TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/00623

N° RG 24/01675 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I4OL

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 18 mars 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [N] [R]

né le 23 Novembre 1968 à [Localité 6] (BAS RHIN), demeurant [Adresse 2]

représenté par sa soeur, Madame [D] [R], munie d’un pouvoir de représentation

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [Z] [T]

née le 25 Juin 1987 à [Localité 7] (HAUT-RHIN)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Aurore MARTIN-KEUSCH – LUTTENAUER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 11

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

[C] [H], auditeur de justice

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 10 Décembre 2024

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

Rédigé par Quentin BEAUPREZ, auditeur de justice, sous le contrôle de Nadia LARHIARI, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 mars 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 25 janvier 2022, avec effet au même jour, Monsieur [K] [R] a donné à bail à Madame [Z] [T] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 596 euros outre la somme de 200 euros de provisions sur charges.

Par un acte reçu par Me [P] [W], Notaire à [Localité 3] le 06 avril 1999, Monsieur [K] [R] a donné à Monsieur [N] [R] la nue- propriété du logement sis [Adresse 1]. Par la suite du décès de Monsieur [K] [R] survenu à [Localité 4] le 21 septembre 2023, Monsieur [N] [R] est devenu plein propriétaire du logement.

Selon acte authentique en date du 7 novembre 2023, Monsieur [K] [R] a donné à Monsieur [N] [R] la nue-propriété du bien litigieux. Le 21 septembre 2023, Monsieur [K] [R] est décédé de sorte que Monsieur [N] [R] est devenu propriétaire du bien litigieux.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [N] [R] a fait signifier à Madame [Z] [T] le 12 février 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 3.184 euros au titre des loyers impayés arrêtés 30 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice du 08 juillet 2024, Monsieur [N] [R] a attrait Madame [Z] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Le déclarer recevable en son action ;Constater la résolution de plein droit du bail conclu entre les parties en date du 25 janvier 2022, aux torts exclusifs de Madame [Z] [T] ;Ordonner l’expulsion et condamner Madame [Z] [T], ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer immédiatement et sans délai les locaux qu’ils occupent [Adresse 1], sous peine d’une astreinte de 50 euros par jour de retard, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux ;Autoriser l’huissier de justice instrumentaire à se faire assister en tant que besoin du concours de la force publique ;Condamner Madame [Z] [T] à payer à Monsieur [N] [R] une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dû si le contrat de bail s’était poursuivi, indexation comprise, à compter des effets de la clause résolutoire, soit à compter du 26 mars 2024, subsidiairement à compter du jugement à intervenir en cas de prononcé de résiliation de bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;Condamner Madame [Z] [T] à payer à Monsieur [N] [R] le montant de 3.648 euros avec intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation, au titre des impayés locatifs arrêtés au 13 juin 2024 ;Condamner Madame [Z] [T] à payer à Monsieur [N] [R] en deniers et quittances, les montants dus pour la période entre le 23 juin 2024, date du décompte, et le jugement à intervenir, au titre des impayés locatifs, avec intérêts de droit à compter du jugement à intervenir ;Condamner Madame [Z] [T] à payer à Monsieur [N] [R] un montant de 1.500 euros avec intérêts de droit à compter du jour de l’assignation, en application de l’article 700 du CPC ; Dire et juger que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;Condamner Madame [Z] [T] à payer à Monsieur [N] [R], en tous les frais et dépens, y compris ceux du commandement de payer visant la clause résolutoire du 12 février 2024.

Par ses conclusions du 26 novembre 2024, notifiées le 29 novembre 2024, Madame [Z] [T] demande de :

Déclarer irrecevable et en tous les cas mal fondé Monsieur [N] [R] et le débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;A titre subsidiaire, si la procédure en résiliation de bail devait être jugée régulière, recevable et bien fondée,

Accorder à Madame [Z] [T] un délai pour s’acquitter de sa dette locative et ainsi suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail pendant la durée des délais accordés ;A titre éminemment subsidiaire, si l’expulsion de Madame [Z] [T] devait être ordonnée au terme de la présente procédure,

Accorder à Madame [Z] [T] un délai supplémentaire de 6 mois afin de lui permettre de se reloger, avec ses enfants, dans des conditions décentes et adaptées à sa situation ; A titre infiniment subsidiaire, si Monsieur [N] [R] devait faire prospérer de nouvelles demandes au regard du congé de reprise pour vendre délivrée à Madame [Z] [T] le 08 juillet 2024,

