TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 4]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00870 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JIE5

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 28 août 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [I] [U], né le 16 Novembre 1984 à [Localité 5] (TERRITOIRE DE [Localité 5]), demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [M] [X] [R], née le 31 Juillet 1987 à [Localité 6] (INDE), demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 03 Juillet 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 28 août 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de location de logement nu du 15 juillet 2024 prenant effet le 1er août 2024 M. [I] [U] a donné en location à Mme [M] [R] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 8], moyennant un loyer initial mensuel de 580€ outre 70€ de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [I] [U] a fait signifier le 19 décembre 2024, à Mme [M] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice délivré le 17 mars 2025, M. [I] [U] a ensuite assigné Mme [M] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de :

— Constater la résiliation de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, du contrat de location conclu entre les parties et subsidiairement prononcer ladite résiliation.

— Ordonner l’expulsion de Mme [M] [R] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, de l’immeuble, si nécessaire avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— Condamner Mme [M] [R], en cas de refus de libérer les lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 650€ par mois à compter de la date du décompte joint à l’assignation avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— Condamner Mme [M] [R] au paiement d’une astreinte de 50€ par jour de retard en cas de refus de quitter les lieux, à compter de la signification de la décision ;

— Condamner Mme [M] [R] à lui payer la somme de 5198€ au titre des loyers, charges et des indemnités d’occupation impayés , mois de février 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision,

— Condamner Mme [M] [R] aux entiers frais et dépens, y compris ceux résultant du commandement de payer, de la notification à la ccapex et à la préfecture,

— Condamner Mme [M] [R] au paiement d’un montant de 1000€ à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— Condamner Mme [M] [R] à lui payer une somme de 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 3 juillet 2025.

M. [I] [U] comparait personnellement et reprend oralement le bénéfice de son assignation.

Il précise avoir fait preuve de compréhension lors de la signature du bail, la locataire traversant alors une période de deuil. Il explique qu’en réalité le loyer n’a jamais été payé.

Bien que régulièrement assignée par remise de l’exploit à étude, Mme [M] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux termes de l’assignation soutenue oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 18 mars 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, M. [I] [U] justifie avoir saisi la Ccapex par voie électronique le 20 décembre 2024.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et ses effets:

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction postérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, les conditions générales du contrat de location contiennent une clause résolutoire en son article VIII prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 décembre 2024 pour la somme en principal de 3898€, hors coût de l’acte.

La charge de la preuve des paiements pèse sur la locataire laquelle n’a pas comparu.

Au vu du décompte produit, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 février 2025.

La résiliation du contrat emporte alors obligation pour l’occupant désormais sans droit, de libérer les lieux et à défaut et en tous cas jusqu’à parfaite libération des lieux, de payer une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation ayant un caractère indemnitaire et comminatoire, il convient de la fixer à un montant suffisant afin d’inciter l’occupant à libérer les lieux. Elle sera fixée à la somme qui aurait été due si le bail s’était poursuivi, soit 650€.

M. [I] [U] produit par ailleurs, un décompte daté du 28 février 2025 démontrant que Mme [M] [R] reste redevable de la somme de 4618€ terme de février 2025 et taxe d’ordures ménagères inclus.

Mme [M] [R] sera donc condamnée à payer cette somme laquelle produit intérêts au taux légal à compter du jugement conformément à la demande.

Sur la demande de dommages et intérêts :

M. [I] [U] estime que la défenderesse est de mauvaise foi et que sa carence justifie l’octroi de dommages et intérêts.

Il convient de rappeler que la bonne foi est présumée de sorte qu’il incombe à M. [I] [U] de prouver le contraire. A cet égard, le seul défaut de paiement même pendant plusieurs mois est insuffisant pour caractériser juridiquement la mauvaise foi.

La demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [M] [R] supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la ccapex, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Mme [M] [R] sera en outre condamnée à payer une somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit sans qu’il ne soit nécessaire de le préciser en son dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 juillet 2024 prenant effet le 1er août 2024 entre M. [I] [U] et Mme [M] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 8], sont réunies à la date du 19 février 2025 à minuit ;

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Mme [M] [R] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [M] [R] au montant qui aurait été du au titre des loyers et charges si le bail s’était poursuivi soit la somme de 650€ (six cent cinquante euros) par mois ;

CONDAMNE Mme [M] [R] à payer à M. [I] [U] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 20 février 2025 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et la remise des clés au bailleur et à son représentant ;

CONDAMNE Mme [M] [R] à payer à M. [I] [U] la somme de 4618€ (quatre mille six cent dix huit euros) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 28 février 2025 incluant le terme du mois de février 2025 et la taxe ordures ménagères 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE M. [I] [U] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [M] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa notification outre l’assignation et sa notification ;

CONDAMNE Mme [M] [R] à payer à M. [I] [U] la somme de 800€ (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 28 août 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,