TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P. 3009

[Adresse 2]

[Localité 8]

☎ [XXXXXXXX01]

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Référé civil

N° RG 24/00502 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I6QM

MINUTE n°

République Française

Au nom du Peuple Français

O R D O N N A N C E

du 10 juin 2025

Dans la procédure introduite par :

S.C.I. PAUL EDWIN

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Olivier PETER, avocat au barreau de MULHOUSE

requérante

à l’encontre de :

Monsieur [U] [D]

demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Pierre SCHULTZ, avocat au barreau de MULHOUSE

Monsieur [Z] [O]

demeurant [Adresse 9]

non représenté

Monsieur [E] [G]

demeurant [Adresse 9]

non représenté

requis

Nous, Florence LAÏ, présidente du tribunal judiciaire de céans, juge des référés, assistée de Océane NGUYEN, greffière, avons rendu l’ordonnance suivante :

Après avoir, à notre audience publique des référés du 29 avril 2025, entendu les parties en leurs conclusions et observations,

Statuons comme suit :

Par acte sous seing privé en date du 12 août 2023 valant “contrat de location de local professionnel”, la SCI PAUL EDWIN a donné à bail professionnel un local situé [Adresse 6] et [Adresse 3] à Mulhouse (68200), à l’entreprise individuelle dénommée “HOLDAW” pour une durée de trois ans et moyennant un loyer équivalent à 45 % du chiffre d’affaires généré mensuellement la première année, puis 50 % du chiffre d’affaires les années suivantes.

Par assignation signifiée les 29 août et 6 septembre 2024, la SCI PAUL EDWIN a attrait M. [U] [D], M. [Z] [O] et M. [E] [G] devant la juridiction des référés, sur le fondement des articles 1101 et suivants du code civil, 1713 et suivants du code civil et 834 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées le 12 février 2025 et reprises à l’audience de plaidoirie, la SCI PAUL EDWIN demande à la juridiction des référés de bien vouloir :

— constater que le bail conclu entre les parties a été résilié par courrier de M. [U] [D] en date du 30 novembre 2023,

— ordonner l’évacuation immédiate et sans délai de M. [U] [D] et de toute personne de son chef, et en conséquence ordonner notamment l’expulsion de M. [Z] [O] et de M. [E] [G], tant de corps que de biens des locaux donnés à bail,

— constater que M. [Z] [O] et de M. [E] [G] sont occupants sans droit ni titre, et en conséquence ordonner leur expulsion tant de corps que de biens des locaux,

— condamner M. [U] [D] à lui payer une indemnité d’occupation fixée à 1 890 euros par mois à compter du 1er décembre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner par provision M. [U] [D] à lui payer une somme de 26 460 euros au titre des indemnités d’occupation pour la période courant du 1er décembre 2023 au 1er février 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2023,

— enjoindre à M. [U] [D] de justifier de l’ensemble des loyers et allocations logements perçus au cours du bail, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,

— condamner par provision M. [U] [D] à lui payer une somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— condamner M. [U] [D] à lui payer une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [U] [D] aux dépens.

À l’appui de ses demandes, la SCI PAUL EDWIN fait valoir pour l’essentiel :

— que M. [U] [D] n’a toujours pas restitué les locaux à ce jour,

— qu’il a mis en place deux occupants dans les locaux, respectivement M. [Z] [O] et M. [E] [G],

— qu’il incombe à M. [U] [D] de libérer les locaux de tous les biens mis en place mais également de toute personne son chef,

— qu’à défaut, il y doit être considéré que l’occupation de M. [U] [D] se poursuit,

— qu’il n’a pas davantage restitué les clés des locaux,

— que M. [Z] [O] et M. [E] [G] dégradent les lieux, comme le démontre un procès-verbal de constat dressé le 7 janvier 2025 par Me [H] [M], commissaire de justice,

— qu’il est impossible de louer les locaux en raison de l’occupation par M. [Z] [O] et M. [E] [G],

— que M. [U] [D] refuse de justifier des loyers ou autres revenus encaissés, alors qu’il était tenu d’en reverser un pourcentage au bailleur,

— que le contrat de bail a bien été conclu avec M. [U] [D], qui exerce en qualité d’entrepreneur individuel.