Déclarer nul le congé de reprise pour vendre, avec toutes conséquences de droit qui s’y attache, à savoir l’absence de déchéance du titre locatif et le droit au maintien dans le logement de Madame [Z] [T] avec reconduction du bail, aux clauses et conditions du bail souscrit le 25 janvier 2022 ;En conséquence,

Déclarer irrecevable et en tous les cas mal fondé Monsieur [N] [R] et le débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

A l’audience du 10 décembre 2024, Monsieur [N] [R] est représenté par sa sœur Madame [D] [R] munie d’un pouvoir de représentation. Elle indique que le départ de Madame [Z] [T] est urgent dans la mesure où il lui a également été délivré le 08 juillet 2024 un congé pour vendre l’appartement. Sur le caractère d’urgence, elle ajoute que son frère est handicapé et qu’il ne gagne que de faibles revenus. S’agissant du plan d’apurement, elle indique que depuis octobre 2024, Madame [Z] [T] n’a plus rien payé alors que les prestations de la CAF ont continué de lui être versées. Elle remet un décompte actualisé de la dette.

Madame [Z] [T], représentée par son conseil, reprend les termes de ses conclusions. Elle ajoute que le congé pour vendre est de pure opportunité dès lors qu’il n’y a eu aucune visite de l’appartement et que les charges de Monsieur [N] [R] ne sont pas justifiées, si bien que ce congé doit être déclaré nul et le bail doit être reconduit. Elle ajoute qu’elle a cinq enfants à charge, dont un enfant ayant des problèmes cardiaques, et ne vit que des prestations sociales, raisons pour lesquelles elle demande des délais et, à défaut, un délai pour changer de logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [N] [R] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 13 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

En outre, un plan d’apurement ne fait nullement obstacle à la délivrance d’une assignation en résiliation du bail dès lors que celle-ci respecte les conditions posées par la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 25 janvier 2022 contient au paragraphe XI une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 février 2024.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. En effet, la mise en place d’un plan d’apurement à compter du 23 mars 2024, dès lors qu’il n’a pas abouti à la régularisation intégrale des arriérés dus, est inopérante à faire obstacle aux dispositions précitées.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 13 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Madame [Z] [T] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Madame [Z] [T] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Madame [Z] [T] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande en paiement

L’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Il ressort du relevé de compte du 10 décembre 2024 qu’à cette date Madame [Z] [T] est redevable d’une somme de 4.074 euros au titre de loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de décembre 2024 inclus.

Elle sera dès lors condamnée à payer cette somme à Monsieur [N] [R], avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 08 juillet 2024.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande en suspension des effets la clause résolutoire et en délais de paiement

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la défenderesse n’a pas respecté le plan d’apurement mis en place et n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Elle ne peut donc ni bénéficier d’une suspension des effets de la clause résolutoire, ni de délais de paiement.

Partant, ses demandes sont rejetées.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Selon l’article L 412-3 du code des procédures civile d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Selon l’article L 412-4 du même code, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce Madame [Z] [T] ne justifie ni avoir entamé des démarches pour se reloger et ni avoir rencontré des difficultés pour ce faire. En outre, si elle argue que l’un de ses enfants à des problèmes cardiaques, ce qui nécessite la recherche d’un logement adapté, cet élément n’est pas justifié.

Par conséquent, la demande est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [Z] [T] supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 1° du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Compte tenu de la situation économique précaire de Madame [Z] [T], il y a lieu, en équité, de débouter Monsieur [N] [R] de sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de Monsieur [N] [R] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 janvier 2022 entre Monsieur [N] [R] d’une part et Madame [Z] [T] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 13 avril 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [Z] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [Z] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Monsieur [N] [R] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DEBOUTE Monsieur [N] [R] de sa demande d’astreinte ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [Z] [T] à verser à Monsieur [N] [R] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [Z] [T] à verser à Monsieur [N] [R] la somme de 4.074 euros (quatre mille soixante-quatorze euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 10 décembre 2024, terme du mois de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 08 juillet 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts année par année ;

DÉBOUTE Madame [Z] [T] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [Z] [T] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE Monsieur [N] [R] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 18 mars 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,