TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01763 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I4U5

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 28 février 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [P] [D]

né le 11 Mai 1984 à [Localité 7] (HAUT RHIN),

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Olivier NAHON de la SELARL ORION AVOCATS & CONSEILS ZIMMERMANN & ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 27

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [X] [I]

née le 28 Avril 1979 à [Localité 9] (BAS RHIN),

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 19 Novembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 28 février 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 15 décembre 2018, M. [P] [D] a donné à bail à Mme [X] [I] un appartement meublé situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 3710€ outre 30€ de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [P] [D] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 mars 2024.

Il a ensuite fait assigner Mme [X] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse par un acte d’huissier du 10 juillet 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

Aux termes de l’assignation dont il reprend oralement le bénéfice à l’audience du 19 novembre 2024, M. [P] [D] régulièrement représenté, demande au juge, au visa des articles 7 et 24 de la loi de 1989, 1728 et 1240 du code civil :

— le déclarer recevable en son action ;

— ordonner la résiliation du bail d’habitation ;

— d’ordonner la libération des lieux et à défaut l’expulsion de Mme [X] [I] et de tous occupants de son chef dans les deux mois d’un commandement de quitter les lieux ;

— de condamner cette dernière au paiement de la somme de 1697.14€ au titre de l’arriéré de loyers et charges avec les intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— de condamner Mme [X] [I] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 370€ jusqu’à la libération intégrale des lieux par remise des clés au bailleur ou toute personne désignée par lui;

— condamner Mme [X] [I] à lui payer une somme de 1000€ à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Mme [X] [I] aux dépens en ce compris les frais d’huissier ainsi qu’à lui payer une somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du jugement et ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière;

le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

M. [P] [D] fait valoir que les loyers ont été irrégulièrement payés à compter de juillet 2023 et que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire n’ont pas été apurées.

Bien que régulièrement assignée par remise de l’exploit à étude, Mme [X] [I] n’a pas comparu ou ne s’est pas fait représenter.

Un rapport de carence concernant le diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 12 novembre 2024 et le 15 novembre 2024, Mme [X] [I] s’étant finalement présentée après 3 rendez-vous manqués mais sans justificatif.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 février 2025.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 12 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

M. [P] [D] sollicite du juge qu’il « ordonne » la résiliation en se prévalant du bénéfice du commandement de payer visant la clause résolutoire. Sa demande s’analyse donc en une demande de constat de la résiliation de plein droit du bail le liant à Mme [X] [I].

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable aux contrats conclus ou renouvelés avant le 29 juillet 2023, prévoit en outre que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient ainsi une clause résolutoire (article IX page 2).

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 mars 2024, pour la somme en principal de 1572.82€ correspondant aux loyers des mois juillet 2023 au 10 mars 2024, régularisation de charges 2022 comprise, échéance de mars 2024 intégralement incluse.

La charge de la preuve des paiements dans un délai de deux mois pèse sur la locataire qui n’a pas comparu.

A défaut de rapporter cette preuve la clause résolutoire a donc produit son effet le 27 mai 2024 à minuit.

Depuis cette date, Mme [X] [I] n’a donc plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Mme [X] [I], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

Il convient de la fixer au montant du loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 370 euros.

— Sur le montant de l’arriéré de loyers et charges:

M. [P] [D] invoque le décompte joint au commandement de payer fixant à 1572.82€ le montant de l’arriéré de loyers et charges.

Cependant, M. [P] [D] qui supporte la charge de la preuve des régularisations de charges qu’il impute à sa locataire, n’a produit aucun justificatif des charges 2022 et de la taxe d’ordures ménagères 2022. Il convient par conséquent de déduire la somme de 266.42€ pour retenir un arriéré de loyers et charges à la date de délivrance du commandement de 1306.40€.

Mme [X] [I] sera donc condamnée au paiement de la somme de 1306.40€ au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 30 mars 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision conformément à la demande.

M. [P] [D] sera débouté de sa demande en paiement au titre de la régularisation des charges 2022 et de la taxe d’ordures ménagères.

— Sur la demande de dommages et intérêts :

M. [P] [D] considère qu’il subi un préjudice matériel indépendant du retard de paiement, considérant qu’il n’a pas vocation à servir d’organisme de crédit et qu’il est privé de la possibilité de relouer le bien.

Cependant la privation de la chose louée est précisément réparée par la fixation de l’indemnité d’occupation qui poursuit un objectif en partie indemnitaire.

Pour le surplus, M. [P] [D] n’a produit aucun justificatif à l’appui de sa demande qui permettrait de caractériser un préjudice distinct de celui qui est déjà réparé par l’octroi des intérêts.

La demande de dommages et intérêts sera rejetée.

— Sur les demandes accessoires :

Mme [X] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [P] [D], Mme [X] [I] sera condamné à lui verser une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette somme produit intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Conformément à la demande il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire par l’effet de la loi sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 décembre 2018 entre M. [P] [D] et Mme [X] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 27 mai 2024 à minuit et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

ORDONNE, faute de libération volontaire des locaux loués, l’expulsion de Mme [X] [I] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [X] [I] à verser à M. [P] [D] la somme de 1306.40€ (mille trois cent six euros quarante centimes), au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 30 mars 2024 incluant l’échéance du mois de mars 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE M. [P] [D] de sa demande au titre de la régularisation des charges 2022 et de la taxe d’ordures ménagères ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [X] [I] à la somme de 370€ (trois cent soixante dix euros) ;

CONDAMNE Mme [X] [I] à payer à M. [P] [D] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 28 mai 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant ;

DEBOUTE M. [P] [D] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [X] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

CONDAMNE Mme [X] [I] à verser à M. [P] [D] une somme de 800€ (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT QUE les sommes dues produisent intérêts au taux légal à compter du jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dès lors qu’ils seront dus pour une année entière ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 28 février 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,