Suivant conclusions déposées le 7 avril 2025 et reprises à l’audience de plaidoirie, M. [U] [D] conclut au débouté de la SCI PAUL EDWIN de ses demandes, et à sa condamnation au paiement d’une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [U] [D] soutient pour l’essentiel :

— que le bail a été résilié à son initiative le 30 novembre 2023,

— que la SCI PAUL EDWIN ne lui a jamais demandé de faire sortir les occupants des lieux,

— qu’il a même été sollicité par la SCI PAUL EDWIN dans l’éventualité où il trouverait d’autres locataires intéressés,

— qu’elle s’est rapprochée de M. [B] [J] pour qu’il prenne la suite de la gestion de ses locataires,

— que ce dernier atteste de ce que la SCI PAUL EDWIN a accepté la résiliation et s’est organisée pour signer des baux avec les locataires et pour récupérer les loyers,

— qu’ainsi, la SCI PAUL EDWIN avait pleinement repris l’usage et de son bien et de sa gestion,

— que selon sommation interpellative en date du 14 novembre 2023, M. [Z] [O] et M. [E] [G] attestent d’ailleurs être locataires depuis septembre et octobre 2023,

— qu’il ne saurait être tenu de verser une quelconque indemnité d’occupation dès lors que les locaux ont régulièrement été libérés,

— que la gestion des locataires a été reprise par les propriétaires depuis le mois de novembre 2023.

Bien que régulièrement assignés, M. [Z] [O] et M. [E] [G] ne se sont pas fait représenter à l’audience du 29 avril 2025. La cause étant susceptible d’appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la constatation de la résiliation du bail et la demande d’expulsion :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est constant que selon courrier recommandé avec accusé de réception en date du 30 novembre 2023, M. [U] [D] a délivré congé à la SCI PAUL EDWIN avec effet au 7 décembre 2023. Ce congé a été accepté par le bailleur, qui réitère cette acceptation dans ses écritures.

La SCI PAUL EDWIN fait néanmoins grief à M. [U] [D] de s’être maintenu dans les lieux en ne faisant pas le nécessaire pour libérer les lieux des occupants qu’il aurait indûment mis en place dans les locaux, respectivement M. [Z] [O] et M. [E] [G].

En l’occurrence, l’occupation des locaux par M. [Z] [O] et M. [E] [G] n’est pas contestable dès lors que ces derniers, en réponse à la sommation interpellative qui leur a été adressée le 14 novembre 2024 par Me [X] [S], commissaire de justice, ont déclaré être locataires au sein des locaux situés [Adresse 6] et [Adresse 3] à [Localité 10], respectivement depuis les mois de septembre et d’octobre 2023, et de s’acquitter d’un loyer de 300 euros et 200 euros par mois.

Cela étant, force est de relever que M. [Z] [O] et M. [E] [G] ne justifient pas, au-delà des seules déclarations faites au commissaire de justice, de leur qualité de locataires de la SCI PAUL EDWIN. Si un contrat de sous-location a pu être régularisé avec M. [U] [D], la cessation du bail principal par le congé délivré le 7 décembre 2023 entraîne la disparition de la sous-location consentie, étant observé que M. [Z] [O] et M. [E] [G] ont été mis en demeure de quitter les lieux au plus tard le 17 juin 2024 par courriers recommandés avec accusés de réception du 7 juin 2024.

Il y a ainsi lieu de considérer que M. [Z] [O] et M. [E] [G] sont occupants sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 6] et [Adresse 3] à [Localité 10]. Cette occupation sans droit ni titre, attentatoire au droit de propriété de la SCI PAUL EDWIN, est à l’évidence constitutive pour celle-ci d’un trouble manifestement illicite qu’elle est fondée à voir cesser par l’expulsion de M. [Z] [O] et M. [E] [G], ce d’autant qu’il s’évince d’un procès-verbal de constat dressé le 7 janvier 2025 par Me [H] [M], commissaire de justice, que les locaux ont subi d’importantes dégradations.

À cet égard, il ne saurait être prétendu que la SCI PAUL EDWIN aurait repris la gestion de M. [Z] [O] et M. [E] [G] depuis le mois de novembre 2023, alors qu’elle a expressément déclaré au commissaire de justice “que les bureaux du 1er étage sont actuellement squattés par deux personnes”.

