [N] comparants ont indiqué contester uniquement les loyers dus au titre du préavis. Ils précisent que les justificatifs ont été transmis en courrier recommandé.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le droit d’agir de la SA ALLIANZ IARD et le bien-fondé de l’action en paiement

Le contrat d’assurance souscrit par la SCI ADAMY-ENTREPRISES le 10 décembre 2021 comporte une garantie « loyers impayés » outre une garantie « détériorations immobilières » et « frais de contentieux ».

L’article L121-12 du code des assurances prévoit que l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

La SA ALLIANZ IARD produit notamment une quittance subrogative du 31 mai 2023 aux termes de laquelle la bailleresse a reconnu avoir reçu en exécution du contrat souscrit, une somme de 3795,50 € et a subrogé la compagnie dans ses droits et actions à l’encontre des défendeurs.

La SA ALLIANZ IARD est donc subrogée dans les droits du bailleur. A ce titre elle ne saurait avoir plus de droits que ses auteurs et peut se voir opposer les moyens de fond susceptible de faire échec à l’action en paiement de l’arriéré locatif qu’elle a engagée.

La somme de 3795,50 € dont s’est acquittée la SA ALLIANZ IARD correspond à l’arriéré de loyers et charges pour la période du 1er août 2022 au 7 janvier 2023, la régularisation des charges pour 2021 et 2022 et les dégradations locatives.

Le paiement des loyers et des charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. De plus l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi …

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

La charge de la preuve des paiements repose sur les locataires.

En l’espèce, Monsieur [B] [M] et Madame [Y] [N] contestent les loyers retenus pour le mois de décembre 2022 et pour la période jusqu’au 7 janvier 2023. Si ces derniers produisent à l’audience du 27 février 2025 une attestation selon laquelle Monsieur [B] [M] bénéficie de l’allocation d’aide au retour à l’emploi à compter du 29 mars 2022, le tribunal relève que dans le cadre du courrier de résiliation du bail, ledit justificatif n’était pas produit. Au surplus, ladite attestation date du 3 décembre 2022 soit postérieurement au courrier de résiliation figurant en annexe 14 du demandeur. Si Monsieur [B] [M] indique oralement que le justificatif a été envoyé en courrier recommandé au demandeur, aucun justificatif n’est produit dans le cadre de la présente instance. Dès lors, la demanderesse est recevable à solliciter le paiement des loyers pour la période du 1er décembre 2022 au 7 janvier 2023 inclus.

L’analyse de l’historique du compte des locataires permet de fixer le montant de l’arriéré de loyers et provisions de charges à la somme de 3 308,74 € arrêtée au 19 janvier 2023, déduction étant faite du dépôt de garantie (750 €). La demanderesse sollicite également une somme au titre des dégradations locatives et d’une perte pécuniaire. Les locataires ont indiqué à l’audience ne pas contester la somme sollicitée au titre des dégradations locatives. Ainsi, il ressort de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie et des justificatifs produits que des dégradations ont été commises au niveau de deux manivelles de volets (séjour et cuisine) et que le mécanisme de la chasse d’eau est cassé. En outre, lors de l’état des lieux de sortie, il n’est pas justifié de la révision de chaudière. Ainsi, les locataires sont redevables de la somme de 467,50 € au titre des dégradations locatives. Néanmoins, la demanderesse sera déboutée de sa demande au titre de la perte pécuniaire des travaux, aucun justificatif n’étant produit.

Par conséquent, Monsieur [B] [M] et Madame [Y] [N] sont redevables de la somme totale de 3 776,24 €. En application de la clause de solidarité figurant au contrat de bail, ils seront condamnés solidairement au paiement de ladite somme.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance, Monsieur [B] [M] et Madame [Y] [N] seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches qu’à du accomplir la demanderesse, il convient de lui accorder la somme de 800 € au titre des frais irrépétibles qu’elle a pu exposer à l’occasion de la présente instance.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

DIT que la SA ALLIANZ IARD est subrogée dans les droits de la SCI ADAMY-ENTREPRISES ;

DECLARE RECEVABLE l’action engagée par la SA ALLIANZ IARD ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [M] et Madame [Y] [N] à verser la somme de 3 776,24 € à la SA ALLIANZ IARD selon décompte d’arriéré locatif arrêté au 19 janvier 2023 et quittance subrogative du 31 mai 2023 ;

DEBOUTE la SA ALLIANZ IARD du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE Monsieur [B] [M] et Madame [Y] [N] de leur demande ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [M] et Madame [Y] [N] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [M] et Madame [Y] [N] à verser la somme de 800 € à la SA ALLIANZ IARD sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 27 mai 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,