TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00637 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JHA4

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 16 octobre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [W] [L], né le 05 Septembre 1943 à [Localité 8] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Véronique SCHOTT de la SELAS LEXARES AVOCATS, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 84

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [S] [E], née le 27 Mars 1998 à [Localité 9] (REPUBLIQUE DOMINICAINE), demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 26 Juin 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 octobre 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 13 février 2022, Monsieur [W] [L] a donné à bail à Madame [S] [E] un appartement à usage d’habitation ainsi que ses annexes situés au [Adresse 1] à [Localité 6] pour un loyer mensuel initial de 690 € provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [W] [L] a fait signifier à Madame [S] [E] le 12 août 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2025, Monsieur [W] [L] a fait assigner Madame [S] [E] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 26 juin 2025 où elle a été retenue.

A cette audience, Monsieur [W] [L], représenté par son conseil, a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :

— Condamner le défendeur au paiement de la somme de 5415,98 € pour les causes avant dites outre les intérêts de droit à compter de la présente assignation,

— Constater le jeu de la clause résolutoire du bail acquise le 12/10/2024 et en conséquence,

— Ordonner l’expulsion sans délai du défendeur ainsi que celle de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique,

— Condamner la partie défenderesse à payer une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération complète des lieux, sur la base du loyer et des charges dus, à savoir 810 € à compter du 01/11/2024,

— Condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante la somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la partie défenderesse aux entiers frais et dépens et notamment à ceux dus au titre du commandement de payer et de la présente assignation,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il expose que la dette locative s’élève à la somme de 6280 € incluant l’échéance d’avril 2025. Il réfute les pressions exercées sur sa locataire. Son conseil précise qu’il n’a pas d’information sur un éventuel départ du logement de la part de la locataire.

Madame [S] [E], comparante, a repris les termes de son courrier. Elle indique reconnaitre la dette locative mais avoir été victime de pressions de la part de son propriétaire. Elle mentionne avoir libéré le logement et avoir remis les clés en date du 6 mai 2025. Elle ajoute avoir versé à l’agence en charge de la gestion du bien immobilier trois mois de caution en espèces. Enfin, elle précise être sans ressource actuellement en raison notamment d’un trop perçu de la caisse d’allocations familiales.

Un diagnostic social et financier a été réalisé et lecture en a été donné à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 21 février 2025.

Par ailleurs, le demandeur justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives du Haut-Rhin le 14 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

La demande formée par Monsieur [W] [L] est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 13 février 2022 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 13 février 2022 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 août 2024, pour la somme en principal de 2454,55 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 octobre 2024.

Depuis cette date, Madame [S] [E] n’a donc plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [S] [E], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Aucune circonstance ne justifie la demande d’expulsion « immédiate » et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 720 € (selon quittancement d’octobre 2024 figurant au décompte produit en annexe 10) et d’autre part, de dire qu’elle sera indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorées des charges locatives dûment justifiées. Le bailleur sollicite dans le cadre de son assignation la somme de 810 € mais ladite somme n’est pas justifiée. Il sera donc débouté.

Madame [S] [E] indique avoir libéré le logement et avoir restitué les clés en date du 6 mai 2025 mais le tribunal constate qu’elle procède par voie d’affirmation et ne produit à l’appui de ses dires aucun élément probant.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [S] [E] n’a formulé aucune demande pour solliciter la suspension de la clause résolutoire et indique à l’audience avoir libéré le logement même si cette affirmation n’est corroborée par aucun justificatif.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Monsieur [W] [L] produit dans le cadre de son assignation un décompte arrêté à la date du 30 avril 2025 démontrant que Madame [S] [E] reste devoir la somme de 6280 € terme d’avril 2025 inclus.

Madame [S] [E], comparante, indique être redevable de ladite somme et expose que cette situation résulte notamment d’une absence de ressource. Elle mentionne également avoir été victime de pressions de la part de son propriétaire. Néanmoins, le tribunal constate d’une part qu’elle ne produit aucun justificatif permettant de le démontrer et d’autre part que si des pressions existent, ces dernières ne sont pas une cause exonérante du paiement du loyer.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient dès lors de condamner, Madame [S] [E] au paiement de la somme de 6280 €, terme d’avril 2025 inclus (loyers impayés, avances sur charges et indemnités d’occupation). Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, Madame [S] [E] ne formule aucune demande. Par ailleurs, au regard des justificatifs produits desquels il ressort qu’elle est également redevable d’autres dettes, sa situation financière délicate ne lui permet pas de s’acquitter du paiement de sa dette en plusieurs mensualités.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [S] [E] supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches qu’à du accomplir Monsieur [W] [L], il convient de lui accorder la somme de 500 € au titre des frais irrépétibles qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE la demande régulière et recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 février 2022 entre Monsieur [W] [L] et Madame [S] [E] concernant l’appartement et ses annexes situés au [Adresse 1] à [Localité 6] sont réunies à la date du 13 octobre 2024 et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Madame [S] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [S] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [W] [L] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [S] [E] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [S] [E] à la somme qui aurait été due au titre des loyers et provision sur charges pour le logement, si le bail s’était poursuivi entre les parties soit la somme de 720 € (quittancement d’octobre 2024) ;

CONDAMNE Madame [S] [E] à payer à Monsieur [W] [L] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 13 octobre 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et la remise des clés au bailleur ou à son représentant, cette indemnité évoluant dans les conditions de l’ancien bail et étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

CONDAMNE Madame [S] [E] à payer à Monsieur [W] [L] la somme de 6280 € (six mille deux cent quatre-vingt euros) au titre de l’arriéré de loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 30 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

DEBOUTE Monsieur [W] [L] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [S] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Madame [S] [E] à verser à Monsieur [W] [L] une somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 16 octobre 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,