Néanmoins, et alors même que M. [Z] [O] et M. [E] [G] ont pris possession des locaux sous la gérance de M. [U] [D], ce qui n’est pas contesté, il appartient au seul propriétaire de faire procéder aux opérations d’expulsion et non au preneur, qui ne saurait être considéré comme occupant des lieux au titre de l’occupation d’un tiers.

En ce sens, M. [U] [D] ne saurait être condamné au paiement d’une indemnité du chef de l’occupation des locaux par M. [Z] [O] et M. [E] [G], de sorte que la SCI PAUL EDWIN sera déboutée de sa demande d’expulsion et d’indemnité d’occupation en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de M. [U] [D].

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

La SCI PAUL EDWIN sollicite une somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts à valoir sur l’indemnisation de son préjudice.

Il convient de rappeler que le juge des référés ne peut pas accorder de dommages-intérêts, mais uniquement une provision.

En tout état de cause, ainsi qu’il ressort des développements qui précèdent, M. [U] [D] ne saurait être tenu pour responsable du maintien dans les lieux de M. [Z] [O] et M. [E] [G], ni des dégradations qui auraient été occasionnées par ces derniers.

La demande apparaît sérieusement contestable et sera rejetée.

Sur la demande de justificatifs des revenus perçus :

La SCI PAUL EDWIN demande qu’il soit enjoint à M. [U] [D] de justifier de l’ensemble des loyers et allocations logements perçus au cours du bail, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision.

Elle soutient que M. [U] [D] refuse d’en justifier, et ce alors que le contrat de bail prévoyait, à titre de loyer, qu’il en reverse un pourcentage au bailleur.

Selon les termes du contrat de bail conclu le 12 août 2023, le montant du loyer s’établira à la somme de 45 % du chiffre d’affaires généré mensuellement la première année et 50 % du chiffre d’affaires les années suivantes.

M. [U] [D] fait valoir qu’il aurait perçu la somme de 1 250 euros (250 euros pour cinq chambres) soit la somme de 625 euros à devoir à la SCI PAUL EDWIN, somme qui aurait été versée en liquide.

Force est de constater que M. [U] [D] a manqué à la stipulation contractuelle claire précitée, en s’abstenant de communiquer les éléments tangibles relatifs au chiffre d’affaires réalisé pendant l’exécution du bail, ses seules déclarations sur ce point étant insuffisamment probantes à établir la réalité des sommes perçues et cette communication étant destinée à permettre au bailleur de calculer, en toute transparence, le loyer dû.

Dès lors, il sera enjoint à M. [U] [D] de justifier de son chiffre d’affaires – comprenant l’ensemble des loyers et allocations perçus – pendant la durée d’exécution du bail (1er septembre au 30 novembre 2023) sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement et ce pendant une durée de deux mois.

Sur les frais et dépens :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [Z] [O] et M. [E] [G] seront condamnés in solidum aux dépens.

Les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Nous, Florence LAÏ, présidente du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNONS M. [Z] [O] et M. [E] [G], ainsi que tous occupants de leur chef, à quitter sans délai les locaux situés [Adresse 6] et [Adresse 4], propriété de la SCI PAUL EDWIN, faute de quoi ils pourront en être expulsés, avec le concours de la force publique ;

REJETONS la demande d’expulsion dirigée contre M. [U] [D] ;

REJETONS les demandes de provisions formées par la SCI PAUL EDWIN ;

ENJOIGNONS à M. [U] [D] de justifier de son chiffre d’affaires – comprenant l’ensemble des loyers et allocations perçus – pendant la durée d’exécution du bail (1er septembre au 30 novembre 2023) et sous astreinte de 30 € (trente euros) par jour de retard à compter de la signification de la présente ordonnance et ce pendant une durée de deux mois ;

NOUS RESERVONS le contentieux de la liquidation de l’astreinte ;

CONDAMNONS M. [Z] [O] et M. [E] [G] aux dépens ;

REJETONS les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATONS l’exécution provisoire de plein droit des dispositions de la présente décision ;

ET AVONS signé la minute de la présente ordonnance avec la greffière.

La greffière, La présidente,